Кто управляет за городом?





14.12.2010 00:12
Статьи о недвижимости | Кто управляет за городом? Функции УК
«В окрестностях Екатеринбурга построенных и заселенных коттеджных поселков – единицы, поэтому рынок управления и эксплуатации еще не сформирован, – отмечает Вадим Шамшурин, директор по развитию ЗАО ПКФ «Палникс». – Лишь немногие организации способны эффективно обслуживать сложные и разветвленные инженерно-технические системы поселка. В идеале управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем. А пускать постороннюю управляющую компанию на стройплощадку никто не будет. Кроме того, застройщик не может допустить, чтобы из-за неправильной эксплуатации поселка жильцы начали жаловаться на качество строительства домов и работу коммуникаций».
Набор функций управляющей компании (или собственной службы эксплуатации – СЭ) везде приблизительно одинаковый. В обязанности управляющей компании входит:

* эксплуатация и техническое обслуживание инженерных систем, расположенных на общественной территории, обеспечивающих дома в поселке электроэнергией, газом, водой, канализацией, пожаротушением, автоматической пожарной и охранной сигнализациями;
* благоустройство территории: дворницкие услуги, механизированная уборка, уход за посадками, вывоз мусора, утилизация отходов;
* охрана внешнего периметра территории и контроль за противопожарным состоянием поселка;
* предоставление коммунальных услуг, включая снабжение владельцев электроэнергией, газом, водой, канализацией, телефонной связью на условиях поставщиков этих услуг;
* дополнительные услуги (оговариваются отдельно).

«Функции управляющей компании в коттеджном поселке могут различаться в зависимости от уровня предоставляемого сервиса, – рассказывает директор Управляющей компании «Добрый город» Олег Молоков. – Если говорить про минимальный набор, то это: уборка территории, охрана, предоставление услуг по мелкому ремонту (вода, электричество). Если по максимуму, то это любой вопрос, связанный с проживанием на территории данного поселка: прием коммунальных платежей, организация досуга жителей, благоустройство и поддержание территории».
Покупателям домов в коттеджных поселках можно посоветовать заранее, еще на стадии выбора поселка, поинтересоваться, кто будет заниматься эксплуатацией поселка и сколько это будет стоить. Хотя даже сами девелоперы признают, что чаще всего мало кто в состоянии ответить на эти вопросы.

Пакет all inclusive

Электричество, газ, вода, канализация, телефоны, спутниковое телевидение, Интернет — все это давно стало для городских жителей нормой жизни. Меняя квартиру на коттедж, люди стремятся улучшить качество своей жизни, поэтому наличие данных коммуникаций необходимо в современном поселке независимо от его класса.
«Обеспечить участок всеми необходимыми инженерными сетями непросто, – говорит Вадим Шамшурин. – По мере развития рынка коттеджных поселков, число территорий с уже имеющейся инфраструктурой (хотя бы минимальной) неуклонно снижается. В настоящее время трудно найти участок, к которому подведено и электро-, и газоснабжение. Что касается систем тепло-, водоснабжения и канализации, то их, как правило, нет нигде».
Проблема водоснабжения решается бурением скважин на участках. Горячее водоснабжение и отопление жилых домов, как правило, осуществляются от индивидуальных котельных. Что касается канализации – то это либо водонепроницаемый выгреб, либо септик (в черте Екатеринбурга в настоящее время обязательно наличие централизованной системы канализации).
Набор инженерных коммуникаций в любом коттеджном поселке в прин-ципе одинаков. Вопрос в том, как они проведены и сколько стоило создание коммунальной инфраструктуры. От этого зависит легкость управления ими для УК поселка, удобство эксплуатации и объем платежей для жителей. Нужно, чтобы клиенты понимали, из чего складывается цена, запрашиваемая девелопером.
«В коттеджных поселках, расположенных за городом, просто необходим газ, – поясняет Наталья Поличинская, председатель дачного клуба «Раздолье». – Электричество слишком дорого. Один дом – это 25-30 киловатт, а если объект подключения требует больше 15 киловатт, необходимо заключать договор технологического присоединения к электросетям. В Челябинской области стоимость подключения такого дома с емкостью в 25 киловатт составляет около 230 тыс. рублей. И за эти деньги сети проведут только до участка, далее – собственные затраты девелопера, а значит – покупателя. К нашему поселку мы подводим сети протяженностью 13 км, хотя зрительно электролиния проходит на расстоянии в 20 метрах от поселка. При нашем запросе 3 мегаватта на поселок – это около 32 млн рублей на обеспечение электричеством каждого дома. Подведение газа до строительного участка стоило порядка 6 млн рублей, и примерно столько же – разводка по поселку. Если говорить о цене водоотведения (локальные очистные сооружения), то затраты на 200 домовладений составляют примерно 27 млн рублей – это по 135 тыс. рублей на один дом».
Что касается водоснабжения, если коттеджный поселок находится в черте города, то имеет смысл делать общую скважину. И это тоже довольно серьезная затратная статья. При общей скважине необходима резервная, требования к воде со стороны СЭС очень серьезные. Поэтому в загородных поселках чаще всего делают индивидуальные скважины – они входят в стоимость земельного участка. Нетрудно посчитать, во сколько обходятся проведенные коммуникации на каждого домовладельца.

За что платим?
Жить за городом – престижно. Иметь свой собственный дом на территории организованного коттеджного поселка престижно вдвойне, поэтому сегодня вряд ли кто-то может рассчитывать на то, что содержание частной собственности будет стоить сущие гроши.
По словам Вадима Шамшурина, все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части: первая – эксплуатационные расходы, вторая – коммунальные платежи. Первая часть зависит от уровня коттеджного поселка и УК, количества предоставляемых услуг, инфраструктуры поселка, вторую определяют тарифы, принятые в Екатеринбурге и области. Первые платежи принимает УК, вторые – организации, предоставляющие соответствующие услуги. Бывает, что для удобства жителей две статьи расходов объединяют, и обслуживающая организация за владельцев оплачивает коммуналку. Существуют и разовые платежи, когда жители поселка хотят добавить какую-нибудь опцию: приобрести или построить что-либо, а также платежи за дополнительные услуги, предоставляемые Службой эксплуатации.
Для примера, из чего складывается сумма ежемесячных расходов жителей поселка Палникс: эксплуатационные расходы – 5,3 тыс. рублей в месяц с одного домовладения (в стоимость включены обеспечение безопасности, поддержание в рабочем состоянии коммуникаций, дорог, ограждений, освещения, благоустройство зон отдыха, вывоз мусора и многое другое).
Плюс коммунальные расходы – газ, вода, канализация, электричество (по тарифам города), телефон, Интернет, спутниковое телевидение (по тарифам провайдера).
«Стоимость услуг формируется собственно из себестоимости затрат и плановой прибыли 10-15%, – отметил Олег Молоков. – Затраты формируются по-разному. Если у УК есть собственный автопарк, это одна цифра, если нет, то аренда будет дороже, особенно в зимнее время. Также стоимость зависит от количества проживающих на территории поселка. Так, например, затраты по охране, примерно при той же себестоимости, будут ложиться на плечи 30 коттеджей или 130, есть значительная разница. Ежемесячные платежи в маленьком коттеджном поселке будут составлять 15-20 тыс. рублей в месяц, а в большом будут соизмеримы с содержанием 3-комнатной квартиры в Екатеринбурге».

Residence
Теги к контенту: управление недвижимостью
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти