Можно ли провести сделку самостоятельно?

12.10.2010 10:11
Сделка купли-продажи дома - дело по определению непростое. Возможно множество вариантов развития событий, каждый из которых потребует своей последовательности действий. Сегодня остановимся на самой процедуре сделки подробнее.<br /><strong><br />Можно ли провести сделку полностью без посредников?<br /></strong>Строго говоря, обойтись можно не только без посредника, но и без юриста, и без нотариуса. Но только в том случае, если вы уверены, что все документы, подтверждающие куплю-продажу, законны, правильно составлены и заполнены. Если есть сомнения, стоит все-таки обратиться к консультанту. Тем более что купля-продажа дома обязательно влечет за собой государственную регистрацию перехода права собственности. А значит, нужно будет собирать и подавать документы на госрегистрацию в Регистрационную палату.<br /><br />«Сейчас на рынке загородной недвижимости находится порядка 19 тыс. объектов, выставленных на продажу. Большая часть этих объектов продается через риэлторские агентства, и чтобы выделить свой, придется потратить большое количество средств на рекламу. Можно, конечно, рекламировать свой объект пассивно: например, вывесить растяжку «продается» на фасад, но срок экспозиции таких объектов может быть и год, и два года - против 6 месяцев (в среднем) у риэлторских агентств. Также продавцу приходится самому готовить весь пакет документов на дом, - рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль - Загородная недвижимость». - Еще из рисков - вопрос с оплатой. Работая напрямую с продавцом, покупатель довольно сильно рискует. Я рекомендую проводить сделки по безналичному расчету и желательно по полной стоимости. Это безопаснее со всех точек зрения».<br /><br />Конечно, самостоятельно провести сделку вполне возможно, утверждает Евгений Швец, соучредитель Союза застройщиков «Дмитров-ка.ру»: «Я сам сталкивался с такой ситуацией, что, уже сидя на сделке с представителем риэлторской компании, покупатель спрашивал риэлтора: «А не проверите ли вы правильность составления договора?», на что риэлтор ответил: «А что там проверять, там все правильно!» Клиент был, мягко говоря, немного удивлен таким ответом, - рассказывает эксперт. - Проводя сделку, собственник сам заинтересован все сделать правильно, и при встрече в офисе у собственника покупатель не только может ознакомиться с необходимой документацией, но и внести свои коррективы, если пожелает. Покупатель должен знать одно: собственник сам заинтересован в правильности проведения сделки. Предложение сегодня опережает спрос. Трудностей как таковых нет, главное, если человек в чем-то не уверен, лучше взять с собой на сделку юриста. Это разрешит все нюансы».<br /><br />«Самостоятельно оформить сделку, конечно, возможно, - соглашается Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. - Этапы все те же самые. Пакет документов стандартен и не зависит от участия в сделке посредников. Могут возникнуть сложности с регистрацией сделки купли-продажи в палате: сбор комплекта необходимых документов, составление договора купли-продажи и подача документов на регистрацию в палату. А также велик риск наткнуться на мошенников, как со стороны покупателя, так и продавца, и потерять свои деньги или права на недвижимость. Также возможны риски со стороны юридической истории и текущего статуса прав на объект, которые тщательно проверяются профессиональными консультантами с целью исключения возможных проблем и не всегда доступны для анализа в сделке без участия таковых».<br /><br />В любом случае, собираетесь ли вы провести сделку купли-продажи дома самостоятельно или при помощи посредника, следует знать несколько базовых вещей. Во-первых, в зависимости от схемы сделки количество и состав документов может меняться. В основной пакет документов, которые потребуются для сделки по купле-продаже дома, как правило, входят:<br /><br />- свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок (при этом земельный участок должен стоять на новом кадастровом учете);<br />- свидетельство о госрегистрации права собственности на жилой дом (жилое/нежилое строение);<br />- все правоподтверждающие документы, указанные в свидетельствах в графе «Документы-основания» (договор купли-продажи, постановление и др.);<br />- справка об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом жилом доме (не обязательна для Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области);<br />- нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если собственник состоит в браке (если собственник в браке не состоит - заявление о том, что в браке не состоит).