Назад к природе

Стремление уехать из деревень в мегаполисы не так давно сменилось другим устойчивым трендом: люди потянулись к природе. Сегодня экологическая составляющая становится важнейшей частью почти каждого строительного проекта загородной недвижимости. По оценкам участников рынка, порядка 20% загородных поселков сейчас позиционируются как экологичные.

Часть девелоперов под приставкой "эко" подразумевает наличие пруда или леса, а другая часть считает, что приставка предусматривает хотя бы частичное соответствие нормам так называемого green devepopment - строительства с учетом энергосберегающих технологий из экологически чистых материалов. Так что же сегодня значит приставка "эко": это ловкий маркетинговый ход или название действительно хорошо организованных и продуманных экологичных проектов? Участники рынка расходятся во мнениях, но соглашаются в том, что у экопоселков есть будущее.

Ловкость рук

Загазованный воздух, многоквартирные дома, маленькие дворы и детские площадки... Понятно, что жизнь в черте города обладает как достоинствами, так и недостатками. Однако некоторые люди не готовы принимать минусы городской жизни. Их выбор - поселки за чертой города, претендующие на звание экологичных. Эксперты говорят о том, что выбор этих людей коррелирует с их активной жизненной позицией. "Этот выбор делают городские жители, которые по тем или иным причинам решили отказаться от городской жизни и выступают за естественность во всем, также решившие серьезно выступить в защиту окружающей среды, ведь сами жители поселка должны бережно относиться к среде своего обитания - для них любая вырубка леса или нарушение естественного ландшафта неприемлемы", - говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев.

Между тем часть экспертов считает, что приставка "эко" - не более чем дань моде и зачастую предприимчивые девелоперы называют экологичными поселки, которые к экологии имеют весьма опосредованное отношение. "Приставка "эко" - это всего лишь маркетинговый ход. Не очень понятно, в чем заключается экологичность поселка, потому что, например, в поселке "Велич" дома построены из кирпича. Вообще, с трудом можно принять приставку "эко" применительно к поселку. Экологичными могут быть продукты, вода, но не поселок - так как воздух в нем вряд ли чем-то отличается от воздуха в окружающих населенных пунктах", - со скептицизмом отмечает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова.

Участники рынка говорят, что настоящий экологичный поселок - это нечто большее, нежели постройки за МКАД. "Эко" может быть деревушка в швейцарских Альпах, где рядом нет никакого производства, где все дома построены из дерева, срубленного в соседних лесах. Приставка "эко" в названиях российских поселков появляется в тот момент, когда девелоперы решают, что для их потенциальных покупателей было бы приятно увидеть в названии поселка эту приставку, продолжает Ирина Могилатова.

"Все зависит от конкретного поселка, но в большинстве случаев это все же удачный маркетинговый ход для привлечения покупателя, - согласен с ней Юрий Синяев. - Как правило, в России девелопер называет свой поселок экопоселком, поскольку он либо расположен вблизи леса или водоема, либо при строительстве домов использовались только натуральные природные материалы. Однако понятие экопоселка включает в себя значительно больше параметров и ограничений".

Из чего же, из чего же

Дома, построенные из трехсотлетних лиственниц, с жителями, которые пользуются солнечными батареями и употребляют в пищу только то, что вырастили собственными руками, притом без химических удобрений, - вот образ идеального экологичного поселка. Но такие картины конечно же более напоминают утопические образы из романов футуристов, нежели реальность. Как объясняют специалисты, в идеале экопоселки должны располагаться на дальних расстояниях от столицы - на территории юго-запада, запада, северо-запада Подмосковья - от 60-70 км от МКАД, где действительно чище и тише. Строительная площадка до начала строительства должна пройти комплексную экологическую оценку. Более того, анализу должны подвергнуться почва, воздух, вода, а также следует оценить радиационную, электромагнитную обстановку и другие параметры. "Это должны быть поселки, основанные на принципе минимального вмешательства в окружающую среду со строгим соблюдением всех санитарных норм. Экопоселок в классическом смысле - дома из натуральных природных материалов (например, дерево, солома, глина), жители которых употребляют в пищу продукты, выращенные на собственном участке, при этом для обработки земли используются только органические материалы и т.п. В таких поселках должна применяться электроэнергия, добытая из альтернативных источников электроэнергии", - объясняет Юрий Синяев.

