Просрочки арендных платежей, особенно во время пандемии, являются неодиночным явлением. Если переговоры с арендатором не приносят ожидаемых результатов, то следующим шагом арендодателя нередко становится обращение непосредственно в суд.
Ранее вопрос о том, в какой суд следует обращаться, решался однозначно. Такие иски всегда предъявлялись по месту регистрации арендатора в общем порядке.
Однако, в декабре 2017 года правила рассмотрения споров в хозяйственных судах существенно изменились. Положения закона о выборе суда, уполномоченного рассматривать такую категорию споров, стали толковаться неоднозначно, и это создавало путаницу на практике. Казалось, что закон фактически допускает возможность выбора компетентного суда.
Для примера: зарегистрированная в Киеве компания-арендодатель сдает недвижимость во Львове, а арендатором выступает компания, зарегистрированная в Запорожье. Если арендатор не платил арендную плату, то в таком случае арендодатель мог обратиться в Хозяйственный суд Львовской области (по месту нахождения объекта аренды) или же в Хозяйственный суд Запорожской области (по месту регистрации арендатора). На практике, и первый, и второй суды могли рассмотреть дело, но и кассационный суд иногда мог отменить решение из-за нарушения правил подсудности.
Такая альтернатива выбора, а соответственно, и плеяда связанных с тем судебных споров, непосредственно влияла на эффективную защиту прав и интересов арендодателя. Ведь неправильный выбор места рассмотрения спора мог иметь своим следствием отмену судебного решения и направления дела на новое рассмотрение (фактически, в другой суд). Это, в свою очередь, делало невозможным быстрое рассмотрение дела и оттягивало срок взыскания задолженности на длительное время.
16 февраля 2021 Большая Палата Верховного Суда наконец решила вопрос о том, в какой суд следует обращаться для взыскания задолженности по договору аренды недвижимого имущества. Отныне, соответствующие иски следует предъявлять именно по местонахождению недвижимого имущества. Такой вывод объясняется изменением подхода законодателя к правилам рассмотрения дела в суде. На сегодня все споры, возникающие в связи с недвижимым имуществом, безотносительно к предмету конкретного спора, решаются по месту нахождения такого недвижимого имущества.
При этом, правовая позиция Большой Палаты является дискуссионной. Требование о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества по своему содержанию имеет денежный характер и не касается вопросов, связанных с владением, пользованием или распоряжением недвижимым имуществом. Несмотря на спорность вывода Большой Палаты с правовой точки зори, это не исключает обязательного ее применения на практике. К тому же, наличие заключения Большой Палаты будет только способствовать правовой определенности и предсказуемости правоприменения, а значит и защите прав и интересов каждого человека.
Для компаний-арендодателей такая позиция Верховного Суда может иметь существенные последствия. Более того, такие последствия почувствуют те, кто уже заявил соответствующие иски, но подал их по месту регистрации арендатора.
Кратко можно смоделировать несколько ситуаций:
1. Все новые иски о взыскании задолженности по коммерческим договорам аренды должны подаваться в хозяйственный суд, в пределах территориальной юрисдикции которого это имущество находится.
2. Если иск был подан до вынесения Верховным Судом рассматриваемого решения, но суд лишь открыл производство по делу и не перешел к рассмотрению по существу, то дело должно быть передано в суд по месту регистрации объекта аренды.
3. В случае, если дело уже находится на стадии рассмотрения по существу, суд не вправе прекратить производство по мотивам неподсудности спора. Следовательно, рассмотрение дела будет продолжаться в том же суде.
4. Если суд уже принял решение по делу, но такое решение еще не вступило в законную силу, суд апелляционной/кассационной инстанции с большой вероятностью отменит судебное решение и направит дело для рассмотрения в другой суд первой инстанции по установленной подсудности (при условии, что ответчик ссылался на неподсудность данного спора в суде первой инстанции).
5. Если суд уже принял решение по делу, и такое решение вступило в законную силу, то это решение не может быть отменено на основании позиции Большой Палаты.
Итак, если арендодателям придется взыскивать задолженность по договорам аренды недвижимого имущества в судебном порядке, то теперь можно с уверенностью обращаться в суд по месту нахождения объекта аренды. Однако, на «старые дела» изменения в судебной практике уже не повлияют.
https://biz.nv.ua
Комментарии