Ажиотажный спрос отмечался в Киеве
Начиная со второй половины 2020 года, покупатели, которые до этого занимали выжидательную позицию, вышли на рынок недвижимости. Вследствие этого Киев неоднократно вплотную подходил в ТОП-10 городов мира по темпам роста цен на недвижимость.
В целом Украина заняла шестое место среди государств с наибольшим ростом стоимости жилья за третий квартал 2019 - третий квартал 2020, прибавив за год + 10,3%. И если вторичный рынок старого жилья показывал несколько слабую динамику, большинство девелоперов успели повысить цены на 12-15% только за вторую половину года.
Это первая большая разница между ситуацией в Европе и Украине. В Берлине или Лондоне драйверами роста стали вторичные квартиры и дома, предложение которых ограничено, а количество не растет. Условно, несколько покупателей приходили поторговаться за таунхаус в центре города и начинали повышать цены, чтобы перебить предложения друг друга. Несмотря на то, что источник их финансов - ипотечные займы банков, они могли достаточно свободно предлагать большие суммы. Отсюда формируется эффект пузыря - люди увеличивают цены на ограниченные ресурсы с фиксированными количествами, поскольку имеют доступ к финансам. Это чистый рынок продавца.
В Украине ситуация была иной
Здесь драйвером роста стала первичная недвижимость, предложение которой не ограничено только построенными и имеющимися объектами, а постоянно растет. Несмотря на это покупатели готовы платить больше за квадратные метры. А компании могут активно начинать новые стройки, понимая, что на рынке существует часть неудовлетворенного спроса.
При этом рост цен не происходит само по себе. В Киеве и других городах постоянно улучшаются функциональные характеристики комплексов. Сейчас девелопер продает не квадратные метры в панельных домах, так купят и так, а предлагает лучшие материалы, продуманную концепцию, закрытый двор без машин и полный набор необходимой для жизни инфраструктуры внутри комплекса. Это здоровая ситуация без явного перекоса в сторону покупателя или продавца. Несмотря на высокий спрос, застройщикам все же необходимо конкурировать между собой, а покупатели готовы платить больше - за комплексы от надежных девелоперов и с функциональными преимуществами.
Именно поэтому говорить о пузыре в украинской ситуации пока рано. В 2008 году на пике средняя цена квадратного метра превышала 3000 долларов в столице, а квартиры в новых комплексах, аналогичных современным ЖК уровня «комфорт», продавались по 5000 - 6000 долларов после завершения строительства. Мы еще очень далеко до того уровня цен.
Однако существует несколько факторов, которые могут сломать тренд роста, и заставить лопнуть рынок первичного жилья. В частности, новый закон 5600, поддержанный Верховной Радой в первом чтении, вводит обязательный НДС при продаже квартиры от инвестора до финального покупателя. Его идея - якобы подавить спекулянтов, которые покупают квартиры от застройщика, а потом наживаются на людях, продавая квадратные метры значительно дороже. Чтобы этого избежать, чиновники предложили платить НДС дважды. Сначала его платит застройщик, когда продает квартиру инвестору. А потом инвестор, который через полтора-два года наконец реализует жилье финальному покупателю.
Сегодня от 20 до 50% продаж на различных этапах может приходиться на инвестиционный спрос. Например, инвестор может прийти в проект в котлован и выкупить несколько квартир или даже целый этаж. Рядом с собственными деньгами девелопера, привлеченные средства от инвесторов и частных лиц - это единственный источник финансирования для застройщиков. Никакие банковские кредиты под 20% + годовых не могут сделать проект рентабельным. Они используются застройщиками только в виде страховки, когда в критической ситуации надо завершить комплекс, и речь идет о минимизации потерь и сохранения бренда девелопера, а не заработок.
Параллельно с инвесторами на первых стадиях квартиры покупают люди, которые хотят приобрести жилье для себя, но готовы ждать полтора-два года, а также взять несколько выше риски. Однако большинство спроса для «улучшения жилищных условий» приходит в проект в последние полгода до сдачи. Перед этим девелопер должен вложить 70-85% денег, показать динамику работ и предфинальное состояние дома, и только потом придет основная часть конечных покупателей.
Итак, инвестор финансирует работы, чтобы через полтора-два года продать квадратные метры с наценкой + 30-35% за пользование капиталом и риски. К последним входят как связанные с девелопером, так и общеэкономические - например, если новая эпидемия, и никто через полтора года не станет покупать квартиры. Учитывая рыночные реалии, инвестор точно не выглядит «паразитом».
Введение второго НДС будет иметь несколько последствий
В дорогом жилье «бизнес» класса и выше, покупатели скорее согласятся переплатить 20% НДС, и получат свое жилье. Такие проекты будут в дальнейшем развиваться в столице и нескольких крупных городах.
Жилье "эконом" и "комфорт" наоборот начнет быстро сокращаться: покупатели не смогут в один момент заплатить + 20%, при условии, что в Украине 95% + людей покупают жилье исключительно на собственные средства. Понимая это, инвесторы не станут заходить в такие проекты. Наконец, предвидя проблемы с финансированием, девелоперы врядли продолжат строить комплексы "эконом" и "комфорт", доля рынка которых в столице достигает 75%, а в других украинских городах - доходит до 100%.
Радикальное сокращение предложения на рынке приведет к увеличению цен. В случае принятия нового закона, уже через пол года средняя цена "комфорта", который останется на рынке, может достичь 3000 долларов за квадратный метр, при сильном сокращении общих объемов строительства.
Украинский рынок недвижимости в период карантина сумел обойти эффект "пузырей" и до сих пор показывал мощную динамику даже при отсутствии кредитования, которое вытянуло недвижимость в Европе. В отличие от рынков Лондона или Парижа, его драйвером стал первичный сегмент, однако сейчас он все равно рискует обвалиться.
В случае принятия второго НДС для инвесторов, средний уровень цен продолжит расти - в результате перехода девелоперов в дорогой сегмент «бизнес» и «премиум», подорожание комфорта и необходимости покрывать собственно дополнительный налог. Зато массовый покупатель останется без возможности приобретения нового жилья.
Алексей Коваль,
эксперт рынка недвижимости, руководитель проектов Perfect Group
https://24tv.ua
Комментарии