Зубожіння громадян відкладає попит на житло

Ріелтори, вперто прогнозували пожвавлення на ринку житлової нерухомості і неминуче зростання цін, тепер не виключають їх подальшого зниження.

У компаніях, що заробляють на продажі квартир, вже не можуть приховати: їхні заяви про те, що українці ось-ось масово почнуть купувати житло, а ціни поповзуть вгору, виявилися неправдивими.

Навіть у великих містах (Києві, Дніпропетровську, Львові, Одесі та Харкові) угод полягає вкрай мало, оскільки громадяни, які ще можуть дозволити собі покупку квартири, наполегливо чекають на зниження цін. І їхні сподівання в більшості випадків мають під собою реальний грунт, пише Ділова столиця.

Девелопери все активніше влаштовують акції, пропонуючи потенційним пайовикам своїх проектів додаткові бонуси, а власники квадратів на вторинці при вигляді живих грошей нерідко погоджуються розлучитися з власністю за набагато меншу суму, ніж спочатку передбачалося. Проте справжнього обвалу ринку, як в 1998 р., вже не буде: господарі не стануть знижувати вартість нерухомості в два-три рази, знаючи з досвіду, що з часом вона все одно повернеться на колишню позначку.

Фіктивні знижки
У більшості міст-мільйонників країни замість очікуваного осіннього сплеску попиту ринок житлової нерухомості демонструє застій. Наприклад, харківські агентства укладали в жовтні до п'яти операцій - в три рази менше, ніж в аналогічний період минулого року, і в шість, ніж до кризи. У Львові багатьом ріелторським конторам і зовсім нічим похвалитися, хоча до 2009 р. вони продавали по 30-45 квартир на місяць.

Погано купують навіть елітні об'єкти, попит на які в найскладніші часи був хоч і невеликим, але стабільним. Експерти кажуть, що українці, налякані похмурими прогнозами про перспективи розвитку вітчизняної економіки, чекають зниження цін. Але чи реальна в найближчому майбутньому розпродаж?

Український ринок житлової нерухомості - досить інертний і громіздкий механізм, «перезапустити» який вкрай складно. Варто згадати хоча б початок кризи, який продавці завзято ігнорували кілька місяців. І якщо на первинці ціни нехай і не знизилися, то хоча б були зафіксовані в гривневому еквіваленті, то за вторинку власники просили за старими прайсам і в доларах. Тобто для пересічного українця, який отримує платню не у валюті, житло стало в півтора рази дорожче.

З початку 2009 р. продавці почали потроху тверезіти, тим більше що пропозиція на ринку стало збільшуватися: від зайвих квартир позбувалися спекулянти і ті, хто вже не міг погашати дорогі банківські кредити. Тоді вдвічі впали ціни в Дніпропетровську, Донецьку та Харкові, а в Одесі та Києві - знизилися на третину.

Але ці поступки виглядають щедрими тільки в доларах. При перерахунку в гривні знижки якщо десь і були, то зовсім не вражаючі. «Одиничка» в Києві, що продавалася до кризи за $ 100 тис., начебто подешевшала до $ 70 тис., але в національній валюті пропонувалася не за 500 тис. грн., Як в 2008 р., а вже за 560 тис. грн.

Коли перший напад паніки на ринку пройшов і продавці переконалися, що ніякого масового викиду заставних квартир не спостерігається, ріелтори знову почали привчати громадян до думки про те, що «цінове дно вже пройдено» і треба купувати, поки дешево. У підсумку за останній рік житло «подорожчало» в середньому на 10%. Але це зростання вартості квадрата - фікція. При вигляді живих грошей власники квартир, як правило, надають таку ж знижку.

Змова забудовників

Зараз у більшості регіонів країни пропозицію виставлених на продаж об'єктів перевищує попит в рази. У Києві на вторинці реалізується близько 10 тис., а на первинному ринку - 11 тис. квартир. У базах харківських ріелторов - 4 тис. пропозицій, одеських - 6 тис., донецьких - 8 тис.

