Как закрепить за собой право на владение земельным участком и что делать владельцам паев, находящихся на оккупированных территориях.
Иметь – не значит владеть
В ходе земельной реформы, которая началась в 90-х годах, более 6,5 млн украинцев получили права на земельные доли (паи). Размер пая зависит от региона, имеющегося на его территории сельскохозяйственных угодий: на западе Украины он может составлять 0,2 га, а на юге и востоке — 5-9 га.
Право на получение земельного участка удостоверяется сертификатом. Он позволяет владельцу владеть и пользоваться своим паем. Но есть один момент: право на сам участок документ не дает.
«Сертификат на земельную долю не является подтверждением права собственности на сам участок и не устанавливает его пределы. Оформление в собственность земельной доли предусматривает замену сертификата о праве на такую земельную долю на выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности на земельный участок», — объясняют земельники.
Об этой особенности знают или учитывают ее не все. По официальным данным, на территории Украины до сих пор около 390 тыс. га неистребованных паев. А это означает, что ориентировочно 120 тысяч граждан не оформили право собственности на земельные участки в установленном порядке.
Причины могут быть разными. Чаще всего, по словам старшего партнера ЮФ Тотум, адвоката Богдана Яськива, это происходит из-за:
- смерти владельца сертификата на земельную долю (пай) при отсутствии у него наследников;
- утраты соответствующего сертификата и отказ уполномоченных органов в выдаче его дубликата;
- незнания порядка действий, необходимых для оформления права собственности на земельный участок или отсутствие желания оформлять право через потенциальные затраты на изготовление документации по землеустройству.
Отсчет пошел
Всем владельцам паев, которые хотят в дальнейшем иметь возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, придется до 1 января 2025 оформить право собственности на свои земельные участки. Такие требования предусмотрены статьей 13 Закона Украины "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)".
«Земельная доля (пай) не имеет кадастрового номера ГЗК, а следовательно, и четко определенных границ и местоположения на местности. Согласно нормам действующего законодательства, она считается неистребованной, если не получен документ, удостоверяющий право на него, или если право на него удостоверено, согласно законодательству, но оно не было выделено в натуре (на местности)», — отмечает Богдан Яськив.
Иными словами, земельную долю (пай) нужно сформировать в земельный участок и оформить право собственности на него. Для этого адвокат, старший партнер ЮФ Тотум, советует следующий алгоритм действий:
- обратиться в местный совет с заявлением о выделении земельной доли (пая) в натуре (на местности) и ходатайством о предоставлении разрешения на разработку документации по землеустройству.
- «К заявлению следует добавить документ, удостоверяющий право на пай: сертификат на право на земельную долю (пай), свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.», — обращает внимание эксперт.
- получив соответствующее решение уполномоченного органа местного самоуправления, заключить договор с землеустроительной организацией на разработку технической документации по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка;
- подать заявление на регистрацию земельного участка в Государственном земельном кадастре (осуществляет землеустроитель, разрабатывавший техническую документацию);
- обратиться в местный совет с заявлением об утверждении технической документации по землеустройству и передаче земельного участка в собственность;
- получив такое решение местного совета подать государственному регистратору (через ЦНАП) заявление о регистрации права частной собственности на земельный участок.
В среднем вышеописанный процесс занимает около полугода, в то же время его продолжительность может затянуться, в зависимости от оперативности принятия органом местного самоуправления соответствующих решений.
Необходимые для оформления права собственности финансовые расходы включают:
- разработку документации по землеустройству (в зависимости от региона и стоимости услуг конкретной землеустроительной организации),
- регистрацию вещного права на земельный участок (уплачивается административный сбор в размере 270 грн).
Незнание закона не поможет сохранить земельный пай
С одной стороны, закон преследует цель прекратить существование не выделенных в натуре земельных участков. Но с другой — существует большой риск, что не все успеют это сделать и, соответственно, лишатся права пользования такими земельными участками.
«Если до 1 января 2025 года собственник неистребованной земельной доли (пая) или его наследник не оформил право собственности на земельный участок, он считается отказавшимся от его получения.
Такая неистребованная земельная доля (пай) после формирования ее в земельный участок по заявлению местного совета на основании решения суда передается в собственность территориальной громады, на территории которой она расположена, в порядке признания имущества бесхозным", - объясняет Богдан Яськив.
Но передача пая общине – не безвозвратное решение. Законом предусмотрено, что собственник неистребованной земельной доли (пая) или его наследник может получить второй шанс, но только через суд.
«Если владелец земельной доли (пая) в судебном порядке докажет уважительность причин пропуска установленного срока, и судом будет установлен дополнительный срок на оформление права собственности на земельный участок, соответствующее лицо сможет обратиться в течение него к местному совету для совершения необходимых действий», — подчеркивает Богдан Яськив.
При этом эксперт называет несколько возможных сценариев развития событий.
Первый — если такой земельный участок, согласно схеме паевания, был сформирован органом местного самоуправления и признан судом бесхозным с передачей в коммунальную собственность, то в случае обращения на основании решения суда, местный совет может передать в собственность такой участок своим решением из земель коммунальной собственности.
Второй — если такой участок будет на момент решения суда и обращения передан решением местного совета третьему лицу в частную собственность, сложно будет именно этот участок истребовать из владения такого лица. Ведь будущий истец не был и не является владельцем такого способа защиты.
В то же время, в течение 7 лет со дня государственной регистрации права коммунальной собственности на земельный участок, сформированный из неистребованной земельной доли (пая), запрещается передача его в частную собственность. Исключение составляет тот факт, что он был передан владельцу неистребованной земельной доли (пая) или его наследникам.
При отсутствии земель сельскохозяйственных угодий коллективной собственности такая земельная доля (пай) может быть выделена в натуре (на местности) за счет земель запаса коммунальной собственности соответствующего территориального общества (при наличии таких земель).
Судебная практика по данному вопросу отсутствует и будет формироваться уже в 2025 году. Но, по аналогии с делами об установлении дополнительного срока для принятия наследства, суды, скорее всего, будут признавать уважительными причинами пропуска срока только те, что связаны с объективными, непреодолимыми, существенными трудностями на совершение действий по оформлению права собственности на земельный участок.
К ним адвокат относит, в частности, следующие: продолжительная болезнь, срочная служба в составе ВСУ, пребывание за границей с подтверждением объективных препятствий для совершения необходимых действий. Впрочем, во всяком случае, лучше не ждать наступления 2025 года, а действовать сейчас. Как вариант, через представителя по доверенности. Ведь закрепление права собственности через суд будет точно продолжаться дольше и будет стоить дороже.
Земля оккупирована: как быть ее владельцам
Около 20% территории Украины остается под контролем рашистов. Понятно, что об урегулировании там каких-либо земельных отношений, в том числе и юридического оформления участков, речь не идет. Но законодатель пока не установил никаких исключений относительно необходимости оформления права на земельные участки владельцам неистребуемых частиц (паев), расположенных на оккупированных территориях или территориях ведения активных боевых действий.
«В то же время, реализация такой процедуры невозможна по объективным причинам, поскольку: уполномоченные на распоряжение землями органы местного самоуправления в соответствующих местностях не функционируют; доступ сертифицированных инженеров-землеустроителей к земельным участкам затруднен; функционирование Государственного земельного кадастра на таких территориях остановлено», – подчеркнул Богдан Яськив.
Пока для землевладельцев остается единственный выход — следить за изменениями в законодательстве, которые касаются урегулирования возможных вариантов разрешения данной ситуации. В случае же их отсутствия, по мнению адвоката, указанный вопрос, вероятнее всего, станет предметом судебных споров.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал!
Комментарии