Оцінювачам можуть відкрити доступ до бази даних ФДМ

09.09.2019 00:00
В Україні змінять правила податкової оцінки нерухомості при угодах купівлі-продажу і перезапускатимуть державну базу даних - «Єдину базу даних звітів про оцінку». Фото: правила податкової оцінки житлаДля цього розробляється спеціальний законопроект: «Про внесення змін до Податкового кодексу України (щодо ліквідації корупційної схеми в сфері реєстрації інформації із звітів про оцінку об'єктів нерухомості)».

Документ ще не готовий - тому до кінця не зрозуміло, як саме буде працювати нова система оцінки. Але вже зрозуміла його мета і головний лейтмотив. За словами одного зі співавторів глави комітету Верховної Ради з питань енергетики та житлово-комунальних послуг Андрія Геруса, дохід від продажу об'єкта нерухомості буде визначатися виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче ринкової вартості такого об'єкта в «Єдиній базі звітів про оцінку ».

Як зауважив Герус, законопроект розроблявся, щоб «при оформленні угод з нерухомістю українці не платили несправедливі і штучно придумані платежі якимось схемним прокладкам».

На поточний момент середня оцінка квартири в Києві коштує близько 1500 грн. Сам оцінювач бере 200-500 грн., решта - оплата за внесення даних в єдину базу оцінки. Експерти підкреслюють, що цей цінник завищений як мінімум на третину, запевняючи, що реальна вартість перебуває в рамках 700-1000 грн. Це послуги оцінювачам разом з правом користування базою ФДМ.

«Звичайно, багато залежить від вартості часу різних професіоналів-оцінювачів. Плюс, зберігання в базі (хостинг / сервер / блокчейн) », - зазначив UBR.ua приватний ріелтор Олександр Гришко.

Що виправлять в базі оцінки нерухомості


Завищені ціни на податкову оцінку нерухомості виникли через додаткових посередників, без яких не можна провести операцію. Коли людина продає квартиру і проводить обов'язкову оцінку (з якої будуть розраховуватися податки), йому доводиться платити не тільки оцінювачам, але і компаніям, які вносять дані в вищезгадану базу ФДМ. Без цього ніяк.

Саме послуги допущених до реєстру компаній (акредитовані при Фонді держмайна) найдорожчі, і саме від них запропонують відмовитися автори нового законопроекту, якщо вірити Андрію Герусу.

Оцінювачам можуть відкрити прямий доступ в «Єдину базу даних звітів про оцінку». З усіма наслідками, що випливають звідси наслідками: відповідальністю за дані, за використання бази тощо.

«Питання зараз не в обов'язковості оцінки для цілей оподаткування, а в оплаті послуг незрозумілим приватним структурам незрозуміло за що. Оцінка повинна бути, тут немає питань. Єдине, що потрібно зробити - щоб оцінювачі не мали можливість штучно занижувати вартість об'єкта в звіті. Мабуть в цілому все можна залишити, але прибрати приватні структури, передавши всі в управління державі », - підкреслив у бесіді з UBR.ua президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.

Якою буде мінімальна / максимальна вартість користування державною базою даних ФДМ - поки невідомо. Ясно лише, що її треба обслуговувати. Незрозумілий і новий механізм, який буде запропонований законодавцями. Є тільки надія на те, що він буде об'єктивним, зручним і недорогим.

Кому потрібно оцінювати нерухомість


Точно відомо, що новий законопроект не торкнеться новобудов. На первинному ринку покупець купує не квартири, а інвестує в будівництво квартири. Все інше вважається вторинкою, тобто коли квартира вже готова і є власник.

Отже, проект торкнеться вторинного ринку житлової нерухомості, комерційних об'єктів, землі і держмайна. Де проводити оцінку зобов'язані за законом.

«При продажу / купівлі вторинного житла обов'язково участь оцінювача. Сенс в тому, щоб не можна було оформити фіктивний продаж за заниженою ціною. Саме оцінювачі повинні визначати оціночну вартість квартири. Але неясно, що буде мати велику силу, вердикт оцінювача або бажання власника швидше продати квартиру за заниженою ціною, наприклад, в разі якогось особистого форс-мажору », - зазначила UBR.ua експерт з нерухомості Вікторія Берещак.

Об'єктивна оцінка нерухомості


Втім, ціна податкової оцінки - не єдина проблема. У ріелторів залишається чимало запитань і до механізму оцінки, який застосовується старою системою ФДМ. До цього часу ніхто толком не знає, за якими алгоритмами вона визначає ціни квартир - дані закриті. І методологія незбагненна для експертів. Відомо лише, що є спеціальні модулі, які моніторять середні ціни на різні види нерухомості, в прив'язці до запитів продавців, а не до реальних операцій з купівлі-продажу.

Тому експерти скаржаться на те, що алгоритм видає завищену вартість житла (так звані забаганки продавців), і людям доводиться серйозно переплачувати на податках.

«При продажу доводилося робити оцінку на кілька тисяч доларів вище (щоб система пропустила купівлю-продаж) і платити податок відповідно більше, ніж за фактом домовлялися сторони», - розповів UBR.ua Олександр Гришко.

Як новий законопроект буде вирішувати цю проблему - поки і близько не зрозуміло. Не виключено, що він взагалі не торкнеться технічної частини роботи оціночної бази даних ФДМ. Хоча ріелтори дуже сподіваються на те, що Фонд держмайна зобов'яжуть зробити оцінку квартир по-справжньому ринковою і об'єктивною. Адже від неї залежить найголовніше - сума сплачених податків при угоді. Вона може обчислюватися десятками і сотнями тисяч гривень.

При покупці-продажу нерухомості сплачуються такі податки:
Держмито 1% від вартості майна (як правило, ділиться порівну між покупцем і продавцем).
Військовий збір 1,5% (платить продавець).
Збір до Пенсійного фонду 1% (не потрібно платити, якщо ви купуєте житло вперше).
5% податок на дохід від продажу (якщо за рік проводиться більше однієї угоди продажу).

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти