На рієлтора сподівайся, а сам не зівай

Шахрайства у сфері купівлі-продажу нерухомості як і раніше носять масовий характер. Щороку поповнюються ряди квартирних аферистів, винаходяться нові схеми обману, а вже існуючі - удосконалюються. Але найчастіше для захисту від шахраїв покупцеві житла досить знати базові речі.

Основний спосіб, який застосовується шахраями, - оскарження договору купівлі-продажу. Для цього використовуються будь-які, деколи найнесподіваніші підстави. Зазвичай такі продавці спочатку приховують від покупця інформацію, яка згодом стане приводом для скасування угоди.

Це може бути:
1. Наявність у власника (або співвласника) нерухомості психічного розладу, внаслідок якого він знаходиться в неадекватному стані і не розуміє значення своїх дій (перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері);
2. Реєстрація в квартирі людини, що відбуває покарання у місцях позбавлення волі;
3. Невключення неповнолітніх дітей до числа власників при приватизації;
4. Наявність у власника чоловіка, який може претендувати на певну частку майна;
5. Наявність спадкоємців, права яких були порушені при вступі у спадщину;
6. Недійсність довіреності, за якою продається житло.
7. Помилка муніципалітету при видачі ордера на квартиру (наприклад, по різних соціальних програмах)

Теоретично це обов'язок рієлтора - перевірити всю інформацію і переконатися в так званої юридичній чистоті нерухомості. Але на практиці посередники не мають достатньо повноважень для повноцінної перевірки, а багато лінуються робити навіть те, що в їх силах. До того ж дані, здобуті агентом в ході підготовки угоди, не можуть бути передані до суду, оскільки були отримані «приватним» порядком. Чиновник, реєструючий угоду, також не несе ніякої відповідальності. Він лише виписує свідоцтво про власність на підставі поданих документів, хоча на цю нескладну процедуру і надається цілий місяць.

Коли у 2002 році до Цивільного кодексу РФ було введено поняття «добросовісний набувач», вважалося, що це вирішить всі проблеми. Якщо покупець не знав і не міг знати, що придбав майно у особи, яка була не вправі його відчужувати, власник не має права витребувати своє майно назад, крім певних випадків. На практиці ця норма працює не завжди. Шахраї знаходять способи скасувати угоду, а суд дивним чином опиняється на їхньому боці.

А сам не зівай
Деякі фахівці вважають, що держава повинна піти далі і узаконити норму, згідно з якою зареєстрована угода вже не підлягає скасуванню. Але така крайність теж небезпечна, оскільки робить вразливими колишніх власників нерухомості. У квартирних рейдерів достатньо способів відняти житло не тільки у покупця, а й у давнього законного власника.

Серед основних можна назвати:
1. Підробка довіреності, за якою продається майно;
2. Підробка заповіту, а іноді й свідоцтва про смерть тривало відсутнього людини;
3. Фальсифікація боргу і продаж квартири «за борги».

Очевидно одне: якщо помилка відбулася з вини чиновників (незаконна приватизація, незаконно виданий ордер на соціальне житло), то й відповідати за неї повинен той чоловік або держорган, який допустив помилку. В інших випадках держава має або гарантувати права добросовісного покупця, або хоча б надати йому можливість вивчити повну історію квартири і всіх угод з нею. Поки ж персональні дані продавця та осіб, які раніше проживали на житлоплощі, недоступні для претендента на квартиру і його представника.

Все, що може (і повинен) зробити покупець, готуючись до операції, - це уважно вивчити правовстановлюючі документи на квартиру, а також виписку з Єдиного державного реєстру прав керування ФРС РФ. У свідоцтві про право власності містяться відомості про можливі обтяження (заставу, арешт), а в договорі купівлі-продажу (або іншому документі, що став підставою для реєстрації права власності) - про умови придбання квартири нинішнім продавцем.

Від головного болю може позбавити хороший рієлтор, але його можливості також обмежені. Певні гарантії дає страхування титулу: тоді в разі визнання судом угоди недійсною і втрати права власності на об'єкт нерухомості клієнту виплачується повна ринкова вартість квартири на момент її придбання. Щоправда, за поліс доведеться віддати 1-2% від вартості квартири (на рік).

Ну а в разі судового позову стосовно вашої нерухомості необхідно негайно звернутися до юридичної служби агентства, через яке купувалася квартира, або до юристів, що спеціалізуються на житлових справах. Затягувати з цим не можна, оскільки будь-який судовий акт може бути оскаржений в обмежені терміни.
www.zagorodna.com