Однако на рынке Подмосковья скорее преобладает потребительский подход к экологии. Для многих является вполне достаточным наличие поблизости с домом чистого водоема, нетронутой цивилизацией природы и отсутствие промышленных предприятий и свалок.

"Дело в том, что в России до сих пор не определены параметры и нормы, которым должны соответствовать экопоселки, более того, нет соответствующей законодательной базы. В связи с этим даже сами девелоперы, строящие поселки, в названии которых присутствует приставка "эко", крайне аккуратно относятся к позиционированию собственных объектов как экопоселков. Акцент делается на стремлении максимально соответствовать экологическим нормам проживания", - продолжает Юрий Синяев.

Отсутствие законодательной базы приводит к тому, что ряд поселков, позиционируемых как экологические, оказывается в не самых благоприятных местах. "Действительно, такие факты объясняются отсутствием норм и соответствующей законодательной базы, а также нечистоплотностью ряда девелоперов. И тем не менее всем жителям мегаполиса понятно, что жить в большом городе и находиться в благоприятной экологической среде - позиции практически несовместимые. Это скорее психологическое понятие. Тем не менее люди все же стремятся покупать дома в экологически чистых районах, поэтому рынок предлагает покупателям в том числе и экопоселки на расстоянии от 0 до 10 км от МКАД, которые по отношению к Москве, бесспорно, являются экологически более благоприятными", - добавляет он.

История вопроса

Само понятие "экопоселок" пришло к нам с Запада. Там давно появилось понятие green development - строительство с соблюдением экологических норм и с использованием инновационных технологий. Считается, что здания, построенные в соответствии с принципами экодевелопмента, наиболее востребованы и окупаемы с точки зрения возврата инвестиций в будущем, когда перед собственниками и арендаторами помещений встанет реальный вопрос об экономии - электричества, воды и других ресурсов.

В США и Европе впервые об экодевелопменте начали говорить еще в конце 1970-х годов. Отправной точкой для развития этой темы стал энергетический кризис в США, подтолкнувший инженерную мысль к работе над темами использования охлаждения за счет солнечной радиации, потребления солнечной энергии в качестве источника питания, а также энергоэффективных приборов. В Европе в конце 1980-х годов концепция экодевелопмента стала альтернативой традиционному проектированию и строительству. Сначала она завоевала Германию, Нидерланды и страны Скандинавии, а потом пришла в США и Канаду.

В экодевелопменте даже разработаны свои стандарты. Наиболее распространены созданный в 1990 году британский метод экологической оценки BREEAM (Building Reseach Establishment's Environmental Assessment Method) и разработанный в 1998 году американский стандарт LEED (Leadership in Energy and Environmental Design - лидерство в энергосберегающем и экологичном проектировании). Эти стандарты были созданы командой архитекторов, инженеров, строителей, а также различных общественных и государственных организаций. Они применяются на добровольной основе, но с учетом реалий рынка. На основе критериев этих систем западные эксперты оценивают экологические характеристики объекта и его влияние на окружающую среду. По результатам оценки зданию присваивается сертификат одной из пяти ступеней. Собственно, никто не обязывает владельцев зданий получать сертификаты. Но это авторитетное свидетельство позволяет значительно повысить их стоимость потому, что западный потребитель стал все больше задумываться об экологии своего жилища и офиса, и он готов платить за свою экобезопасность.

Но до полного соответствия западным экостандартам подмосковным пригородам еще далеко. Что же такое экологичность - применение передовых технологий или чистота земли и воздуха? Эксперты говорят, что в российских условиях уместней всего говорить о создании экозон. "Самое основное, о чем забывают в России, - это то, что, получив статус "эко", необходимо тратить средства и силы на поддержание экопоселка на соответствующем уровне", - подчеркивает Юрий Синяев. Важно и само определение экозоны - ведь это необходимый минимум для получения приставки "эко". Оно ближе к обстановке, нежели к материалам, поэтому основное - это окружающая среда, то есть благоприятная экологическая обстановка, наличие лесов, водоемов, отсутствие вредных промышленных производств вблизи этой зоны. Также важно наличие хорошего воздуха, то есть отсутствие выбросов в близлежащую окружающую среду, которые могут поколебать экологичность экозоны, добавляет он.

