Несовершенство градостроительного законодательства отпугивает потенциальных инвесторов

Эффект изменений в градостроительном регулировании трудно переоценить. На самом деле, если смотреть на нормативную базу в пятилетней ретроспективе, то можно сказать, что из болотистой почвы она трансформировалась если не в автобан, то, как минимум, в приемлемое дорожное покрытие. Причем кардинальные изменения произошли в ней за последние два года, и этот этап еще будет продолжаться ближайшие годы.
Сегодня у муниципалитетов нет главного рычага влияния, который был у них до принятия Закона «О регулировании градостроительной деятельности» и вступления его в силу в марте 2011 г. Речь идет об отсутствии права устанавливать местные правила застройки. До 2011 г. каждый муниципалитет имел такое право и многие им злоупотребляли для установления дополнительных согласовательных процедур местными структурами власти. Сегодня же действуют одни правила застройки на территории всей Украины. Правила отменили не сразу после вступления нового закона в силу. Так, например, в столице их отменили лишь в сентябре 2011 г., т.е. через полгода после вступления в силу. В Харькове, например, осталась необходимость согласовывать техусловия с департаментом архитектуры и земельных отношений.

Либерализовались многие земельные вопросы. Особенно хотелось бы отметить последние изменения, предусмотренные законом, принятым 2 октября текущего года. После его вступления в силу существенно упростится процедура изменения целевого назначения земельных участков. Так проект отвода для изменения целевого назначения можно будет разрабатывать без получения разрешения местного совета. Количество стандартных согласований сокращено с пяти до двух – органами земельных ресурсов и архитектуры.

Также существенным сдвигом можно назвать закрепление на законодательном уровне в ноябре 2011 г. возможности реконструкции объектов без наличия оформленных прав на землю при условии сохранения геометрических размеров фундамента.

Полномочия ГАСИ стали более четко прописанными. Для многих объектов сегодня не требуется получение разрешения на проведение строительных работ, достаточно лишь регистрации декларации о начале строительных работ.

Роль градсоветов сужена к участию в разработке градостроительной документации. При строительстве отдельных объектов их мнение носит лишь рекомендательный характер.

Основным минусом системы является больше не формулировка законов, а практика их применения. А точнее, тотальное отсутствие градостроительной документации всех уровней (генпланов, планов зонирования и детальных планов территорий). Краеугольным камнем сегодняшней системы градостроительного регулирования является градостроительная документация, которая должна содержать всю необходимую информацию о том, что можно построить на любом отдельно взятом участке земли, а что нельзя. Эта информация должна бесплатно предоставляться местным департаментом архитектуры в полном объеме владельцу участка в течение 10 дней после подачи им заявления об определенных намерениях застройки участка. Сегодня же такая информация часто предоставляется в виде общих безинформативных отсылок к государственным строительным нормам – грубо говоря, все должно быть «в соответствии с ГСНами» без конкретики, которая должна содержаться в градостроительной документации.

Вторым моментом я бы назвал такое же отсутствие надежной и понятной системы регистрации имущественных прав на объекты недвижимости и земельные участки. Запуск этой системы планируется уже восемь лет, и сегодня мы в очередной раз ожидаем чуда в январе 2013 г.

Эти минусы всегда отпугивают потенциальных инвесторов. Отсутствие четкого понимания того, что можно построить в комбинации с хлипкой системой защиты имущественных прав не может не беспокоить девелоперов. Украина должна осознать, что при выборе страны для инвестиций эти факторы учитываются в первую очередь. Чтобы конкурировать со своими соседями за иностранные инвестиции необходимо обеспечить надежное и прозрачное функционирование этих двух механизмов. Для этого следует уже перейти к практической реализации тех законодательных реформ, которых на сегодняшний день произведено более чем достаточно. Нужно подтянуть практику, а то есть создать всю необходимую градостроительную документацию и запустить систему регистрации прав.

В части отношений с инфраструктурными монополистами ситуация наоборот ухудшилась. Так частью реформы, например, было закрепление принципа о необходимости компенсации застройщику создаваемой им за пределами земельного участка инфраструктуры (создание которой требуется от него монополистами для подключения к сетям) путем уменьшения размера паевого участия. В июле текущего года были приняты изменения, которые вступят в силу с января 2013 года. Согласно этим нововведениям этот принцип не будет действовать в отношении энергосетей – систем обеспечения электричеством, газом и нефтью. Так создание этих сетей не будет учитываться при расчетах размера паевого участия, подлежащего оплате, и в случае превышения затрат застройщика на создание указанных сетей размера паевого участия, разница ему компенсироваться тоже не будет. Стоит добавить, что этот принцип и без этого исключения слабо работал. Теперь же законодатель не оставляет и шансов для застройщиков хоть как либо компенсировать себе эти затраты.
Иван Трофименко Советник, глава департамента недвижимости,
AstapovLawyers
Building.ua