При цьому щомісячно навіть у столиці продається в кращому разі близько 1 тис. апартаментів, а в інших містах-мільйонниках - до 300-400. Тобто середньостатистична квартира з прийнятним співвідношенням ціни і якості має шанси знайти нового власника лише через три-шість місяців після того, як була виставлена на продаж. У реальності ж багато об'єктів висять в базах даних вже більше року. Тим не менш знижувати їх вартість господарі не збираються, оскільки впевнені, що незабаром їх нерухомість знову буде в ціні, і вважають за краще перечекати смутні часи з найменшими для себе втратами. «Різко обвалити ціни може лише одноразовий викид на ринок дешевого житла.

Але звідки воно візьметься? Банки, як показала практика, не хочуть виставляти заставне майно за мізерними цінами, оскільки самі не зацікавлені в його здешевленні. Приватні ж власники йдуть на значне зниження вартості лише в крайніх випадках, і погоди в галузі ці термінові продажу не роблять », - говорить представник агентства« Сітікон »Едуард Бразас.

Обвалити ціни на вторинці теоретично може дешева первинка. Поступки забудовників потенційним покупцям за останні два роки були, але знову ж таки не такі відчутні, як хотілося б. Найбільш істотне зниження цін з початку кризи відбулося в Харкові, де багато будують, а доходи населення невисокі. Там вартість квадратного метра тільки за останній рік впала з 4 тис. грн. до 3,2 тис. грн. (До кризи вона становила 5 тис. грн.).

Але в інших містах, де відчувається гострий дефіцит вільних ділянок, девелопери поводяться інакше. В Одесі навіть за квартиру в новобудові економ-класу просять 8 тис. грн. / кв. м, що як мінімум на 500 грн. дорожче, ніж до кризи. У Києві пропозиції стартують з 10 тис. грн. / кв. м.

На перший погляд, ціни явно завищені. Тим більше що чиновники різних рангів запевняють, що вони не повинні перевищувати $ 400 за квадрат. Але забудовники говорять, що представники влади самі винні в дорожнечі первинки, оскільки плата за землевідведення та внески на «розвиток інфраструктури» роблять проекти вельми витратними.

«Ціна цієї складової будівельного бізнесу може збільшити собівартість об'єкта вдвічі», - запевняє генеральний директор компанії ТММ Микола Толмачов. За його словами, більшість девелоперів зараз роблять знижки на свої споруди в тому ж обсязі, в якому змогли урізати витрати на заробітну плату і матеріали. Ріелтори ж стверджують, що забудовники лукавлять і до цих пір працюють з рентабельністю 30-75%, а розпочаті об'єкти, які не зможуть принести швидку прибуток, просто заморожують.

За даними самого ж пана Толмачова, зараз у регіонах країни припинені 90% будівництв, а в Києві - 80%. І в багатьох випадках роботи ведуться тільки для видимості, щоб залучити до проекту потенційних пайовиків. Виходить, що у майже готових будинків нових конкурентів незабаром не з'явиться.

Українців не задовольняють
Попит на житло в Україні нікуди не зник. У нас як і раніше існує дефіцит квартир, і з кожним роком він тільки наростає. З наявних 800 млн кв. м житлового фонду щорічно за нормами амортизації зношуються 2%, хоча на практиці дана цифра може бути і більше. Для заповнення цих втрат в країні має щорічно будуватися 16 млн кв. м житла.

За даними Держкомстату, в минулому році введено в експлуатацію 2,3 млн кв. м, а в порівняно благополучному 2008 р. - 5,8 млн кв. м. І розраховувати на збільшення цих показників щонайменше наївно. За офіційною статистикою, на кожного українця припадає 23 кв. м житлоплощі, що приблизно в 10 разів менше, ніж у США. Так що чекати від нашої нерухомості такого обвалу, як у них (житло там подешевшало у три-чотири рази), не варто.

Нинішнє зубожіння громадян знову відкладає попит на житло на невизначений час. Як відзначають ріелтори, практично у всіх регіонах зараз реалізуються лише найдешевші квартири, нехай навіть «морально і фізично» застарілі. Причому нечисленні покупці торгуються нещадно. І до тих пір, поки не відновиться іпотечне кредитування, розширивши коло потенційних покупців, продавці не зможуть реально підняти ціни.
Ділова столиця