О взаимоотношениях девелоперов и архитекторов, а также об архитектуре и современной застройке Киева в эксклюзивном интервью рассказал глава наблюдательного совета Института городского гражданского проектирования Андрей Малафеев.
О взаимоотношениях архитектора с девелопером
Building.ua: С чего начинается сотрудничество архитектора с девелопером?
А.Малафеев: Во главу угла я бы поставил, прежде всего, правильную постановку задачи – изначальное формирование взаимно осознанного взвешенного задания на проектирование. Это тоже предмет творческого взаимодействия.
Не секрет – некоторые девелоперы, стремясь к получению максимального эффекта при минимальных затратах, иногда побуждают проектировщика, скажем так, «непочтительно» относиться к нормативам.
Конечно, многие наши нормативы носят заскорузлый характер по сравнению с мировыми стандартами и реалиями сегодняшнего дня, и там, где их можно «обойти» - мы делаем это. Но, к сожалению, чаще всего все мы заложники несовершенства градостроительного нормирования - и тут уж ничего не поделаешь. Конечно же, никакое самое совершенное задание не исключает в последующем возникновения новых идей и корректировок в процессе проектирования.
Building.ua: То есть зачастую «программа» девелоперов не достаточно продуманна и взвешена?
А.Малафеев: В период бума, который предшествовал затухающему понемногу кризису на проектно-строительном рынке, в эту отрасль хлынул поток людей, имеющих самое приблизительное представление о сути дела. В девелоперы подались и юристы, и экономисты, и агрономы, и, даже, парикмахеры – приходилось встречаться и с такими «спецами».
В то же время, по моему глубокому убеждению, создание достойного объекта архитектуры, а тем более градостроительства, возможно только при тесном взаимодействии и глубоком взаимопонимании проектировщика и девелопера-профессионала.
При всем моем, естественно, безграничном почтении к архитектору-творцу-концептуалисту, архитектору-художнику – роль девелопера трудно переоценить, ведь в истоке любой успешной проектно-строительной затеи, прежде всего, важно, чтобы пожелания заказчика были максимально адекватны месту расположению объекта в функционально-планировочной градостроительной ткани. Один из патриархов отечественного градостроительства главный архитектор Москвы 30-х годов А.Семенов говорил: «В каждом месте заложен его план, нужно только его увидеть».
Если девелопер, который, понятно, стремится к достижению максимального экономического эффекта, сумеет вместе с архитектором правильно прочитать генетический градостроительный «код места» будущего объекта, правильно обозначить его масштабы и характер – проекту обеспечен успех.
В этой связи профессионализм девелопера, его знание современных тенденций градостроительства и архитектуры, строительных технологий и техники, умение заглянуть в будущее, способность правильно оценить конъюнктуру рынка – один из краеугольных камней успеха.
Не менее существенным для девелопера является доскональное знание алгоритмов прохождения проекта через жернова обсуждений и согласований, умение построить этот процесс с минимальными затратами времени, энергии и средств. Правда теперь, после принятия нового Закона Украины о регулировании градостроительной деятельности и десятков, сопутствующих ему подзаконных актов, ситуация существенно поменялась и этому искусству придется учиться заново.
В основе создания любого объекта, прежде всего, лежит градостроительная культура. Поэтому очень важно, когда девелопер вместе с проектировщиками стремится к созданию не «штучного объекта», вырванного из контекста окружающей застройки, а мыслит категориями средового подхода, категориями формирования комфортной среды обитания человека.
Именно таким подходом к делу отличаются такие широко известные компании как «Эста Холдинг», «К.А.Н. Девелопмент», объединенная компания «Столица Групп», «Мидленд Девелопмент», с которыми у нас сложились хорошие партнерские творческие отношения.
Building.ua: Как изменилась политика девелоперов касательно ценообразования стадии проектирования объекта в сравнении с докризисным временем?
А.Малафеев: В кризис и в посткризисные времена, с уменьшением объемов строительства существенно понизился спрос на проектные услуги. При всех отрицательных последствиях этой ситуации есть и положительная сторона: незагруженными оказались в первую очередь те, чья проектная продукция не отличается высоким качеством, они просто ушли с рынка, кстати, как и многие «горе-девелоперы».
Но возник другой негативный эффект – в борьбе за заказы проектировщики стали демпинговать. Как следствие – понизились цены на проектные услуги и девелоперы не преминули этим воспользоваться. Снижение цен на проектирование ниже определенного уровня неизбежно влечет за собой снижение качества проектных решений. Как ни крути, но проектирование - это система последовательных творческих операций. Формальная техническая часть проекта – состав и содержания чертежей, расчеты и т.п. – остается неизменной не зависимо от цены. Поэтому понижение стоимости проектирования ударяет, прежде всего, по интеллектуальной «мыслительной» части проекта. Архитектору и инженеру нужно время, чтобы найти оптимальное решение на каждом этапе работы: подумать, проверить, сравнить. А времени на это не хватает – нужно спешить, чтобы уложиться в меньший бюджет.
Стоимость проектных работ, в зависимости от характера проекта, составляет в среднем не более 3-5% от себестоимости строительства и в абсолютном большинстве случаев не превышает 2-3% продажной стоимости, а то и меньше.
