На риелтора надейся, а сам не плошай

Мошенничества в сфере купли-продажи недвижимости по-прежнему носят массовый характер. Каждый год пополняются ряды квартирных аферистов, изобретаются новые схемы обмана, а уже существующие — совершенствуются. Но зачастую для защиты от жуликов покупателю жилья достаточно знать базовые вещи.

Основной способ, применяемый мошенниками, — оспаривание договора купли-продажи. Для этого используются любые, порой самые неожиданные основания. Обычно такие продавцы изначально утаивают от покупателя информацию, которая впоследствии станет поводом для отмены сделки.

Это может быть:
1. Наличие у собственника (или совладельца) недвижимости психического расстройства, вследствие которого он находится в неадекватном состоянии и не понимает значения своих действий (состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
2. Регистрация в квартире человека, отбывающего наказание в местах лишения свободы;
3. Невключение несовершеннолетних детей в число владельцев при приватизации;
4. Наличие у собственника супруга, который может претендовать на определенную долю имущества;
5. Наличие наследников, права которых были ущемлены при вступлении в наследство;
6. Недействительность доверенности, по которой продается жилье.
7. Ошибка муниципалитета при выдаче ордера на квартиру (например, по различным социальным программам)

Теоретически это обязанность риелтора – проверить всю информацию и убедиться в так называемой юридической чистоте недвижимости. Но на практике посредники не имеют достаточно полномочий для полноценной проверки, а многие ленятся делать даже то, что в их силах. К тому же данные, добытые агентом в ходе подготовки сделки, не могут быть переданы в суд, поскольку были получены «частным» порядком. Чиновник, регистрирующий сделку, также не несет никакой ответственности. Он лишь выписывает свидетельство о собственности на основании представленных документов, хотя на эту несложную процедуру и отводится целый месяц.

Когда в 2002 году в Гражданский кодекс РФ было введено понятие «добросовестный приобретатель», считалось, что это решит все проблемы. Если покупатель не знал и не мог знать, что приобрел имущество у лица, которое было не вправе его отчуждать, собственник не имеет права истребовать свое имущество обратно, кроме определенных случаев. На практике эта норма работает не всегда. Мошенники находят способы отменить сделку, а суд удивительным образом оказывается на их стороне.

А сам не плошай
Некоторые специалисты считают, что государство должно пойти дальше и узаконить норму, согласно которой зарегистрированная сделка уже не подлежит отмене. Но такая крайность тоже опасна, поскольку делает уязвимыми бывших собственников недвижимости. У квартирных рейдеров достаточно способов отнять жилье не только у покупателя, но и у давнего законного владельца.

Среди основных можно назвать:
1. Подделка доверенности, по которой продается имущество;
2. Подделка завещания, а иногда и свидетельства о смерти длительно отсутствующего человека;
3. Фальсификация долга и продажа квартиры «за долги».

Очевидно одно: если ошибка произошла по вине чиновников (незаконная приватизация, незаконно выданный ордер на социальное жилье), то и отвечать за нее должен тот человек или госорган, который допустил ошибку. В иных случаях государство должно либо гарантировать права добросовестного покупателя, либо хотя бы предоставить ему возможность изучить полную историю квартиры и всех сделок с ней. Пока же персональные данные продавца и лиц, ранее проживавших на жилплощади, недоступны для претендента на квартиру и его представителя.

Все, что может (и должен) сделать покупатель, готовясь к сделке, — это внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру, а также выписку из Единого государственного реестра прав управления ФРС РФ. В свидетельстве о праве собственности содержатся сведения о возможных обременениях (залог, арест), а в договоре купли-продажи (или ином документе, ставшем основанием для регистрации права собственности) – об условиях приобретения квартиры нынешним продавцом.

От головной боли может избавить хороший риелтор, но его возможности тоже ограничены. Определенные гарантии дает страхование титула: тогда в случае признания судом сделки недействительной и утрате права собственности на объект недвижимости клиенту выплачивается полная рыночная стоимость квартиры на момент ее приобретения. Правда, за полис придется отдать 1-2% от стоимости квартиры (на год).

Ну а в случае судебного иска в отношении вашей недвижимости необходимо немедленно обратиться в юридическую службу агентства, через которое приобреталась квартира, либо к юристам, специализирующимся на жилищных делах. Затягивать с этим нельзя, поскольку любой судебный акт может быть обжалован в ограниченные сроки.
www.zagorodna.com