Микиту Висоцького з родиною вигнали з орендованої садиби?

Яблуком розбрату став особняк в селищі Алабіно, що в Наро-Фомінськ районі, який майже одночасно був зданий в оренду родині режисера і проданий новому власнику, який попросив орендарів достроково покинути житло. У результаті, обидві сторони подали один на одного позови до суду.

Realestate.ru спробував розібратися в ситуації, зрозуміти хто які помилки зробив, і як поводитися власникам, орендарям і ріелторам, щоб не потрапити в подібну ситуацію.

Силове рішення

«Нові власники будинку, що ми орендували, попросили мене виїхати, але я сказав, що не поїду негайно, і попросив термін до вересня. Вони не погодилися. Найняли людей і, застосовуючи силу, намагалися виставити мене з дому. Вони зняли замки, увірвалися в будинок. Ці люди діють силовими методами, у них є гроші і вони вважають, що все можна. До цієї справи підключені якісь люди з депутатськими корочками, якими розмахували в поліції, як мені потім розповіли самі поліцейські », - кульмінація цього конфлікту, переказана Realestate.ru Микитою Висоцьким звучить, як уривок зі сценарію фільму про чорнушних 90-х.

Раніше режисер розповів «Комсомольській правді» ще більш страшні подробиці цього епізоду. У той час, коли я був у від'їзді, «новий власник викликав 15 здорових мужиків. Ймовірно, якийсь приватне охоронне підприємство. Не пред'являючи документів, вони зламали замки, увірвалися і викинули мою дружину на вулицю. Дружина досі в шоці. Наші речі звалили в гараж. Не буду стверджувати, що люди були озброєні, - вони ж скажуть, що ломилися з порожніми руками ... Речі перевозити було нікуди - мій заміський будинок ще будується (тому Висоцьким і знадобилася орендувати житло - прим. Ред.). Дещо перевіз в свій гараж. Останнє в московську квартиру, де ми зараз і живемо ».

Тим не менш, Дмитро Колобков, директор агентства нерухомості «Лоцман», який займався продажем садиби, вважає, що ніякого силового впливу на сім'ю режисера не могло бути. При цьому він уточнив, що особисто його в той день вАлабіно не було, та й сам факт приходу якихось людей від власника з розмовою про виселення, він не заперечує. Але на його переконання, насильства щодо Висоцьких не застосовувалося.

Вислухати версії події, як колишнього, так і нового господарів особняка, нам не вдалося. За словами пана Висоцького, новий власник не бажає з ним ніяк контактувати. Дмитро Колобков також зауважив, що власників просто немає в Москві, тому взяти у них коментарі зараз неможливо.

У кожному разі, тепер тільки слідство і суд можуть встановити, чи мав місце бути факт застосування сили. Слідче управління при УВС вже порушило кримінальну справу за статтею 330 КК РФ "Самоправство". А минулого тижня в Наро-Фомінськ суді відбулося перше слухання. Суд першої інстанції задовольнив вимогу Микити Володимировича і зобов'язав нового господаря тимчасово вселити сім'ю Висоцьких в орендований будинок.
З чого все починалося

Realestate.ru відшукав у базі одного з агентств нерухомості особняк в Алабіно (27 км. Від МКАД) площею 600 кв. м, який був проданий за вартістю понад 2 млн дол, як повідомили в агентстві, близько місяця тому. У цьому особняку є також басейн, сауна. На ділянці - глибокий ставок, придатний для купання і розведення риби, зона барбекю з альтанкою (див. фото). Ми не беремося стверджувати, що це саме той будинок, який знімали Висоцькі, виходячи з інформації, яку надав джерело Realestate.ru, сходяться тільки площа будинку, ціна та час продажу. Ставку, за якою сім'я Висоцьких знімала будинок в Алабіно, також не розголошують, проте, розкид ставок оренди подібного класу котеджів коливається від 10 до 25 тис. дол на місяць.

Як розповів нам Дмитро Колобков, будинок у Алабіно Микита Висоцький з родиною зняв в перших числах травня. І спочатку всі були задоволені. Як розповів директор «Лоцмана», особняк був зданий родині режисера за дуже низькою ціною. «Ставка, запропонована ним, була відсотків на 40 нижче середніх по ринку розцінок».

