Хто управляє за містом?





Google+
14.12.2010 00:12
Статті про нерухомість | Хто управляє за містом? Функції КК
"В околицях Єкатеринбурга побудованих і заселених котеджних селищ - одиниці, тому ринок управління та експлуатації ще не сформований, - зазначає Вадим Шамшурін, директор з розвитку ЗАТ ВКФ" Палнікс ". - Лише деякі організації здатні ефективно обслуговувати складні і розгалужені інженерно-технічні системи селища. В ідеалі керуюча компанія повинна приступити до роботи ще на стадії розробки проекту і в процесі монтажу інженерних систем. А пускати сторонню керуючу компанію на будмайданчик ніхто не буде. Крім того, забудовник не може допустити, щоб через неправильну експлуатацію селища мешканці почали скаржитися на якість будівництва будинків і роботу комунікацій ».
Набір функцій керуючої компанії (або власної служби експлуатації - СЕ) скрізь приблизно однаковий. В обов'язки керуючої компанії входить:

* Експлуатація та технічне обслуговування інженерних систем, розташованих на суспільної території, забезпечують будинку в селищі електроенергією, газом, водою, каналізацією, пожежогасінням, автоматичної пожежної та охоронної сигналізації;
* Впорядкування території: двірницькі послуги, механізоване прибирання, догляд за посадками, вивіз сміття, утилізація відходів;
* Охорона зовнішнього периметра території та контроль за протипожежним станом селища;
* Надання комунальних послуг, включаючи постачання власників електроенергією, газом, водою, каналізацією, телефонним зв'язком на умовах постачальників цих послуг;
* Додаткові послуги (обговорюються окремо).

«Функції компанії в котеджному селищі можуть відрізнятися в залежності від рівня сервісу, що надається, - розповідає директор Управляючої компанії« Добрий місто »Олег Молоков. - Якщо говорити про мінімальний набір, то це: прибирання території, охорона, надання послуг з дрібного ремонту (вода, електрика). Якщо по максимуму, то це будь-яке питання, пов'язаний з проживанням на території даного селища: прийом комунальних платежів, організація дозвілля мешканців, благоустрій та підтримання території ».
Покупцям будинків у котеджних селищах можна порадити заздалегідь, ще на стадії вибору селища, поцікавитися, хто буде займатися експлуатацією селища і скільки це буде коштувати. Хоча навіть самі девелопери визнають, що найчастіше мало хто в змозі відповісти на ці питання.

Пакет all inclusive

Електрика, газ, вода, каналізація, телефони, супутникове телебачення, Інтернет - все це давно стало для міських жителів нормою життя. Змінюючи квартиру на котедж, люди прагнуть поліпшити якість свого життя, тому наявність таких комунікацій необхідно в сучасному селищі незалежно від його класу.
«Забезпечити ділянку всіма необхідними інженерними мережами непросто, - каже Вадим Шамшурін. - У міру розвитку ринку котеджних селищ, число територій з уже наявною інфраструктурою (хоча б мінімальної) неухильно знижується. В даний час важко знайти ділянку, до якого підведено і електро-, та газопостачання. Що стосується систем тепло-, водопостачання і каналізації, то їх, як правило, немає ніде ».
Проблема водопостачання вирішується бурінням свердловин на дільницях. Гаряче водопостачання та опалення житлових будинків, як правило, здійснюються від індивідуальних котелень. Що стосується каналізації - то це або водонепроникний вигріб, або септик (у межах Єкатеринбурга в даний час обов'язкова наявність централізованої системи каналізації).
Набір інженерних комунікацій в будь-якому котеджному селищі в прин-ципе однаковий. Питання в тому, як вони проведені і скільки коштувало створення комунальної інфраструктури. Від цього залежить легкість управління ними для КК селища, зручність експлуатації і обсяг платежів для мешканців. Потрібно, щоб клієнти розуміли, з чого складається ціна, запитувана девелопером.
«У котеджних селищах, розташованих за містом, просто необхідний газ, - пояснює Наталя Полічінская, голова дачного клубу« Роздолля ». - Електрика занадто дорого. Один будинок - це 25-30 кіловат, а якщо об'єкт підключення вимагає більше 15 кіловат, необхідно укладати договір технологічного приєднання до електромереж. У Челябінській області вартість підключення такого будинку з ємністю в 25 кіловат становить близько 230 тис. рублів. І за ці гроші мережі проведуть тільки до ділянки, далі - власні витрати девелопера, а значить - покупця. До нашого селища ми підводимо мережі протяжністю 13 км, хоча візуально електролінія проходить на відстані в 20 метрах від селища. При нашому запиті 3 мегавати на селище - це близько 32 млн рублів на забезпечення електрикою кожного будинку. Підведення газу до будівельної ділянки коштувало близько 6 млн рублів, і приблизно стільки ж - розведення по селищу. Якщо говорити про ціну водовідведення (локальні очисні споруди), то витрати на 200 домоволодінь становлять приблизно 27 млн рублів - це по 135 тис. рублів на один будинок ».
Що стосується водопостачання, якщо котеджне селище знаходиться в межах міста, то має сенс робити спільну свердловину. І це теж досить серйозна витратна стаття. При загальній свердловині необхідна резервна, вимоги до води з боку СЕС дуже серйозні. Тому в заміських селищах найчастіше роблять індивідуальні свердловини - вони входять у вартість земельної ділянки. Неважко порахувати, у скільки обходяться проведені комунікації на кожного домовласника.

За що платимо?

Жити за містом - престижно. Мати свій власний будинок на території організованого котеджного селища престижно подвійно, тому сьогодні навряд чи хтось може розраховувати на те, що зміст приватної власності буде коштувати сущі копійки.
За словами Вадима Шамшуріна, всі щомісячні витрати власників котеджів діляться на дві частини: перша - експлуатаційні витрати, друга - комунальні платежі. Перша частина залежить від рівня котеджного селища і КК, кількості наданих послуг, інфраструктури селища, другу визначають тарифи, прийняті в Єкатеринбурзі та області. Перші платежі приймає КК, другі - організації, що надають відповідні послуги. Буває, що для зручності жителів дві статті витрат об'єднують, і обслуговуюча організація за власників оплачує комуналку. Існують і разові платежі, коли жителі селища хочуть додати якусь опцію: придбати чи побудувати що-небудь, а також платежі за додаткові послуги, що надаються Службою експлуатації.
Для прикладу, з чого складається сума щомісячних витрат жителів селища Палнікс: експлуатаційні витрати - 5,3 тис. рублів на місяць з одного домоволодіння (у вартість включені забезпечення безпеки, підтримання в робочому стані комунікацій, доріг, огорож, освітлення, благоустрій зон відпочинку, вивезення сміття і багато чого іншого).
Плюс комунальні витрати - газ, вода, каналізація, електропостачання (за тарифами міста), телефон, Інтернет, супутникове телебачення (за тарифами провайдера).
«Вартість послуг формується власне із собівартості витрат і планового прибутку 10-15%, - зазначив Олег Молоков. - Витрати формуються по-різному. Якщо у КК є власний автопарк, це одна цифра, якщо немає, то оренда буде дорожче, особливо в зимовий час. Також вартість залежить від кількості проживаючих на території селища. Так, наприклад, витрати з охорони, приблизно при тій же собівартості, будуть лягати на плечі 30 котеджів або 130, є значна різниця. Щомісячні платежі в маленькому котеджному селищі будуть складати 15-20 тис. рублів на місяць, а у великому будуть сумірні з вмістом 3-кімнатної квартири в Єкатеринбурзі ».

Residence
Теги до контенту: управління нерухомістю
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти