Податкова оцінка: які зміни в законодавстві потрібні. Думки експертів

07.11.2019 00:30
Останнім часом знову пожвавилося обговорення болючого питання про податкову оцінку. Property Times зібрав думки фахівців з цього приводу, чи дійсно це символ корупції та монопольного зговору, і які зміни в законодавстві потрібні, аби змінити ситуацію. Податкова оцінка: які зміни в законодавстві потрібніСподіваємося на продовження дискусії та долучення до обговорення представників ФДМ.

Олександр Скубченко, голова Житлового союзу України
Одразу важливо розділити питання на корупцію у процесі визначення вартості майна з метою заниження бази оподаткування при продажу нерухомості і, власне, корупцію у процесі реєстрації звітів про оцінку майна. Якщо йдеться про подолання «занижень» при оцінці нерухомості, то тут лише два шляхи: або зменшити ставку податку, щоб платнику податку взагалі не було сенсу ані занижувати вартість угоди, ризикуючи, наприклад, можливій віндікації у майбутньому, або взагалі відійти від людського фактору, визначаючи періодично індикатори вартості подібного майна по регіонах і по типах. Якщо йдеться про корупцію через так звані майданчики, то їх просто потрібно вивести із процесу оцінки майна.

Стаття по темі: Нормативну грошову оцінку земель змінять


Оціночна діяльність існує багато років, а оцінка для визначення бази оподаткування з’явилась нещодавно, лише з прийняттям Податкового кодексу. І це — лише один з багатьох видів оцінки майна та майнових прав. ФДМУ завжди був регулятором оціночної діяльності (через дисциплінарну комісію надає оцінювачам право здійснювати оцінку, та позбавляє, у випадках порушень, такого права, сертифікую суб’єкти оціночної діяльності). Якщо ж ми говоримо про оцінку для цілей податкового кодексу, то доречно було б говорити не про Мін’юст, який до цього жодного відношення не має, а про фіскальну службу.

Андрій Гусельников, віце-президент Ліги експертів України
У світі є дефініції, які зрозумілі всім — ринкова вартість. Оціночну придумали в Україні, це наша ноу-хау, «інновація», яка була вписана у податковій кодекс прем’єром Азаровим. Була створена навіть не комп’ютерна програма, а рамочні умови, які дозволили створити олігополію декількох компаній. Там де олігополія — дорога неякісна послуга. Завдяки «податковій оцінці» заробляють, за різними оцінками, 5-10 млрд грн на рік. Зрозумійте: якщо є потік у 5–10 млрд, завжди будуть люди, які захочуть цей процес контролювати, як було всі ці роки.

На жаль, прогноз щодо ФДМ у мене негативний: кого не постав, вони все одно будуть робите те саме, що робили. За всі ці роки Фонд держмайна мав створити систему умов повернення до загальносвітової практики ринкової оцінки. А саме — створити систему моніторингу ринку. Власник або потенційний покупець має самостійно зрозуміти що є ринкова вартість та подивитись у відкритих джерелах, чи співпадають його очікування з реальністю. Наприклад, у РФ це кадастрова вартість, у інших країнах база угод.

Шанси в України вивести це питання за ручного керування до ринкового є саме зараз. Адже сьогодні управління Держстатом передали міністру Кабміну Дмитру Дубілету, це дуже компетентний спеціаліст, колись він казав, що може написати будь-яку базу даних. Для того щоб вбити корупцію, потрібно створити умови, за яких корупціонерам нема чого буде робити. Все потрібно відмотати назад: скасувати ту статтю Податкового кодексу, яка вводить саму податкову оцінку та оціночну вартість. Якщо хоче продати людина квартиру або будинок, вона йде до суб’єкта оціночної діяльності, замовляє не оціночну вартість, а ринкову вартість. Таких суб’єктів 10 тис, ніякої монополії або олігополії. Друге завдання - забрати у ФДМ це питання. Його передали, бо оцінка регулюється фондом. Насправді, досі оцінка ніяк не регулюється. В ідеалі, коли людина бажає продати свою квартиру, вона мала би можливість зайти на сайт ФДМ та подивитись скільки коштує аналогічна. До речі, це мало б стосуватись всієї нерухомості, всі дані по цінам мали б бути відкритими.