<br /><br /><strong>Как будет различаться сделка по купле-продаже дома в зависимости от того, первичный или вторичный объект, каков формат объекта, выбран ли безналичный или наличный расчет?</strong><br /><br />При сделке купли-продажи дома возможны две формы расчета: наличная и безналичная. Чаще применяется наличный расчет через банковскую ячейку с условиями доступа. Как правило, расчет (оплата) по сделке купли-продажи дома происходит после регистрации договора купли-продажи - в противном случае риски покупателя сильно увеличиваются. На практике часто встречаются расчеты по сделке купли-продажи дома с рассрочкой платежа. В этом случае в договоре купли-продажи дома прописывается график платежей и договор регистрируется. При сделках купли-продажи дома в рассрочку возникает залог, объектом которого становится приобретаемый дом. Подобная схема также применяется и при безналичных расчетах.<br /><br />«В основном сделки купли-продажи недвижимости различаются способом осуществления взаиморасчетов. Если до перехода права собственности между сторонами расчет по договору полностью не произведен или предоставлена рассрочка, то, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке», на недвижимость накладывается залог (ипотека) в пользу продавца до того момента, пока полностью расчеты произведены не будут. Самый безопасный способ расчетов в наличной схеме - банковская ячейка, в безналичной - аккредитив», - говорит Тимур Сайфутдинов.<br /><br />При проведении сделки по безналичному расчету все просто: подписали договор, перевели деньги и стали собственником, рассказывает Евгений Швец. «При наличном платеже вносится задаток за бронирование участка, так сказать, снятие участка с продажи, дается небольшой период времени на согласование даты сделки и на сбор необходимой суммы покупателем. После чего в день сделки стороны встречаются в заранее согласованном банке и подписывают договор, после чего закладывают деньги в банковскую ячейку, условия раскрытия которой могут быть согласованы сторонами заранее, - продолжает эксперт. - В случае рассрочки заключается предварительный договор купли-продажи, где обговариваются все нюансы и график оплаты покупателем земельного участка. Рассрочки могут быть абсолютно разными, и они обговариваются индивидуально с каждым клиентом. Также нужно не забывать об ипотеке: многие поселки сотрудничают с крупными банками и сами подготовят все необходимые документы».<br /><br />Формат же приобретаемой недвижимости практически не влияет на проведение сделки, отличаться друг от друга такие сделки будут лишь строчкой в договоре, говорит Владимир Яхонтов. «В зависимости от формата объекта недвижимости характер сделки в основном не различается, если только по комплектности документов, необходимых для регистрации, - добавляет Тимур Сайфутдинов. - Во вторичной продаже, когда право собственности на объект уже оформлено, переход права возможен на основании договора купли-продажи или дарения. При первичной же продаже существует множество схем, в зависимости от того, оформлено ли право собственности продавца на объект недвижимости или нет. Если право собственности не оформлено, то возможно подписание следующих договоров: договора инвестирования в строительство, договора подряда, договора долевого участия в строительстве, предварительного договора купли-продажи».<br /><br />Главное, на что необходимо обратить внимание при покупке вторичного объекта недвижимости, предостерегает Евгений Швец, - это проверить всю подноготную объекта недвижимости, документы и, если вопрос касается дома, коттеджа, таунхауса, да и любого строения, не полениться нанять технадзор, который за сравнительно небольшие деньги проведет экспертизу дома и выдаст полное резюме о строении. «Приобретая объект на первичном рынке, покупатель вступает в отношения с компанией, когда дом строится и клиент входит в договор как соинвестор. Наиболее безопасны для потребителя договоры долевого участия, но оформление такого договора связано с большим количеством бумаг и процедур. Доля таких договоров на рынке составляет не более 5%, - говорит Владимир Яхонтов. - Приобретая объект на регулярном рынке, клиент фактически регистрирует право собственности на себя».<br /><em>www.sob.ru</em><br />
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти