Надеемся на продолжение дискуссии и добавления к обсуждению представителей ФГИ.Александр Скубченко, председатель Жилищного союза Украины
Сразу важно разделить вопрос на коррупцию в процессе определения стоимости имущества с целью занижения базы налогообложения при продаже недвижимости и, собственно, коррупцию в процессе регистрации отчетов об оценке имущества. Если речь идет о преодолении «занижений» при оценке недвижимости, то только два пути: или уменьшить ставку налога, чтобы налогоплательщику вообще не было смысла ни занижать стоимость сделки, рискуя, например, возможной виндикации в будущем, или вообще уйти от человеческого фактора, определяя периодически индикаторы стоимости подобного имущества по регионам и по типам. Если речь идет о коррупции через так называемые площадки, то их просто нужно вывести из процесса оценки имущества.
Оценочная деятельность существует много лет, а оценка для определения базы налогообложения появилась недавно, лишь с принятием Налогового кодекса. И это - лишь один из многих видов оценки имущества и имущественных прав. ФГИУ всегда был регулятором оценочной деятельности (через дисциплинарную комиссию предоставляет оценщикам право осуществлять оценку, и лишает, в случаях нарушений, такого права, сертифицируют субъекты оценочной деятельности). Если же мы говорим об оценке для целей налогового кодекса, то уместно было бы говорить не о Минюсте, который к этому никакого отношения не имеет, а о фискальной службу.
Андрей Гусельников, вице-президент Лиги экспертов Украины
В мире есть дефиниции, которые понятны всем - рыночная стоимость. Оценочную придумали в Украине, это наша ноу-хау, «инновация», которая была вписана в налоговой кодекс премьером Азаровым. Была создана даже не компьютерная программа, а рамочные условия, которые позволили создать олигополию нескольких компаний. Там где олигополия - дорога плохая услуга. Благодаря «налоговой оценке» зарабатывают, по разным оценкам, 5-10 млрд грн в год. Поймите: если есть поток в 5-10 млрд, всегда будут люди, которые захотят этот процесс контролировать, как было все эти годы.
К сожалению, прогноз по ФГИ у меня отрицательный: кого не поставь, они все равно будут делаете то же, что делали. За все эти годы Фонд госимущества должен создать систему условий возвращения с общемировой практикой рыночной оценки. А именно - создать систему мониторинга рынка. Владелец или потенциальный покупатель должен самостоятельно понять что рыночная стоимость и посмотреть в открытых источниках, совпадают его ожидания с реальностью. Например, в РФ это кадастровая стоимость, в других странах база соглашений.
Шансы в Украине вывести этот вопрос с ручного управления к рыночному является именно сейчас. Ведь сегодня управление Госстатом передали министру Кабмина Дмитрию Дубилету, это очень компетентный специалист, когда он говорил, что может написать любую базу данных. Для того чтобы убить коррупцию, нужно создать условия, при которых коррупционерам нечего будет делать. Все нужно отмотать назад: отменить ту статью Налогового кодекса, вводит самую налоговую оценку и оценочную стоимость. Если хочет продать человек квартиру или дом, она идет к субъекту оценочной деятельности, заказывает НЕ оценочную стоимость, а рыночную стоимость. Таких субъектов 10 тыс, никакой монополии или олигополии. Вторая задача - забрать у ФГИ этот вопрос. Его передали, потому что оценка регулируется фондом. На самом деле, до сих пор оценка никак не регулируется. В идеале, когда человек желает продать свою квартиру, она должна была бы возможность зайти на сайт ФГИ и посмотреть сколько стоит аналогичная. Кстати, это должно касаться всей недвижимости, все данные по ценам должны быть открытыми.
Что должен сделать Дубилет? Государство требует тендеров, он должен быть проведен среди компаний с успешно реализованными проэктам по мониторингу недвижимости. За относительно небольшие средства - до 1 млн грн - такая система может быть создана меньше чем за год. И наша служба статистики получит реальные данные, индексы цен, объем рынка сделок и тому подобное. Рынок становится прозрачным: человек смотрит в открытой базе данных цены на недвижимость, обращается к одному из 10000 оценщиков, получит от него рыночную оценку своей. При оформлении нотариус смотрит, адекватная цена, сравнивая ее с ценами кв. м в этом сегменте, если есть сомнения - заворачивает соглашение. Украина стоит прозрачной рыночной системы вместо кота в мешке, пока у Фонда госимущества.
