Необычные формы жизни

Отечественный рынок жилой недвижимости продолжает расти и развиваться, несмотря на финансовый кризис. В условиях обострившейся конкуренции девелоперы стараются выделить свой проект из общей массы за счет внедрения новых форматов жилья. Лейнхаусы, дуплексы, мезонеты...

Но зачастую необычное название - это лишь маркетинговый ход. О новых названиях и новых форматах на рынке недвижимости нам рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED.

- Какие новые форматы жилья появились на рынке недвижимости?

- В настоящее время на рынке загородной недвижимости происходит активное развитие различных форматов жилья в рамках одной застройки. Несколько лет назад застройщики совмещали коттеджи с таунхаусами или дуплексами, а в настоящее время в структуре поселков стали появляться малоэтажные дома, предлагающие квартиры. Например, в коттеджном поселке "Павлово" продаются дома стоимостью от $1,3 млн до $3 млн, таунхаусы от $600 тысяч до $1 млн и квартиры в малоэтажном доме за $200-350 тысяч.

Таунхаусы, лейнхаусы, пентхаусы и доходные дома нельзя называть новыми форматами. Таунхаусы являются наиболее востребованным на сегодняшний день. Они существуют не менее 10 лет на российском рынке недвижимости и появились как в сегменте загородной недвижимости, так и городской недвижимости.

Например, в Москве это "Палаты Муравьевых", "Три Тополя". На рынке стали появляться различные их вариации, отличающиеся как архитектурными решениями (лейнхаусы) или планировкой (выходы спроектированы по разные стороны секции), так и количеством квартир в секциях (дуплексы).

- Что Вы можете сказать про виллеты и лейнхаусы?

- Иногда девелоперы, чтобы выделить свой поселок из общего объема предложения, придумывают новое название для таунхаусов - например виллеты. Лейнхаусы - это те же таунхаусы, но с другим названием. В отличие от таунхаусов, каждый лейнхаус в секции имеет собственное оформление фасада. Так что это можно смело считать маркетинговым ходом. Их стоимость зависит от месторасположения самого поселка и его статуса.

Например, стоимость лейнхаусов в коттеджном поселке "Ильинское" (9 км от МКАД по Ильинскому шоссе) - от $1 млн до $2 млн, в коттеджном поселке "Кленовая роща" (9 км от МКАД по Новорижскому шоссе) - от $750 тысяч до $1 млн. "Ильинский квартал", расположенный на Ильинском шоссе в 12 км от МКАД, - $1,5 млн. "Кристалл Истра" (14 км по Новой Риге) - от $1,4 млн до $2 млн, "Покровское" на Новорижском шоссе в 26 км от МКАД - от $340 тысяч до $800 тысяч, причем с большими участками - около 7 соток.

- А в поселках какого класса их можно приобрести?

- Независимо от названия сблокированные дома относятся к бизнес-классу, а в зависимости от качества постройки и характеристик самого поселка они могут сдвигаться как в сторону класса "бизнес +", так и в сторону экономкласса.

- Сейчас среди состоятельных клиентов большой популярностью пользуются пентхаусы. Давно ли они появились на рынке недвижимости?

- Что касается пентхаусов, то их нельзя позиционировать, как отдельный вид недвижимости. Практически это последний этаж дома. Пентхаусы также не являются новинкой, они уже давно существуют в районе "Золотой мили" на Остоженке, на Патриарших и в других престижных и дорогих районах Москвы.

Пентхаус должен по своему статусу иметь определенные параметры, поскольку является самой дорогой квартирой в доме. Так, например, его площадь должна быть больше, чем у остальных квартир дома. Часто у него есть большие террасы и иногда даже собственный лифт.

Иногда строительные компании при проектировании домов обращаются к нам как консультантам с вопросом: делать ли им пентхаусы маленькой площади? Это невозможно, потому что пентхаус является самым дорогим продуктом в элитных домах. Так, стоимость пентхаусов на Остоженке составляет от $50 тысяч за кв.м без отделки и может доходить до $80 тысяч за кв.м с отделкой.

В дореволюционной России были востребованы доходные дома. Насколько они интересны в настоящее время?

- Доходный дом - это дом, который принадлежит одному лицу (физическому или юридическому) и сдается в аренду поквартирно. Примером московских доходных домов могут служить дома на Чистопрудном бульвар или дом в Гнездниковском переулке. До Революции в Москве было достаточно много доходных домов разных категорий.

Есть ли в наше время доходные дома? В полном понимании данного исторического контекста я таких не знаю. Целыми домами жилую недвижимость в Москве никто не выкупал, или такие факты тщательно скрываются.

- Почему так происходит?

Все дело в доходности проекта. Арендный бизнес окупается довольно долго, а недвижимость в Москве очень дорогая, поэтому инвесторам невыгодно закапывать деньги в проекты с маленькой доходностью.

Пожалуй, есть несколько примеров доходных поселков, в частности "Росинка", а также доходных апарт-отелей, таких как "Парк Плэйс", где все здание принадлежит одному юридическому лицу и представляет из себя практически гостиницу с апартаментами.

- Апартаменты на российском рынке недвижимости - новый продукт, что они из себя представляют?

- Специфическая черта апартаментов заключается в том, человек может там проживать, но не может быть прописан. Такой вид недвижимости изначально приобретается, чтобы сдавать в аренду, также его можно использовать под офис. Таким образом, покупатель апартаментов, например в Москва-Сити, получает возможность приобрести небольшой офис в отличном месте, так как выкупить офисные площади можно только большими площадями от 500 кв.м.

В других сегментах апартаменты являются спорным продуктом для проживания, так как покупатели с ограниченным достатком по-прежнему принципиально относятся к возможности прописки, ведение арендного бизнеса для них не является массовым явлением, а офисы им не нужны, поскольку они, как правило, работают в сфере менеджмента какой-либо компании.

- Различаются ли апартаменты и квартиры по стоимости?

- Как правило, апартаменты стоят чуть дешевле, чем квартиры в том же комплексе: например, "Аквамарин", корпус "Г", стоил примерно на 10-15% меньше остальных корпусов с квартирами. Цена на апартаменты в Сити в зависимости от дома и этажа составляет от $13,4 тысячи до $25 тысяч за кв.м.

Надо отметить, что в дорогом сегменте апартаменты покупаются не только под офисы или сдачу в аренду, но и для проживания, так как невозможность прописки смущает далеко не всех покупателей, а возможность купить жилплощадь по более низкой цене довольно привлекательна. Но, по моему мнению, апартаменты не могут быть массовым продуктом на нашем рынке в связи с отсутствием массового потребителя.
www.zagorodna.com