Магазины на первом этаже мешают продавать квартиры

Перед тем как приобрести квартиру в многоэтажном доме, 100% покупателей интересуются, что расположено на первом этаже. Характеристики объектов на первом этаже оказывают заметное влияние на впечатление от квартиры, даже если она находится на верхних этажах. На первых этажах типовых многоэтажек в городах Украины могут быть как обычные квартиры, так и коммерческие объекты — магазины, аптеки, рестораны, салоны красоты или парикмахерские, в отдельных случаях там располагаются библиотеки, детские сады и даже медицинские учреждения. В отличие от вторичного рынка в строящихся новостройках Киева застройщики не размещают жилье на первых этажах. Это создает комфортную, удобную и привлекательную среду обитания человека, а также обеспечивает территориальную доступность объектов социального и коммунально-бытового значения для местных жителей. 

Почему жителям не нравятся магазины
Продуктовые магазины и заведения общепита — самые нежелательные соседи для жителей многоэтажных домов, считают риелторы. Большинство людей опасаются грызунов и тараканов, которые могут распространиться от таких объектов, а также постороннего шума и запаха. Особенно сильно подвергаются этому влиянию нижние этажи — в том числе из-за того, что рядом с ними проходят вытяжки кафе и магазинов. Если на первом этаже находится крупный торговый центр, магазин, реализующий алкоголь, бар, клуб или ресторан, то это отрицательно сказывается на ликвидности квартир, так как покупатели стараются выбрать жилье в тихом месте. Как показывает практика, большинство клиентов от приобретения квартиры в доме с крупным торговым центром на первом этаже отказываются.
Свое нежелание покупать квартиры в домах с магазинами и ресторанами на первых этажах покупатели обосновывают тем, что боятся неприятного запаха от продуктов или готовки еды. Есть и другие причины. Продукты и товары будут разгружать ранним утром. Неизбежен шум от большого количества людей или от самого заведения. Возникнут проблемы с парковкой во дворе. Также покупатели не любят другие шумные и активно посещаемые заведения, например салоны красоты. Если владельцы [кафе или магазина] не соблюдают санитарные нормы, могут завестись тараканы и крысы. К тому же поставка продукции — это регулярные визиты огромных грузовиков во двор. 

Минусом становится и яркий свет, идущий от вывески коммерческого помещения и мешающий жильцам спать. 

Магазины на первом этаже влияют также на заполненность мусорных баков и общую чистоту у дома. К сожалению, очень часто сотрудники продуктовых магазинов нарушают санитарно-эпидемиологические нормы, пренебрегают чистотой, экономят на дезинфекции.  Неприятности доставляют и запахи — как из магазинов, так и из находящихся рядом мусорных контейнеров, куда выкидывают тару и испорченные продукты. Плюсов никаких. Что касается развлекательных заведений на первом этаже — то это шум, запах табака и пьяные оргии по ночам. Не спасает ни шумоизоляция, ни гидроизоляция, ни пластиковые окна. Порой наличие такого заведения на первом этаже дома перечеркивает все его плюсы.

Отдельные клиенты сразу просят риелторов подобрать им жилье в доме, на первом этаже которого нет кафе и магазинов, рассказали  в одном агентстве недвижимости. Обычно с таким запросом приходят те, у кого уже был негативный опыт проживания в доме с рестораном или баром.
Сильнее всего наличие магазинов и баров на первом этаже сказывается на квартирах, расположенных через стенку — то есть в других помещениях на первом этаже либо на втором-третьем этажах непосредственно над заведением общепита. Если магазин, пристроенный к дому, имеет козырек, на нем часто скапливается большое количество мусора, который сбрасывают вниз «сознательные» жильцы верхних этажей.

Дополнительным недостатком подобных козырьков назвали проблему с безопасностью жильцов. Такое «соседство» может помочь злоумышленникам пробраться в квартиру.
Квартира над магазином или баром часто превращается в неликвидную уже на стадии просмотра. 
Согласиться на просмотр квартиры на втором этаже готов лишь один из десяти покупателей жилья. «Второй этаж считается не особо привлекательным с точки зрения проживания, а вот к объектам на третьем этаже проявляют интерес все десять клиентов из десяти, — заявил Шлома. — Размер дисконта между квартирами на первом и втором этажах доходит иногда до 20%, между вторым и третьим этажами может составлять 10–15%, а, соответственно, между первым и третьим — около 30%. Редко на первых этажах встречаются кожно-венерологические диспансеры или поликлиники. Это соседство влияет на стоимость квартир, находящихся непосредственно над подобными объектами».

Бывает ли тихое соседство
Не все коммерческие помещения затрудняют продажу квартир в доме, рассказали риелторы: среди арендаторов находятся и вполне безобидные компании. «Достаточно нейтрально клиенты относятся к расположенным на первых этажах офисам, отделениям банков и парикмахерским», — перечислил руководитель агентства недвижимости Никита Орлов. «Наличие на первом этаже фитнес-центра или детского развивающего центра только приветствуется: это повышает уровень комфорта жизни», — уверен Орлов.

Иногда первые этажи жилых домов, соседствующие с нежилыми помещениями, легче продать за счет перевода в нежилой формат, поскольку жилье на первом этаже в принципе менее ликвидно, а в окружении офисов — тем более.

Снижается ли стоимость квартир
Нехорошее» соседство снижает ликвидность конкретной квартиры, а это, в свою очередь, влияет на цену и сроки экспозиции. Дисконт по сравнению с аналогичными предложениями от такого соседства может составить 5–7%. Если речь идет о больших продуктовых магазинах, шумных кафе или круглосуточных барах, скидка может доходить до 10%; если у магазина еще и большой козырек — то свыше 10%. Порой на всем доме отражается наличие «не самого приятного соседства»: в редких случаях, когда речь идет о совсем шумном кафе, разница в цене между объектами в таком доме и доме по соседству может доходить до 2%.
В целом чем выше расположена квартира, тем меньше на ее ликвидность влияют заведения на первом этаже. Продажа таких объектов — очень тяжелый процесс, и очень часто снижение цены не влияет на скорость продажи.

Иногда собственники или арендаторы коммерческих площадей стараются самостоятельно урегулировать все разногласия с жильцами. «Одно кафе просто выкупило все квартиры на втором этаже в подъезде, — рассказал Андрей Алферов. — Чтобы эта недвижимость не была балластом, владельцы сдавали ее в аренду с большими скидками «за неудобства». Такие квартиры охотно снимали».

Кому нужны магазины на первом этаже
Коммерческие объекты на первом этаже жилых домов нравятся пенсионерам и «антисоциальным элементам» (обычно так называют пьяниц). «Для людей пожилого возраста, которые при переезде выбирают, как правило, второй этаж, наличие на первом этаже аптеки или отделения банка может служить дополнительным плюсом», — заявил Александр Целыковский.
www.zagorodna.com