Що має зробити Дубілет? Держава вимагає тендерів, він має бути проведений серед компаній з успішно реалізованими проєктами по моніторингу нерухомості. За відносно невеликі кошти — до 1 млн грн — така система може бути створена менше ніж за рік. І наша служба статистики отримає реальні дані, індекси цін, об’єм ринку угод тощо. Ринок стає прозорим: людина дивиться у відкритій базі даних ціни на нерухомість, звертається до одного з 10 тисяч оцінювачей, отримає від нього ринкову оцінку своєї. При оформленні нотаріус дивиться, чи адекватна ціна, порівнюючи її з цінами кв. м у цьому сегменті, якщо є сумніви — завертає угоду. Україна варта прозорої ринкової системи замість кота в мішку, що наразі є у Фонду держмайна.

Юрій Хапко, адвокат, старший партнер ЮФ TOTUM, голова комітету Асоціації адвокатів України з нерухомості та будівництва
Чинне законодавство передбачає обчислення суми податків і зборів, що підлягають сплаті при здійсненні операцій з продажу (обміну) нерухомого майна, виходячи з оціночної вартості такого майна, що розраховується суб’єктами оціночної діяльності.

Станом на сьогодні функціонує трьохрівнева система, де з початку оцінювач виїжджає на об’єкт та оглядає його, здійснює його професійну оцінку та складає відповідний звіт, який відправляє на авторизований електронний майданчик, який у свою чергу розміщує, отримує, передає інформацію зі звітів про оцінку, а вже потім Єдина база даних звітів про оцінку з модулем електронної перевірки визначеної оцінювачем вартості її підтверджує чи ні та вносить у відповідний реєстр (базу).

На думку законотворців, попри впроваджені механізми суб’єкти оціночної діяльності все одно намагаються «обдурити» державний модуль перевірки оціночної вартості задля заниження вартості об’єкта оподаткування. Чому їх не притягують до відповідальності за такі дії питання залишається риторичним.

Не всі гравці ринку з цим погоджуються та констатують, що зловживання якщо і мають місце бути, частіше за все стосуються недостовірності даних, які зазначаються, а не підходів та методів роботи оцінювачів.

Також весь ринок в один голос стверджує, що кількість авторизованих електронних майданчиків (їх можна перелічити на пальцях однієї руки на всю країну) недостатня і можливо констатувати про зловживання з їх боку, і як наслідок отримання останніми надприбутків. Процес збільшення кількості таких майданчиків, на жаль, досить забюрократизований — серед іншого, через вимоги щодо технічного захисту інформації на них та необхідність отримання атестату відповідності Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України. Саме тут ринок бачить «вузьке горличко» та одну із проблем. На жаль у новому Законопроекті передбачається, що порядок авторизації електронних майданчиків затверджується спільним рішенням Фонду державного майна України та спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань організації спеціального зв’язку та захисту інформації. Тобто фактично залишається та сама ситуація, яка є зараз. Новообрані депутати пропонують запровадити дворівневу систему, яка основним своїм завданням покликана усунути фактор корупції при визначенні вартості нерухомого майна шляхом виключення із процедури начебто людського фактору, а саме оцінювачів. Передбачається, що податкова вартість об’єкта нерухомості автоматично визначається(розраховується) авторизованим електронним майданчиком та перевіряється (реєструється) в Єдиній базі даних податкової вартості. Крім того, пропонується розширити звужений сьогодні функціонал авторизованих електронних майданчиків, наділивши їх функцією автоматичного визначення (розрахунку) податкової вартості нерухомого майна, що продається фізичними особами. Порядок ведення Єдиної бази затверджується Фондом державного майна України. Фактично всі алгоритми та методи визначення вартості об’єкта нерухомості віддаються на відкуп цього органу. Чи буде доступною вся інформація про стан ринку, як фактично є зараз, з усіма наявними недоліками, питання відкрите. Однак, на мою думку, незначний людський фактор все-таки залишиться, оскільки під час посвідчення правочинів з об’єктами нерухомості нотаріус через авторизований електронний майданчик буде вносити інформацію про об’єкт нерухомості та отримувати розрахунок податкової вартості, визначений (розрахований) авторизованим електронним майданчиком та зареєстрований в Єдиній базі. Фактично мова йде не про визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості, а про «середню температуру по палаті». Можна навіть припустити, що будуть мати місце випадки коли ринкова вартість об’єкта нерухомості буде співрозмірна з вартістю фіскального навантаження в результаті правочину з таким об’єктом.

propertytimes.com.ua
Теги до контенту: оцінка нерухомості
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти