Это объяснялось не только массовым переселением студентов ближе к учебным заведениям, но и возвращением многих семей на родину в начале нового школьного сезона. Ибо спрос на аренду тогда больше всего оживился в городах, популярных среди ВПЛ и поступающих в учебные заведения.
По словам Виктории Берещак, обозреватели рынка недвижимости после горячего сентября на рынке наблюдается охлаждение спроса, а средневзвешенная цена аренды снизилась в Киеве на 18%, а в Тернополе, Ивано-Франковске, Виннице, Днепре, Львове — на 12-16%.
По наблюдениям Богдана Маковецкого, столичного риелтора, спрос на рынке аренды начал постепенно угасать, начиная с ноября.
По оценкам Ирины Луханиной, эксперта рынка недвижимости, после оживления цены на аренду жилья ближе к Новому году прекратили рост.
То есть, как и прогнозировали в августе опрошенные The Page эксперты, стоимость аренды жилья, по меньшей мере, стабилизировалась, а иногда даже несколько откатилась назад.
Какие квартиры пользуются самым высоким спросом на рынке аренды
По словам Богдана Маковецкого, во втором полугодии 2023 несколько аномально взлетел спрос на однокомнатные квартиры, на которые приходилось почти 70% всех запросов на рынке.
«Как результат цены на аренду однокомнатных с сентября поднялись до 30% и иногда почти достигли уровня двухкомнатных. Я считаю, что это вызвано не только началом бизнес-активности и учебного года для студентов, но и меньшим количеством полноценных семей с детьми», — отмечает собеседник The Page.
То есть многие украинские семьи сейчас разделены из-за войны. Многие матери с детьми находятся за границей, мужчины пошли на защиту страны. В результате мало кому сейчас нужны большие квартиры. Напротив, вакантное просторное жилье сейчас пытаются сдать или продать, чтобы не нести большие затраты на его обслуживание и пережить тяжелые времена в компактном доме.
Теперь спрос на аренду однокомнатных квартир уже не ажиотажный, но держится на стабильном уровне. По словам Ирины Луханиной, однокомнатные сейчас сдаются в аренду за 3-5 дней, квартиры бизнес-класса за 30-37 тыс. грн - за 7-10 дней, что в целом соответствует довоенным реалиям.
Стоимость однокомнатных квартир по районам Киева в ноябре 2023 года
- Печерский: 24,4 тыс. грн;
- Шевченковский: 16,9 тыс. грн.;
- Голосеевский: 15 тыс. грн;
- Подольский: 15 тыс. Грн;
- Соломенский: 13 тыс. грн;
- Дарницкий: 12 тыс. грн;
- Днепровский: 12 тыс. Грн;
- Оболонский: 11,5 тыс. грн.;
- Святошинский: 10 тыс. Грн;
- Деснянский: 7,5 тыс. грн.
Как стоимость аренды в Киеве зависит от инфраструктуры района
Среди объективных факторов, от которых зависит стоимость аренды квартир, Виктория Берещак, прежде всего, называет транспортную доступность. В частности, близость ключевых артерий наземного и подземного транспорта, вариативность маршрутов, инфраструктурное наполнение района – школы, садики, супермаркеты, заведения питания.
По словам Богдана Маковецкого, сейчас тоже возросла популярность жилья в закрытых жилых комплексах со своей придомовой территорией. Благодаря этому аренда квартир в таких ЖК с начала сентября подорожала.
Поскольку традиционным преимуществом недвижимости считается близость к метро, остановка шести станций метрополитена в Киеве, очевидно, будет влиять на спрос и цены на столичном рынке аренды. Если до катастрофы у метро Киева Голосеевский район традиционно находился в лидерах по уровню спроса на аренду квартир, то теперь, по мнению Виктории Берещак, оживления следует ожидать в Шевченковском, Печерском и частично Подольском районах.
По словам Ирины Луханиной, из-за остановки метро в Голосееве спрос на аренду жилья может повыситься вдоль работающих ветвей метро — в Оболонском, Дарницком районах, Осокорках, Позняках, Святошине, Академгородке и других. Поэтому стоимость аренды там может вырасти на 15-20%, а в Голосеевском соответственно снизиться.
