Никиту Высоцкого с семьей выгнали из арендованной усадьбы?

Яблоком раздора стал особняк в поселке Алабино, что в Наро-Фоминском районе, который почти одновременно был сдан в аренду семье режиссера и продан новому владельцу, попросившему арендаторов досрочно покинуть жилище. В итоге, обе стороны подали друг на друга иски в суд.

Realestate.ru попытался разобраться в ситуации, понять кто какие ошибки совершил, и как вести себя собственникам, арендаторам и риэлторам, чтобы не угодить в подобную ситуацию.

Силовое решение

«Новые собственники дома, который мы арендовали, попросили меня выехать, но я сказал, что не уеду немедленно, и попросил срок до сентября. Они не согласились. Наняли людей и, применяя силу, пытались выставить меня из дома. Они сняли замки, ворвались в дом. Эти люди действуют силовыми методами, у них есть деньги и они считают, что все можно. К этому делу подключены какие-то люди с депутатскими корочками, которыми размахивали в полиции, как мне потом рассказали сами полицейские», - кульминация этого конфликта, пересказанная Realestate.ru Никитой Высоцким звучит, как отрывок из сценария фильма о чернушных 90-х.

Ранее режиссер поведал «Комсомольской правде» еще более жуткие подробности этого эпизода. В то время, когда я был в отъезде, «новый собственник вызвал 15 здоровых мужиков. Вероятно, какое-то частное охранное предприятие. Не предъявляя документов, они взломали замки, ворвались и вышвырнули мою жену на улицу. Супруга до сих пор в шоке. Наши вещи свалили в гараж. Не буду утверждать, что люди были вооружены, - они же скажут, что ломились с пустыми руками… Вещи перевозить было некуда - мой загородный дом еще строится (поэтому Высоцким и понадобилась арендовать жилье – прим. Ред.). Кое-что перевез в свой гараж. Остальное в московскую квартиру, где мы сейчас и живем».

Тем не менее, Дмитрий Колобков, директор агентства недвижимости «Лоцман», который занимался продажей усадьбы, считает, что никакого силового воздействия на семью режиссера не могло быть. При этом он уточнил, что лично его в тот день в Алабино не было, да и сам факт прихода каких-то людей от собственника с разговором о выселении, он не отрицает. Но по его убеждению, насилия в отношении Высоцких не применялось.

Выслушать версии произошедшего, как прежнего, так и нового хозяев особняка, нам не удалось. По словам господина Высоцкого, новый собственник не желает с ним никак контактировать. Дмитрий Колобков также заметил, что собственников просто нет в Москве, поэтому взять у них комментарии сейчас невозможно.

В любом случае, теперь только следствие и суд могут установить, имел ли место быть факт применения силы. Следственное управление при УВД уже возбудило уголовное дело по статье 330 УК РФ "Самоуправство". А на прошлой неделе в Наро-Фоминском суде состоялось первое слушание. Суд первой инстанции удовлетворил требование Никиты Владимировича и обязал нового хозяина временно вселить семью Высоцких в арендуемый дом.
С чего все начиналось

Realestate.ru отыскал в базе одного из агентств недвижимости особняк в Алабино (27 км. От МКАД) площадью 600 кв. м, который был продан по стоимости более 2 млн долл., как сообщили в агентстве, около месяца назад. В этом особняке есть также бассейн, сауна. На участке – глубокий пруд, пригодный для купания и разведения рыбы, зона барбекю с беседкой (см. фото). Мы не беремся утверждать, что это именно тот дом, который снимали Высоцкие, исходя из информации, которую предоставил источник Realestate.ru, сходятся только площадь дома, цена и время продажи. Ставку, по которой семья Высоцких снимала дом в Алабино, также не разглашают, тем не менее, разброс ставок аренды подобного класса коттеджей колеблется от 10 до 25 тыс. долл. в месяц.

Как рассказал нам Дмитрий Колобков, дом в Алабино Никита Высоцкий с семьей снял в первых числах мая. И поначалу все были довольны. Как рассказал директор «Лоцмана», особняк был сдан семье режиссера по очень низкой цене. «Ставка, предложенная им, была процентов на 40 ниже средних по рынку расценок».

Возникает вопрос, почему сделана такая большая скидка? По словам Дмитрия Колобкова, Никиту Владимировича сразу предупредили, что дом выставлен на продажу, кроме того, «на фасаде висело огромное объявление об этом, которое невозможно было не заметить». То есть Никита Высоцкий, утверждает директор «Лоцмана», подписывая договор аренды, осознавал, что особняк могут в любой момент продать. Именно этот риск и послужил причиной того, что прежний хозяин снизил размер арендной платы. «Высоцкие понимали, что усадьбу подобного класса по таким ценам они больше нигде снять не смогут. Вот почему они так усиленно сопротивлялись отъезду впоследствии», - подчеркнул Дмитрий Колобков.

Кроме того, источник Realestate.ru рассказал, что никто не мог предполагать, что продажа дома случится так быстро, поскольку усадьбу выставили на рынок еще два года назад.

Договор аренды заключили на полгода. «Много внимания было уделено пункту досрочного расторжения контракта, в случае, если собственнику понадобиться освободить дом от арендаторов раньше. А это могло произойти лишь тогда, когда будет найден покупатель. Поэтому арендодатель настаивал на том, что срок уведомления о преждевременном выезде из дома должен составлять не более месяца. Но стороне господина Высоцкого удалось добиться того, чтобы в договор был внесен срок в два месяца», - рассказал Дмитрий Колобков.

Никита Высоцкий также пояснил нам, что «в договоре оговаривались условия по досрочному расторжению, и можно было все решить нормально. Но владельцы дома и риэлторы очень спешили, - объясняет ситуацию режиссер. - Дело в том, что они одновременно провели два взаимоисключающих дела – сдали дом в аренду, подписав со мной договор, и нашли покупателя, которому сразу понадобился этот дом. При заключении договора на покупку они не сообщили покупателю, что дом обременен договором аренды. И надеялись на авось – если все пройдет удачно, то просто выставят меня и все».
Компенсация за неудобства

25 мая, как рассказывает директор «Лоцмана», семье Никиты Высоцкого было объявлено, что на дом найден покупатель. «Прежний хозяин усадьбы попросил арендаторов освободить коттедж до 1 июля. Да, на переезд оставалось не два месяца, как прописано в договоре, а всего один. Но эти неудобства продавец усадьбы готов был компенсировать, предложив Никите Владимировичу сумму, в разы превышающую месячную плату за аренду, также он собирался взять на себя расходы по перевозке вещей и оплату услуг риэлтора, который подыскал бы новый вариант жилья», - рассказал Дмитрий Колобков, также добавив: «29 мая я отправился на переговоры с Никитой Владимировичем. Он, в целом, был готов пойти на условия арендодателя. Тем более, что продавец не против был обсудить и более выгодные для Высоцких условия расставания с его коттеджем.

Но через несколько дней господин Высоцкий вдруг резко изменил свою позицию. Он категорически отказался съезжать не только в течение месяца, но и в срок, прописанный в договоре. По словам Никиты Владимировича, на семейном совете решили, что такой вариант неудобен. Высоцкие хотели прожить в этом коттедже до осени, дождавшись окончания строительства своего дома».

Однако Никита Высоцкий утверждает, что он попросил сделать ему отсрочку лишь до сентября и изложил свое видение ситуации: «Когда нашли покупателя, они стали искать повод выселить меня из дома, потому что на законных основаниях этого сделать не могли. Сначала они пытались выселить, якобы, на основании того, что я не плачу аренду. Они решили не принимать плату, и обвинить меня тем самым в том, что я не выполняю условия договора. Я настоял на том, чтобы они выполнили условия и приняли от меня оплату. У договора есть срок действия после письменного уведомления о расторжении. Но их не устраивал этот вариант. Они попросили меня выехать, но я сказал, что не уеду немедленно, и попросил срок до сентября. Они не согласились».

После чего и произошел визит тех самых представителей нового собственника. Хотя, по утверждению директора «Лоцмана», этому визиту предшествовало несколько письменных уведомлений с просьбой освободить дом, но все они были проигнорированы.
МНЕНИЯ СТОРОН
«Я хочу, чтобы эти люди понесли ответственность»

Никита Высоцкий:

- Подано два иска в суд – один гражданский, другой уголовный, поскольку нам нанесен моральный и материальный ущерб. Также есть встречный иск со стороны собственника жилья. Они будут аппелировать и специально тянут время, поскольку договор об аренде заключен на определенный срок, и им нужно, чтобы срок аренды закончился и договор стал недействительным.

Поначалу они утверждали, что договор закончился, но это не так и это возможно подтвердить. Дело в том, что нам не давали возможности пользоваться домом с определенного времени, и этот срок тоже должен быть учтен и включен в договор, и он должен быть продлен.

Собственники дома встречаться со мной не желают, хотя все можно было решить мирным путем. Но они не захотели. Поэтому я обратился в суд. Я все равно добьюсь заведения уголовного дела. И по статье УК РФ им грозит срок до пяти лет. Сейчас они друг на друга кивают, якобы никто не виноват. Но я хочу, чтобы эти люди понесли ответственность за свои поступки.
«Договор аренды нарушил господин Высоцкий»

Дмитрий Колобков:

- Прежде всего, хочу подчеркнуть, что я в этой ситуации занимаю нейтральную сторону. Я был привлечен как риэлтор и выполнил свои обязанности от начала и до конца. А конфликт произошел между арендатором - Никитой Владимировичем Высоцким и собственниками этого объекта – прежним и настоящим.

Никита Владимирович инициировал судебные процессы еще и потому, что в самом начале конфликта планировал при помощи тяжб потянуть время и прожить в доме до окончания срока договора.

Подводя итог, хочу заметить, что в этой ситуации именно господин Высоцкий нарушил договор, а не арендодатели. Нарушил своим отказом покинуть дом в оговоренный в контракте двухмесячный срок с момента уведомления.

К слову обо мне. Я не считаю, что этот конфликт и комментарии Никиты Владимировича хоть как-то повлияли на мою деловую репутацию, поскольку я делал свою работу и выполнил все взятые на себя обязательства. У меня достаточно клиентов, которые высоко ценят мой профессиональный уровень.
ОЦЕНКА ЭКСПЕРТОВ
«Выгнать нанимателей по первой прихоти нельзя»

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

- Если кратко, то ни риэлтор, ни собственник не вели себя правомерно. Выселить нанимателя из жилого помещения можно только на основании договора и/или закона. Если договором прямо не предусмотрено, что наниматель должен незамедлительно освободить жилое помещение после получения устной просьбы собственника об освобождении помещения, то выгнать нанимателя по первой же своей прихоти собственник не имеет права.

Условия освобождения жилого помещения в том или ином случае, а также условия досрочного расторжения договора найма и ответственность стороны-инициатора расторжения должны быть согласованы обеими сторонами договора в тексте договора либо отдельным соглашением к договору. Каждая из сторон договора должна понимать свою ответственность перед контрагентом за надлежащее выполнение условий договора со своей стороны.

Собственники жилых помещений, сдаваемых в аренду/наем, должны также понимать, что передают жилое помещение, пусть и во временное, но все же во владение и пользование арендатора/нанимателя, то есть добровольно ограничивают свое право собственности на это жилое помещение на определенный договором аренды/найма срок, за что, собственно, и получают арендную плату.
«Риэлтор совершил ошибку, а собственник – правонарушение»

Андрей Пушкин, управляющий партнер юридической компании Tenzor Consulting Group:

- Следует рассматривать действия риэлтора и нового собственника по отдельности. Хотя конечно действия и того, и другого далеки от правомерных. Но если со стороны риэлтора была всего лишь ошибка, то со стороны нового собственника это уже правонарушение. По сути, вопрос в досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя.

И статья 619 Гражданского кодекса предоставляет список оснований для досрочного расторжения договора, среди которых отсутствует основание «смена собственника арендуемого имущества». Более того пункт 1 статьи 617 ГК РФ прямо указывает что смена собственника арендуемого имущества не является основанием для расторжения договора аренды. Поэтому действия нового собственника по расторжению договора аренды и выселению арендатора были неправомерны и не предусмотрены договором.

Поскольку факт смены собственника не был указан в договоре как основание для его досрочного расторжения, то добросовестный арендатор на основании указанных выше статей Гражданского кодекса РФ сохранил возможность арендовать имущество до окончания первоначального срока, указанного в договоре аренды.
«Арендатор сознательно пошел на риск»

Кирилл Кокорин, юрисконсульт Юридической службы Корпорации «ИНКОМ – Недвижимость»:

- Произошедшая ситуация с семьей режиссера, помимо явных нарушений принятых по договору аренды обязательств и гражданского законодательства, содержит все признаки состава преступления, совершенного группой лиц, по предварительному сговору, последствия которых будут определены в рамках уголовного производства.