Юрий Хапко, адвокат, старший партнер ЮФ TOTUM, председатель комитета Ассоциации адвокатов Украины по недвижимости и строительству
Действующее законодательство предусматривает исчисление суммы налогов и сборов, подлежащих уплате при осуществлении операций по продаже (обмену) недвижимого имущества, исходя из оценочной стоимости такого имущества, рассчитывается субъектами оценочной деятельности.
На сегодня функционирует трехуровневая система, где с начала оценщик выезжает на объект и осматривает его, осуществляет его профессиональную оценку и составляет соответствующий отчет, который отправляет на авторизованный электронный площадка, который в свою очередь размещает, получает, передает информацию из отчетов об оценке , а уже потом Единая база данных отчетов об оценке с модулем электронной проверки определенной оценщиком стоимости ее подтверждает или нет и вносит в соответствующий реестр (базу).
По мнению законодателей, несмотря внедрены механизмы субъекты оценочной деятельности все равно пытаются «обмануть» государственный модуль проверки оценочной стоимости для занижения стоимости объекта налогообложения. Почему их не привлекают к ответственности за такие действия вопрос остается риторическим.
Не все игроки рынка с этим согласны и констатируют, что злоупотребление если и имеют место быть, чаще всего касаются недостоверности данных, указываются, а не подходов и методов работы оценщиков.
Также весь рынок в один голос утверждает, что количество авторизованных электронных площадок (их можно пересчитать по пальцам одной руки на всю страну) недостаточна и возможно констатировать злоупотребления с их стороны, и как следствие получения последними сверхприбылей. Процесс увеличения количества таких площадок, к сожалению, достаточно забюрократизированный - в том числе, из-за требований по технической защите информации на них и необходимость получения аттестата соответствия Государственной службы специальной связи и защиты информации Украины. Именно здесь рынок видит «узкое горлышко» и одну из проблем. К сожалению в новом законопроекте предусматривается, что порядок авторизации электронных площадок утверждается совместным решением Фонда государственного имущества Украины и специально уполномоченного центрального органа исполнительной власти по вопросам организации специальной связи и защиты информации. То есть фактически остается та же ситуация, которая есть сейчас. Новоизбранные депутаты предлагают ввести двухуровневую систему, которая основной своей задачей призвана устранить фактор коррупции при определении стоимости недвижимого имущества путем исключения из процедуры вроде человеческого фактора, а именно оценщиков. Предполагается, что налоговая стоимость объекта недвижимости автоматически определяется (рассчитывается) авторизованным электронной площадкой и проверяется (регистрируется) в Единой базе данных налоговой стоимости. Кроме того, предлагается расширить суженный сегодня функционал авторизованных электронных площадок, наделив их функцией автоматического определения (расчета) налоговой стоимости недвижимого имущества товары физическими лицами. Порядок ведения Единой базы утверждается Фондом государственного имущества Украины. Фактически все алгоритмы и методы определения стоимости объекта недвижимости отдаются на откуп этого органа. Будет доступна вся информация о состоянии рынка, как фактически сейчас, со всеми имеющимися недостатками, вопрос открытый. Однако, по моему мнению, незначительный человеческий фактор все-таки останется, поскольку при удостоверении сделок с объектами недвижимости нотариус через авторизованный электронный площадка будет вносить информацию об объекте недвижимости и получать расчет налоговой стоимости, определенный (рассчитанный) авторизованным электронной площадкой и зарегистрирован в Единой базе. Фактически речь идет не об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, а о «среднюю температуру по палате». Можно даже предположить, что будут иметь место случаи, когда рыночная стоимость объекта недвижимости будет соизмерима со стоимостью фискальной нагрузки в результате сделки с таким объектом.
www.zagorodna.com
Комментарии