Аренда каких квартир подешевела с началом отопительного сезона
По словам Виктории Берещак, арендаторы сегодня учитывают энергоэффективность дома, от чего напрямую зависят цифры в платежках за коммунальные услуги. Особенно значимыми эти критерии становятся в зимний период. Ведь, как отмечает Ирина Луханина, в 85% случаев оплата коммунальных платежей возлагается именно на арендаторов вдобавок к стоимости аренды.
«Фактор отопительного сезона больше повлиял на старый жилищный фонд, где нет возможности установить тепловые счетчики. Владельцы, которые не желают платить за отопление, должны снижать стоимость аренды [чтобы перевести на арендаторов расходы на коммуналку], — рассказывает Богдан Маковецкий. – Это больше касается двух- и трехкомнатных квартир, потому что на однокомнатных сохраняется высокий спрос. В результате стоимость аренды двух- и трехкомнатных в старом фонде с конца ноября просела до 20%.
Таким образом, продолжает расти разница между стоимостью аренды в современных ЖК и домах советской застройки.
«Например, на Позняках или Харьковском массиве аренда однокомнатных в новых домах стоит 12,5-14,5 тыс. в месяц, тогда как буквально через дорогу от них в девятиэтажках 134-й или 96-й серий [1975-1996 лет постройки] однокомнатные предлагают за 8-9 тыс. грн в месяц. То есть разница составляет около 30%, и такая закономерность характерна для всех районов», – продолжает Ирина Луханина.
Богдан Маковецкий также отмечает, что клиенты стали больше интересоваться наличием в доме генератора и стабильности отопления и водоснабжения при отключении света. Обычно старый жилищный фонд проигрывает по следующим критериям.
Как на стоимость аренды во время войны влияет фактор безопасности
Аналитики ЛУН подчеркивают, что главной причиной всех изменений на рынке недвижимости сейчас выступает война и ее последствия. По данным ЛУН, в Харькове цены на аренду однокомнатных в среднем составляют 4 тыс. грн и из-за продолжения обстрелов многие ищут, как переехать в более спокойные регионы.
«Одесса во второй раз потеряла пляжный сезон и традиционно снижает цены на период холодов. Сегодня однокомнатная там обойдется в 7 тыс. грн, хотя в сентябре это было на тысячу дороже, — рассказывают аналитики ЛУН. — Тем временем, Львов традиционно держит планку одного из самых дорогих городов для аренды — там однокомнатная стоит 15 тыс. грн в месяц. Но столь высокие цены связаны не только со значительным спросом, но и относительно малым квартирным фондом и занятостью дешевых вариантов еще с 2022 года».
По словам Виктории Берещак, в разрезе областей ситуация на рынке аренды жилья зависит от того, является ли регион хабом для внутренне перемещенных лиц, выглядит ли он более безопасным благодаря удаленности от линии столкновения и оккупированных территорий. В пример собеседница приводит западные области (прежде всего – Ивано-Франковск, Тернополь, Ужгород, Львов), где цены с начала полномасштабной войны выросли в среднем в 1,5-3 раза и держатся на очень высоком уровне. Тем временем Хмельницкая область и Одесщина, страдающие атаками шахедов, стали менее привлекательными.
Виктория Берещак добавляет, что при выборе жилья украинцы учитывают качество защиты ПВО и наличие рядом с зданием объектов энергетической, критической и военной инфраструктуры. То есть зенитно-ракетные комплексы Patriot, охраняющие небо над Киевом, поддерживают уровень цен на столичном рынке недвижимости. Но соседство, скажем, с одной из ТЭЦ, куда враг направляет свои воздушные атаки, нивелирует этот фактор.
Также, по наблюдениям опрошенных экспертов, большим спросом сейчас пользуются квартиры, которые расположены не выше 7-10 этажей. В то время как на последних этажах жилье можно снять с определенным дисконтом. Логика понятна: арендаторы боятся возможных прилетов и остановок лифтов в случае отключения света.
По наблюдениям Богдана Маковецкого, более популярным стал правый берег столицы. Это, по всей видимости, связано с остановкой движения метро через мосты во время воздушных тревог, другими транспортными осложнениями и сообщениями об аварийном состоянии мостов. Поэтому стоимость аренды квартиры в Киеве на правом и левом берегу может отличаться очень существенно.
Комментарии