Коттеджные поселки на Южном берегу Крыма

Южный берег Крыма уникален не только своим микроклиматом и рекреационными возможностями. Это особый регион, где действуют свои законы, а стоимость жилья переплюнула столичные цены. Кто покупает элитные квартиры в Крыму и как этим жильем лучше распорядиться в кризисное время?

Девелоперы считают нынешнее время очень удачным для того, чтобы присмотреть новые земельные участки, а одним из оправданных вложений - строительство премиального жилья. Так, генеральный директор девелоперской компании «Европа» Сергей Елисеев отмечает, что «сейчас очень выгодная ситуация для приобретения площадок. Мы занимаемся поиском. Интересуют участки, на которых по их характеристикам можно строить интересные жилые объекты».

Однако подобрать что-то стоящее сейчас непросто. И даже не потому, что кризис слабо удешевил землю на ЮБК. А потому, что земельные участки, которые предлагаются в Крыму, как правило, находятся либо в окружении хаотичной городской застройки, либо имеют серьезные проблемы с инженерным обеспечением, или не устраивают девелоперов с эстетических позиций. С той же проблемой приходится сталкиваться и покупателю. На крымском побережье он не застрахован, что обещанный вид на лазурный берег через полгода закроет стройка, или по соседству окажутся общественные туалеты…

А все же, как чувствует себя крымский рынок недвижимости в период кризиса? По данным консалтинговой компании Knight Frank, с 2007 года на рынок АРК «вышел» 21 объект класса «элит», из этого числа 5 проектов представлены в формате коттеджных поселков. С начала 2008 года до конца первого квартала 2009 года объем предложения в этом классе вырос на 1 182 квартиры и апартамента, а также на 60 домовладений в коттеджных поселках. При этом в прошлом году на рынке курортной недвижимости Крыма количество сделок сократилось на 74%, по сравнению с 2007 годом, а ее стоимость снизилась за период кризиса более чем на 20%.

Аналитики компании «Европа» отмечают, что в процессе продажи на ЮБК находятся 25 как введенных в эксплуатацию, так и строящихся объектов, позиционирующихся в элитном сегменте. В частности, из этого числа «выживших» крымских проектов до конца 2009 – в 2010 году планируется ввести в эксплуатацию восемь комплексов, а все остальные уже построены. Объекты расположены в Ялте, Гурзуфе, Кореизе, Ливадии, Мисхоре, Массандре, т.е. в достаточно престижных крымских курортных городках.

Несмотря на то, что элитное жилье, как правило, покупается за собственные средства и не нуждается в кредитовании, девелоперы предлагают покупателям рассрочку от одного месяца до полугода, а также запрашивают 30% первоначальный взнос.

При этом стоимость 1 кв.м апартаментов у моря колеблется от 1,3 до 10 тыс. долл. (по состоянию на апрель т.г., жилье предлагалось по 1,5-12 тыс. долл./кв.м) в зависимости от способа оплаты, расположения, этажа, наличия инфраструктуры и позиционирования самого объекта. В итоге средняя квартира обойдется на «первичке» в 500 тыс. долл. с учетом ремонта и меблировки.

В компании «Европа» отмечают, что зачастую апартаменты, позиционируемые как элитные, не имеют видовых характеристик, расположены в шумных местах с примыкающими старыми зданиями или стройками, а то и с требующими ремонта санаториями. У некоторых объектов отсутствует собственная инфраструктура, паркинг, не продуманы подъезды. А иногда то, что выдается за элитное жилье, по планировке напоминает обычное общежитие.

С.Елисеев считает, что через год премиальный сегмент жилья в Крыму будет оцениваться в среднем в 4-5 тыс. долл. за «квадрат».

По мнению экспертов, сегодня апартаменты в достроенных объектах продаются, а вернее, не продаются из-за высокой себестоимости (их строительство пришлось на пик стоимости земли, стройматериалов). И в то время, когда на других объектах стоимость жилья объективно снизилась, цена их продажи оказалась завышенной.

Зачастую застройщики, понимая, что квартиры (домовладения) на реализующемся объекте не продаются, пытаются реанимировать проект. Кто-то прикрывается кризисом, чтобы оправдать свои просчеты, а кто-то решается на реконцепцию, сейчас прочно вошедшую в словарный запас девелоперов. Опять же, неплохое подспорье в кризисное время для оставшихся без работы проектировщиков и маркетологов.

Чего не сделает девелопер, чтобы хотя бы получить надежду на окупаемость проекта в ближайшую пятилетку. Инвестору повезло, если строительство еще не началось, или строится не многоквартирный дом, а, к примеру, домовладения в коттеджном городке, т.к. такие проекты перезапустить легче всего. Суть же реконцепции заключается в том, чтобы найти оптимальное соотношение между размером земельного участка и площадью домовладений для коттеджных городков, «попасть в потребительский спрос» и предложить квартиры приличного качества по привлекательной цене, с учетом упавших доходов и возросших требований к жилью покупателей.

При этом игроки рынка говорят о том, что основная проблема – концепция, а уже потом стоит вопрос расположения земельного участка. Просчеты в проектных решениях и инженерном обеспечении «подвели под монастырь» многих застройщиков. «Многие проекты стали очень дорогими, потому что там высокая себестоимость именно из-за инженерного обеспечения. Люди, начиная проект, думали, что они будут продавать по 200-300 тысяч (долларов за домовладение – ред.). И считали, что это определенный спрос, который они возьмут. Когда они начинали строить, они понимали, что инженерные сети настолько дорогие, что дешевле, чем за 500 (тысяч долларов – ред.) они продавать не могут. И получалось несовпадение цены и качества», - поясняет С.Елисеев.

В то же время, в Knight Frank считают, что, поскольку строительство элитного жилья требует высококачественных материалов, которые не всегда можно найти в Украине, импорт данной продукции увеличивает расходы элитного проекта. “Поэтому говорить о снижении себестоимости элитного жилья не имеет смысла, ведь факторы снижения нивелируются факторами ее повышения», - полагают в компании.

Как не говори, но только счастливчики, прошедшие испытание кризисом, могут рассчитывать на продажи и окупаемость. Нужно отметить, что в случае с крымской недвижимостью они не прогадали. Если следовать арифметике девелоперов, то получается, что инвестиции в 130-квартирный строящийся комплекс можно окупить, даже не завершив строительство. При стоимости «квадрата» 3-4 тыс. долл. и себестоимости около 1 тыс. долл./кв.м для возвращения вложений требуется продать меньше половины элитных квартир. В худшем случае, проект (с правильным позиционированием) окупится после завершения строительства, так как доверие к недостроям подорвано.

Участники рынка говорят о том, что покупателями элитного крымского жилья остаются украинцы и жители ближнего зарубежья. Хотя застройщики отмечают особый интерес только со стороны россиян.

В то же время, как отмечают в Knight Frank, если на докризисном рынке порядка 25% жилья приобреталось с целью последующей перепродажи, то сегодня процент таких покупок минимален. У владельцев элитных апартаментов есть несколько способов распорядиться собственностью: «купить–сдавать», «купить–продать», «построить–продать». Между тем, в период рекордного роста цен на курортную недвижимость (2004-2007 гг.) преобладало два вида операций. Инвесторы, имевшие свободные средства и готовые их вкладывать в данный сегмент, использовали наиболее простой вариант: приобретали ликвидный актив и спустя определенный период реализовывали по уже значительно возросшей стоимости. «Этот подход являлся и наиболее оправданным с точки зрения издержек. Ведь, по сути, инвестор не вкладывал ресурсы в развитие и улучшение данного актива, а реализовывал его в том виде, в котором и приобретал, но уже по стоимости на 40-50% превышающую первоначальную», - пояснили в Knight Frank.

Другой тип операций - «купить – сдавать» использовался в случае, если курортная недвижимость рассматривалась как долгосрочный актив, генерирующий определенный доход. При таком раскладе затраты инвестора были выше (стоимость приобретения апартаментов плюс расходы на ремонтно-отделочные работы). На докризисном рынке среднерыночная ставка доходности от сдачи квартир в аренду составляла порядка 15-20%, при этом стоит учитывать курортную особенность - сезонность.

Наиболее высокодоходным являлось строительство объекта с последующей продажей. Внутренняя ставка доходности девелоперского проекта курортной недвижимости (IRR) составляла не менее 60%. Но в результате финансового кризиса жилая недвижимость, в том числе курортная, утратила свою привлекательность как высокодоходного инструмента инвестирования.

Консалтеры не берутся прогнозировать текущую ставку доходности от сдачи в аренду или продажи элитного жилья в связи с тем, что его стоимость все еще подвержена колебаниям. Если верить прогнозам застройщиков, что из возводящихся комплексов половина может так и никогда не будет завершена, то в 2010 году предложение элитного жилья на ЮБК будет представлено в лучшем случае несколькими новыми проектами.

По мнению генерального директора компании «Южный берег» Геннадия Жильцова, особенно тяжело придется объектам с неудачным месторасположением, которым сейчас сложно привлечь покупателя.

Снижение темпов строительства, коррекция цен и перенос срока сдачи проектов, что стало прослеживаться уже в конце 2008 года, не будет способствовать повышению спроса и стабилизации рынка в ближайшем будущем, пророчат эксперты. Остается только рассчитывать на шальные деньги заезжих миллионеров, которые вдруг захотят провести лето именно на берегу Ялты…

www.zagorodna.com