В 2023 году главным конкурентом для строителей нового жилья оставался вторичный рынок недвижимости. За три осенних месяца первичному рынку удалось выйти на показатели продаж аналогичных концу 2021 года. Незначительное возобновление спроса стимулировала беспроцентная рассрочка от застройщиков. Впрочем, финансовый инструмент может уйти из практики, именно из-за рисков изменения правил на рынке инвестирования.
За 9 месяцев (апрель – ноябрь) 2023 года инвестиционной компанией InCo home на первичном рынке Киева продано более 20 тысяч квадратных метров жилья в 8 жилых комплексах, в строительство которых инвестировала компания. Аналитика продаж показывает, что это на 30% меньше показателей аналогичного периода 2021 года, когда было продано почти 30 тысяч квадратных метров.
— Мы анализируем данные с начала апреля 2023, потому что именно с этого времени мы можем уже говорить о тенденциях и объективно оценивать состояние рынка. Также сравним именно с 2021 годом. Потому что почти весь 2022 год и начало 2023 года это было не о продаже или восстановлении, а о выживании рынка. Этот период можно охарактеризовать одним словом — выжившие. В первой половине 2021 года мы наблюдали высокий спрос, и это, несмотря на то, что рынок жилья демонстрировал положительную ценовую динамику. А с августа 2021 г. он перешел в фазу понижения темпов продаж на 20-30%. А 2023 год наоборот: к августу демонстрировал умеренный спрос, который начиная с августа стабильно прибавлял, ноябрь стал лучшим с точки зрения количества реализуемых квадратных метров, — заявил Богдан Серотюк, совладелец и партнер InCo home.
В 2021 году компания инвестировала и реализовывала жилье в 16 жилых комплексах в Киеве, а в 2023 году их количество сократилось вдвое. InCo home утверждают, что существенное сокращение объемов строительства сегодня в перспективе приведет к дефициту предложения на первичном рынке.
Что касается вариантов покупки, InCo home констатирует, что рассрочка остается эффективным инструментом на рынке, особенно в сегментах «комфорт» и «бизнес» жилой недвижимости. Относительно цен на жилую недвижимость, в компании реализуют объекты в диапазоне от 40 до 66 тысяч гривен за квадратный метр.
— Если в 2021 году процент покупок в рассрочку от застройщика не превышал 35% от всех продаж, то в 2023 году имеем 56% проданных квадратных метров именно на условиях таких договоров. Раньше условия рассрочки могли включать от 20% до 50% авансового платежа, то в 2023 году это исключительно договоры по беспроцентной рассрочке. Небольшое количество свободных денег у людей, готовых вложить в жилье, а также отсутствие массового ипотечного кредитования требует от застройщиков делать более лояльные условия для клиентов, — подчеркивает Богдан Серотюк.
В будущем на первичный рынок недвижимости кроме военных, безопасных и экономических факторов могут существенно повлиять налоговая политика государственных органов и действия регулятора рынка – Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку. Прогнозы бизнес-партнера подтверждает и Роман Белик, совладелец InCo Home.
– Если намерения внести изменения в правила инвестирования будут реализованы, это приведет к удорожанию недвижимости и существенно усложнит финансирование нового строительства, – утверждает совладелец InCo home.
Сегодня в квартиру на стадии строительства люди могут инвестировать через институты совместного инвестирования (ИСИ) по условиям предварительного, как его еще называют инвестиционного, договора. Этот механизм позволяет реинвестирование средств в новые проекты и стимулирует рост рынка, так как ИСИ освобождены от уплаты налога на прибыль.
— Компания через фонды, которые находятся в нашем управлении, инвестирует в строительство объектов, и только при условии, что строительство будущих квадратных метров на 100% финансово обеспечено, они могут быть проданы физическим лицам. Сегодня есть особое мнение, что эти средства, полученные от продажи недвижимости по предварительным договорам с институтами совместного инвестирования, должны подлежать налогообложению. В момент заключения договора о продаже квартиры она должна состоять в составе активов ИСИ, тогда это будет операция с активом. И именно так это происходит на стадии заключения основного договора. Предварительный договор — это не конкретный объект, это квадратные метры, которые уже проинвестированы институтом совместного инвестирования. Пока это лишь дискуссия по поводу трактовки закона, юридические последствия будут, если будет соответствующее решение реуглятора или законодательные изменения, — резюмирует Роман Белик.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал!
Комментарии