Виникає питання, чомузроблена така велика знижка? За словами Дмитра Колобкова, Микиту Володимировича відразу попередили, що будинок виставлений на продаж, крім того, «на фасаді висіло величезне оголошення про це, яке неможливо було не помітити». Тобто Микита Висоцький, стверджує директор «Лоцмана», підписуючи договір оренди, усвідомлював, що особняк можуть у будь-який момент продати. Саме цей ризик і послужив причиною того, що колишній господар знизив розмір орендної плати. «Висоцькі розуміли, що садибу подібного класу за такими цінами вони більше ніде зняти не зможуть. Ось чому вони так посилено пручалися від'їзду згодом », - підкреслив Дмитро Колобков.

Крім того, джерело Realestate.ru розповів, що ніхто не міг передбачити, що продаж будинку трапиться так швидко, оскільки садибу виставили на ринок ще два роки тому.

Договір оренди уклали на півроку. «Багато уваги було приділено пункту дострокового розірвання контракту, у разі, якщо власнику знадобитися звільнити будинок від орендарів раніше. А це могло статися лише тоді, коли буде знайдено покупця. Тому орендодавець наполягав на тому, що строк повідомлення про передчасне виїзді з будинку повинен становити не більше місяця. Але стороні пана Висоцького вдалося домогтися того, щоб у договір було внесено термін в два місяці », - розповів Дмитро Колобков.

Микита Висоцький також пояснив нам, що «в договорі обговорювалися умови по достроковому розірванню, і можна було все вирішити нормально. Але власники будинку і ріелтори дуже поспішали, - пояснює ситуацію режисер. - Справа в тому, що вони одночасно провели два взаємовиключних справи - здали будинок в оренду, підписавши зі мною договір, і знайшли покупця, якому відразу знадобився цей будинок. При укладанні договору на покупку вони не повідомили покупцю, що будинок обтяжений договором оренди. І сподівалися на авось - якщо все пройде вдало, то просто виставлять мене і все ».
Компенсація за незручності

25 травня, як розповідає директор «Лоцмана», родині Микити Висоцкогпро було оголошено, що на будинок знайдено покупця. «Колишній господар садиби попросив орендарів звільнити котедж до 1 липня. Так, на переїзд залишалося не два місяці, як прописано в договорі, а всього один. Але ці незручності продавець садиби готовий був компенсувати, запропонувавши Микиті Володимировичу суму, в рази перевищує місячну плату за оренду, також він збирався взяти на себе витрати з перевезення речей і оплату послуг ріелтора, який підшукав би новий варіант житла », - розповів Дмитро Колобков, також додавши: «29 травня я вирушив на переговори з Микитою Володимировичем. Він, в цілому, був готовий піти на умови орендодавця. Тим більше, що продавець не проти був обговорити і більш вигідні для Висоцьких умови розставання з його котеджем.

Але через кілька днів пан Висоцький раптом різко змінив свою позицію. Він категорично відмовився з'їжджати не лише протягом місяця, але і в строк, прописаний в договорі. За словами Микити Володимировича, на сімейній раді вирішили, що такий варіант незручний. Висоцькі хотіли прожити в цьому котеджі до осені, дочекавшись закінчення будівництва свого дому ».

Однак Микита Висоцький стверджує, що він попросив зробити йому відстрочку лише до вересня і виклав своє бачення ситуації: «Коли знайшли покупця, вони стали шукати привід виселити мене з дому, бо на законних підставах цього зробити не могли. Спочатку вони намагалися виселити, нібито, на підставі того, що я не плачу оренду. Вони вирішили не приймати плату, і звинуватити мене тим самим в тому, що я не виконую умови договору. Я наполіг на тому, щоб вони виконали умови і прийняли від мене оплату. У договору є термін дії після письмового повідомлення про розірвання. Але їх не влаштовував цей варіант. Вони попросили мене виїхати, але я сказав, що не поїду негайно, і попросив термін до вересня. Вони не погодилися ».

Після чого і стався візит тих самих представників нового власника. Хоча, за твердженням директора «Лоцмана», цього візиту передувало кілька письменних повідомлень з проханням звільнити будинок, але всі вони були проігноровані.
ДУМКИ СТОРІН
«Я хочу, щоб ці люди понесли відповідальність»

Микита Висоцький:

- Подано два позови до суду - один цивільний, інший кримінальний, оскільки нам завдано моральної та матеріальної шкоди. Також є зустрічний позов з боку власника житла. Вони будуть апелювати і спеціально тягнуть час, оскільки договір про оренду укладений на певний термін, і їм потрібно, щоб термін оренди закінчився і договір став недійсним.