Разумеется, экопоселки девелоперу обходятся дороже, так как при их строительстве должны применяться более дорогостоящие материалы и технологии, которые в будущем позволят увеличить срок эксплуатации, сведут к минимуму потребность в ремонте, а также позволят сэкономить на эксплуатационных расходах, так как являются энергосберегающими. "Также такая концепция влечет за собой большие сроки строительства и соответственно уменьшение оборачиваемости капитала и увеличение кредитной нагрузки. В целом затраты на экологически чистые стройматериалы увеличивают общий бюджет поселка на 10-15%. Все это делает эти поселки дороже и для конечного потребителя, в среднем на 15-20% по сравнению с обычными поселками сопоставимого класса", - объясняет Юрий Синяев.

Инновационные технологии

Создание экозон подразумевает использование инновационных технологий: и солнечных батарей, и биопродуктов, и архитектурных решений, позволяющих использовать энергию воды, ветра и солнца, а также "зеленые" кровли и различные ресурсосберегающие технологии.

На Западе, к примеру, использование инновационных технологий является одним из главных факторов получения статуса экологичного поселка. К тому же это еще и выгодно: энергосберегающие технологии снижают стоимость строительства объекта примерно на 20-25%. А применение новейших материалов увеличивает срок эксплуатации объекта, снижая потребность в ремонте и реконструкции.

Вопрос сохранения и сбережения энергии, похоже, волнует западных инженеров больше всего. По их мнению, экологичные дома должны быть в первую очередь энергоэффективными, что помогает минимизировать вредные выбросы в атмосферу и сокращает потребление воды. Они ищут самые разнообразные пути для достижения своей цели. К примеру, не так давно была разработана концепция фасада Schuco E2, в которой были объединены решения по современной оболочке зданий, включая "интеллектуальные" системы управления, а также экономия и выработка энергии. Западные эксперты уверены, что будущее за зданием, которое накапливает больше энергии, чем расходует, задействуя при этом большую часть поверхности. Системы преобразования энергии солнечного света являются также средствами эстетического выражения и привлекательными элементами архитектурного оформления.

Одна из продвинутых идей "умного" фасада, который применяется при строительстве "экологичных" домов, - использование энергии солнца для охлаждения здания. Это, к примеру, достигается за счет интеграции в фасад термоколлекторов. В двух словах алгоритм работает так: накапливаемая в коллекторах тепловая энергия превращается в холодильной установке в холодную воду и используется напрямую для кондиционирования воздуха. "Солнечное охлаждение" позволяет прямиком использовать энергию солнца для охлаждения здания, и это значительно сокращает использование первичной энергии для кондиционирования здания. Но все же западная инженерная мысль подгоняется высокими ценами на электроэнергию, а у нас пока считается, что энергия стоит сравнительно дешево, и инвестировать в сберегающие "умные" технологии - все равно что выбрасывать впустую кучу денег. Но на самом деле это, конечно, не так. Каждый год тарифы на электроэнергию поднимаются. Как только мы приблизимся на две трети к уровню цен на электроэнергию, к примеру, в Германии, энергосберегающие технологии сразу приобретут актуальность.

Если принять за основу европейский или американский подход к пониманию "зеленой недвижимости", то застройщикам придется придерживаться ряда важных требований. Во-первых, территория для застройки должна быть подвергнута комплексной экологической оценке. Нужно провести исследования почвы, воздуха, радиационной, акустической, электромагнитной обстановки и других параметров. Во-вторых, чтобы соответствовать всем нормам безопасности при строительстве домов, необходимо использовать только натуральные отделочные и строительные материалы. В-третьих, дома и объекты инфраструктуры не должны наносить вред окружающей природе ни на этапе строительства, ни во время эксплуатации. И, наконец, в- четвертых, в архитектуре поселка должен быть использован экодизайн, то есть элементы, подчеркивающие ее экологичность.

www.zagorodna.com