В то же время качественный, глубоко продуманный, оригинальный проект, стоимость которого на 1-2% больше – это всегда более эффективное использование земельного участка, снижение удельных затрат зачастую процентов на 8-10 за счет рациональных объемно-планировочных решений, снижение материалоемкости и повышение энергоэффективности. Это же и обеспечение высокого имиджевого статуса оригинальных объектов, что, в конечном счете, стимулирует повышение их маркетинговой привлекательности. Поэтому девелоперы, которые не гонятся за дешевизной проектов, в конечном счете, остаются в выигрыше.
Building.ua: Что касается внешнего вида объекта, кто на сегодня имеет определяющий голос – архитектор или девелопер?
А.Малафеев: Конечно девелопер. Он организовывает весь процесс создания объекта и его мнение это квинтэссенция пожеланий инвесторов, маркетологов, банкиров и других участвующих в проекте. Архитектор может либо согласится и выполнить все указания или привнести что-то свое в улучшение предложений девелопера, либо, в идеале, предложить альтернативное решение и доказать свою правоту. Любой объект, который сейчас строится, это десятки, а может и сотни миллионов гривен. И задача всех сторон не подвергать риску экономический эффект девелоперского процесса.
Об архитектуре и современной застройке Киева
Building.ua: Что является главным в вопросе сохранения исторического облика Киева?
А.Малафеев: С моей точки зрения, вопросы сохранения исторического архитектурного наследия необходимо прежде всего рассматривать на градостроительном уровне. В условиях Киева, это сохранение исторической планировочной структуры и масштаба застройки, сложившихся в конце XIX - начале XX века, когда, собственно, и сформировался современный «старый Киев». Или, по крайней мере, то, что от него осталось после бурных событий XX века и строительных экспериментов, последних двух десятилетий.
Нужно осознать, что от далекого киевского прошлого – до начала XIX века - до нас дошли практически лишь культовые сооружения и Киевская крепость. История свидетельствует: в 1818 г., в Киеве из 3919 «обывательских домов» каменных было только – 49, в 1856 г., из 4873 – 361, в 80-е гг. XIX века из 21 тысячи строений, соответственно, только три тысячи. На конец, за четыре- пять лет, предшествующих Первой мировой войне, вообще было построено столько же, сколько за всю историю города «до того». Деревянные дома сменила новая застройка, которая отвечала реалиям своего времени, потребностям общества, новым техническим возможностям. Этот процесс носит непрерывный характер, идет он и сегодня.
Главное, сохранить характер и масштаб среды, без которой, истинные, архитектурные ценности – отдельные здания и сооружения существовать не могут. Не потерять художественную и психологическую атмосферу города. А вот, историческая планировочная структура, не очень-то изменилась – все та же Рейтарская, все та же Стрелецкая, все те же улицы Подола, распланированные Гесте, после Великого пожара 1807 года. Разве что, пробили Прорезную.
Building.ua: Гармонируют ли современные архитектурные решения с исторической частью застройки Киева?
А.Малафеев: Как по мне, гармония достигается прежде всего, когда не столько облик, сколько масштабы и тектоника новых сооружений дружественно соседствуют со сложившейся застройкой. На одной из главных улиц Вены, которую так любят ставить в пример, в части сохранения архитектурного исторического наследия Ринге, рядом с домами кон. XVIII – нач. XIX века, соседствуют самые ультрасовременные стеклянные фасады новых зданий, с выносными лифтами и прочими атрибутами современной архитектуры. Но, как правило, ни одно из этих новых зданий по высоте, по ритму повторяющихся стекленных и глухих плоскостей или переплетов сплошного остекления не выпадает из сложившегося контекста.
Историческая ценность и архитектурное своеобразие центральной части Киева и Подола, мне видеться прежде всего не в высокой архитектуре зданий и сооружений, а в их в масштабности по отношению к близлежащей исторической застройке и соразмерности их человеку. В совокупности это создает неповторимую атмосферу города. Сохранение исторического облика, это неизменность определенного соотношения высоты зданий, и поперечного сечения улиц, на которых они расположены. Заметьте, типичные Киевские улицы центра, имеющие ширину 30-35 м в застройке, или тихие улочки Подола, шириной 20-25 метров, застроенные старыми, преимущественно, пяти, семи или соответственно трех-четырех этажными зданиями, от того и хороши, что высота этих домов, не превышают поперечного сечения улицы. На подсознательном уровне это создает ощущение простора, комфорта, и уюта, независимо от того, какие дома стоят по сторонам. Когда на таких улицах появляются здания, высота которых приближается к размерам их поперечного сечения или превышает его, как на пример, это стало на Тургеневской, эта улица стала, не скажу плохой, но не киевской. Хотя, архитектура формирующих ее зданий достаточно выразительна и в какой -то мере, даже, перекликается с архитектурой традиционных кирпичных домов конца XIX –нач. XX века, построенных в стиле «киевских подрядчиков». Поставите туда дома высотой 15-20 или более высотой этажей, и та же Тургеневская, превратится в Манхетенскую улицу-щель, кон. 20- х – нач.30-х годов.
Комментарии