Спочатку вони стверджували, що договір закінчився, але це не так і це можливо підтвердити. Справа в тому, що нам не давали можливості користуватися будинком з певного часу, і цей термін теж повинен бути врахований і включений до договору, і він повинен бути продовжений.

Власники будинку зустрічатися зі мною не бажають, хоча все можна було вирішити мирним шляхом. Але вони не захотіли. Тому я звернувся до суду. Я все одно доб'юся заведення кримінальної справи. І за статтею КК РФ їм загрожує термін до п'яти років. Зараз вони один на одного кивають, нібито ніхто не винен. Але я хочу, щоб ці люди понесли відповідальність за свої вчинки.
«Договір оренди порушив пан Висоцький»

Дмитро Колобков:

- Насамперед, хочу підкреслити, що я в цій ситуації займаю нейтральну сторону. Я був притягнутий як ріелтор і виконав свої обов'язки від початку і до кінця. А конфлікт стався між орендарем - Микитою Володимировичем Висоцьким і власниками цього об'єкта - колишнім і теперішнім.

Микита Володимирович ініціював судові процеси ще й тому, що на самому початку конфлікту планував за допомогою тяжб потягнути час і прожити в будинку до закінчення терміну договору.

Підводячи підсумок, хочу зауважити, що в цій ситуації саме пан Висоцький порушив договір, а не орендодавці. Порушив своєю відмовою залишити будинок в обумовлений в контракті двомісячний термін з моменту повідомлення.

До слова про мене. Я не вважаю, що цей конфлікт і коментарі МикитиВолодимировича хоч якось вплинули на мою ділову репутацію, оскільки я робив свою роботу і виконав всі взяті на себе зобов'язання. У мене достатньо клієнтів, які високо цінують мій професійний рівень.
ОЦІНКА ЕКСПЕРТІВ
«Вигнати наймачів по першій примсі не можна»

Марія Жукова, перший заступник директора компанії «МІЕЛЬ-Оренда»:

- Якщо коротко, то ні ріелтор, ні власник не вели себе правомірно. Виселити наймача з житлового приміщення можна лише на підставі договору та / або закону. Якщо договором прямо не передбачено, що наймач повинен негайно звільнити житлове приміщення після отримання усної прохання власника про звільнення приміщення, то вигнати наймача по першій же своїй примхи власник не має права.

Умови звільнення житлового приміщення в тому чи іншому випадку, а також умови дострокового розірвання договору найму і відповідальність сторони-ініціатора розірвання повинні бути узгоджені обома сторонами договору в тексті договору або окремою угодою до договору. Кожна із сторін договору повинна розуміти свою відповідальність перед контрагентом за належне виконання умов договору зі свого боку.

Власники житлових приміщень, що здаються в оренду / найм, повинні також розуміти, що передають житлове приміщення, нехай і в тимчасове, але все ж у володіння і користування орендаря / наймача, тобто добровільно обмежують своє право власності на це житлове приміщення на визначений договором оренди / найму термін, за що, власне, і отримують орендну плату.
«Ріелтор зробив помилку, а власник - правопорушення»

Андрій Пушкін, керуючий партнер юридичної компанії Tenzor Consulting Group:

- Слід розглядати дії ріелтора і нового власника окремо. Хоча звичайно дії і того, й іншого далекі від правомірних. Але якщо з боку ріелтора була всього лише помилка, то з боку нового власника це вже правопорушення. По суті, питання в достроковому розірванийнии договору оренди з ініціативи орендодавця.

І Стаття 619 Цивільного кодексу надає список підстав для дострокового розірвання договору, серед яких відсутня підстава «зміна власника орендованого майна». Більше того пункт 1 статті 617 ГК РФ прямо вказує що зміна власника орендованого майна не є підставою для розірвання договору оренди. Тому дії нового власника щодо розірвання договору оренди та виселення орендаря були неправомірні і не передбачені договором.

Оскільки факт зміни власника не був зазначений в договорі як підставу для його дострокового розірвання, то сумлінну орендар на підставі зазначених вище статей Цивільного кодексу РФ зберіг можливість орендувати майно до закінчення початкового строку, зазначеного в договорі оренди.
«Орендар свідомо пішов на ризик»

Кирило Кокорін, юрисконсульт Юридичної служби Корпорації «ІНКОМ - Нерухомість»:

- Відбулася ситуація з сім'єю режисера, крім явних порушень прийнятих за договором оренди зобов'язань і цивільного законодавства, містить всі ознаки складу злочину, вчиненого групою осіб, за попередньою змовою, наслідки яких будуть визначені в рамках кримінального провадження.