Впрочем, арендатор сознательно пошел на такого рода действия, последствия которых, скорее всего он осознавал, после чего становится ясно, что ни риэлтор, ни законодательство, ни установленные договором обязательства и порядок досрочного расторжения договора не смогут защитить или застраховать арендатора.

С гражданским иском арендатор поспешил, скорее всего, судья его приостановит до рассмотрения дела в уголовном производстве. В данном случае, объективнее будет дождаться полного и всестороннего исследования доказательств произошедшего и вынесения судом приговора в отношении Арендодателя в уголовном производстве и только потом обращаться с гражданским иском. Потому как дополнительной основой для вынесения судебного решения будет являться приговор в отношении Арендодателя, если вина Арендодателя будет установлена и доказана.

Что касается нарушений гражданского законодательства, скорее всего арендодателю при заключении договора аренды жилого помещения не были известны, нормы права, согласно которым переход права собственности занимаемого жилого помещения по договору не влечет за собой его расторжения или изменения его условий. В дальнейшем данная норма послужила препятствием для отчуждения жилого помещения, потому как покупателя такое обременение, видимо, не устроило. Арендатор, в свою очередь, руководствуясь этой нормой, пытался отстоять свои законные права, в результате чего арендодатель пошел на столь радикальные меры.
КАК ИЗБЕЖАТЬ ПОДОБНЫХ СИТУАЦИЙ

Рекомендации собственникам

Дмитрий Колобков:

- На мой взгляд, избежать подобных ситуаций можно заключая жесточайшие договоры с высокими штрафными санкциями. Но на практике далеко не все арендаторы готовы взять на себя такие обязательства. Поэтому зачастую процесс подписания контракта сводится к торговле сторон по ряду условий. И как следствие, если риски арендодателя существенно повышаются, то он компенсирует их более высокой ценой арендной платы.
Рекомендации риэлторам

Андрей Пушкин:

- Вина риэлтора заключается, в данном случае, в том, что он не предусмотрел данную, уже тогда вызревавшую, спорную ситуацию и не установил соответствующих ограничений. Если грядущая смена собственника не была ни для кого секретом, то необходимо было однозначно указать эту ситуацию в договоре как основание для досрочного расторжения договора с указанием сроков выселения.

Мария Жукова:

- Риэлтор, прежде всего, должен соблюдать основы профессиональной этики. Риэлтор должен помнить, что он профессиональный участник рынка недвижимости, к которому обратились за конкретной услугой, и эту услугу нужно оказать качественно. Идеальный риэлтор представляет и защищает интересы своего клиента перед третьими лицами, как свои собственные.

Кирилл Кокорин:

- Если риэлтор профессионал в своем деле, то он незамедлительно проконсультирует и подскажет, что и как необходимо делать в таких случаях. В крайнем случае, риэлтор может принять участие, как наблюдатель, для дальнейших дополнительных свидетельских показаний.
Рекомендации арендаторам

Мария Жукова:

- В качестве рекомендаций арендатору могу посоветовать внимательно относиться к предлагаемому к подписанию договору. Если нужно, настоять на внесении необходимых корректировок. В том случае, когда наймодатель категорически против внесения в договор положений, тем или иным образом защищающих нанимателя, стоит задуматься над причиной такой позиции наймодателя - возможно, он уже планирует скорое расторжение договора.

Андрей Пушкин:

- Арендатору, желающему избежать подобной ситуации можно посоветовать разве что внимательнее относиться к договору и включить в него не только полный и закрытый список оснований для расторжения договора по инициативе одной из сторон, но и прописать гарантию и ответственность арендодателя обеспечивающую отсутствие обременений данного имущества и прав требования со стороны третьих лиц. Это не спасет от конфликта, но минимизирует его вероятность – арендодателю придется более дисциплинированно отнестись к правовой подготовке сделки.

Кирилл Кокорин:

- К сожалению, если реально дать оценку произошедшему, можно сделать вывод, что избежать такого рода ситуаций не возможно. Здесь немало важную роль играет такое понятие как человеческий фактор.

Ольга АЛЕКСАНДРОВА, Ева ВАСИНА