Втім, орендар свідомо пішов на такого роду дії, наслідки яких, швидше за все він усвідомлював, після чого стає ясно, що ні ріелтор, ні законодавство, ні встановлені договором зобов'язання і порядок дострокового розірвання договору не зможуть захистити або застрахувати орендаря.

З цивільним позовом орендар поспішив, швидше за все, суддя його призупинить до розгляду справи у кримінальному провадженні. В даному випадку, об'єктивніше буде дочекатися повного і всебічного дослідження доказів події і винесення судом вироку щодо Орендодавця у кримінальному провадженні і лише потім звертатися з цивільним позовом. Тому як додаткової основою для винесення судебного рішення буде вирок щодо Орендодавця, якщо вина Орендодавця буде встановлена ​​і доведена.

Що стосується порушень цивільного законодавства, швидше за все орендодавцю при укладенні договору оренди житлового приміщення не були відомі, норми права, згідно з якими перехід права власності займаного житлового приміщення за договором не тягне за собою його розірвання або зміни його умов. Надалі ця норма послужила перешкодою для відчуження житлового приміщення, тому як покупця таке обтяження, мабуть, не влаштувало. Орендар, у свою чергу, керуючись цією нормою, намагався відстояти свої законні права, в результаті чого орендодавець пішов на такі радикальні заходи.
ЯК УНИКНУТИ ПОДІБНИХ СИТУАЦІЙ

Рекомендації власникам

Дмитро Колобков:

- На мій погляд, уникнути подібних ситуацій можна укладаючи найжорстокіші договори з високими штрафними санкціями. Але на практиці далеко не всі орендарі готові взяти на себе такі зобов'язання. Тому найчастіше процес підписання контракту зводиться до торгівлі сторін по ряду умов. І як наслідок, якщо ризики орендодавця істотно підвищуються, то він компенсує їх більш високою ціною орендної плати.
Рекомендації ріелторам

Андрій Пушкін:

- Вина ріелтора полягає, в даному випадку, в тому, що він не передбачив дану, вже тоді визрівала, спірну ситуацію і не встановив відповідних обмежень. Якщо майбутня зміна власника не була ні для кого секретом, то необхідно було однозначно вказати цю ситуацію в договорі як підставу для дострокового розірвання договору із зазначенням термінів виселення.

Марія Жукова:

- Ріелтор, перш за все, повинен дотримуватися основи професійної етики. Ріелтор повинен пам'ятати, що він професійний учасник ринку нерухомості, до якого звернулися за конкретною послугою, і цю послугу потрібно надати якісно. Ідеальний ріелтор представляє і захищає інтереси свого клієнта перед третьоюі особами, як свої власні.

Кирило Кокорін:

- Якщо ріелтор професіонал у своїй справі, то він негайно проконсультує і підкаже, що і як необхідно робити в таких випадках. В крайньому випадку, ріелтор може взяти участь, як спостерігач, для подальших додаткових свідків.
Рекомендації орендарям

Марія Жукова:

- Як рекомендації орендарю можу порадити уважно ставитися до пропонованого до підписання договору. Якщо потрібно, наполягти на внесенні необхідних коригувань. У тому випадку, коли наймодавець категорично проти внесення в договір положень, тим чи іншим чином захищають наймача, варто задуматися над причиною такої позиції наймодавця - можливо, він вже планує швидке розірвання договору.

Андрій Пушкін:

- Орендарю, що бажає уникнути подібної ситуації можна порадити хіба що уважніше ставитися до договору і включити в нього не тільки повний і закритий список підстав для розірвання договору з ініціативи однієї зі сторін, а й прописати гарантію і відповідальність орендодавця забезпечує відсутність обтяжень даного майна та прав вимоги з боку третіх осіб. Це не врятує від конфлікту, але мінімізує його вірогідність - орендодавцю доведеться більш дисципліновано поставитися до правової підготовки угоди.

Кирило Кокорін:

- На жаль, якщо реально дати оцінку події, можна зробити висновок, що уникнути такого роду ситуацій не можливо. Тут чимало важливу роль відіграє таке поняття як людський фактор.

Ольга АЛЕКСАНДРОВА, Єва ВАСІН