Коттеджные городки: баланс между комфортом и ценой

24.08.2020 01:00
Коттеджные городки, располагающие разнообразными объектами инфраструктуры, считаются более комфортными для их обитателей. Коттеджные городки: баланс между комфортом и ценой картинкаОднако в коттеджных городках эконом-класса таким объектам отведена вторая роль, так как в первую очередь покупатели ориентируются на цену предложения, а не на то, будет ли в поселке свой салон красоты, ресторан или фитнесс-клуб…

Сегодня за Киевом можно найти немало загородных жилых комплексов и коттеджных городков, где функционируют и развлекательные центры, и спа-салоны, и рестораны, и спортивные комплексы, и детские сады и даже школы. Правда, в большинстве случаев такой широкий перечень объектов располагается в поселках уровня бизнес-класса или в элитных.

Статья по теме: LINK Development к 2012 г. инвестирует около $160 млн в строительство 2-х коттеджных городков в Ялте

В поселках класса эконом ситуация другая. Многие их обитатели проводят здесь лишь летнее время, то есть используют как комфортабельную дачу. «Поэтому застройщики в таких поселках стараются закладывать минимальный набор инфраструктуры», - говорит Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании "РеалЭкспо".


«Летние» объекты


К объектам минимально необходимой инфраструктуры Виктор Коваленко отнес контрольно-пропускной пункт, административное здание с сервисными службами, детские и спортивные площадки, прогулочные зоны, минимаркет.

Иногда, чтобы максимально выделиться среди конкурентов в своем сегменте, застройщики вводят дополнительные объекты для удовлетворения нужд покупателей.

Содержать лишнее никто не хочет


Вторая причина, по которой застройщики стараются не возводить в городках «лишние» объекты, - экономическая. Компаниям невыгодно вкладывать деньги в объекты, которые скорее всего не смогут окупить сами себя, а значит со времени их нужно будет или закрыть, или переложить затраты по их обслуживанию на жителей поселков.

Поэтому коттеджные поселки, расположенные вблизи населенных пунктов, изначально ориентированы на уже существующие объекты.

Директор по маркетингу КГ "Маеток" Инна Малахова обратила внимание и на то, что в среднем между поселком эконом-класса, где инфраструктурный набор минимален и поселком элитного класса с обширной инфраструктурой существует не только разница в цене домовладений, но и в цене ежемесячных платежей за обслуживание поселка.


Расчет и интуиция

Инфраструктура разрабатывается и строится исходя из ее экономической целесообразности. По мнению Виктора Коваленко, наличие тех или иных объектов, а также их количество, напрямую зависит от числа домовладений, планируемых в поселке. «Чем больше коттеджный поселок, тем более развита и его инфраструктура», - подтверждает Виктор Коваленко.

По мнению экспертов, в поселках, рассчитанных на 20 домовладений, достаточно минимума, но в поселках где участков от 60 до 100 и больше уже желателен медпункт или аптека, сауна, баня, минимаркет, ресторан или кафе, пункт бытового обслуживания.

Вместе с тем директор ФК "Глобал Капитал" Лариса Гавриш, считает, что строительный девелопмент - это «точная наука», и ни о какой интуиции в угадывании нужных объектов не может быть и речи. Определение конечного состава структуры зависят от выбранного класса поселка и целевой аудитории. «Скажем, в поселке элит - и премиум-класса нет никакого смысла обустраивать обычный магазин шаговой доступности - там нужен торгово-развлекательный центр высокого класса с фитнесом, кофейней, спа-центром и т.д. - рассуждает эксперт. - И напротив - в поселке экономкласса вполне уместен магазинчик товаров первой необходимости, или открытый в партнерстве с ритейлером супермаркет до 200 кв. м».


Сроки и объекты

По опыту строительства коттеджных поселков инфраструктуру начинают возводить не сразу, а при готовности проекта, как минимум на 60%, - говорит Виктор Коваленко. Причем иногда по разным причинам планы по составу инфраструктуры меняются.

Довольно часто бывает так, что социально значимые объекты, которые так красиво выглядели на генпланах поселков, в натуре не появляются. Почему? По мнению наших экспертов, во многом это последствия кризиса, когда застройщикам пришлось отказываться от излишних «наворотов» либо переносить сроки их строительства. Нередко, когда застройщик просто гонится за прибылью и, не долго думая, передает участки, предназначенные для какого-нибудь полезного объекта, под жилую застройку, благо никто ему не может в этом помешать.

Продажи и инфраструктура

В сегменте поселков эконом-класса самый главный ориентир – цена предложения – это подтвердили все эксперты. Поэтому, сравнивая проекты с обширным перечнем инфраструктурных объектов и фактически без них, сделали вывод, что покупатель скорее выберет второй вариант, если предложение будет стоить дешевле. «Поскольку спрос в эконом-классе весьма чувствителен к повышению цены, - подтверждает Виктор Коваленко, - то покупатель, оптимизируя расходы, готов ограничиться только самым необходимым, и чаще смотрит на близость магазинов, школ, больниц в окружении поселка, чем ожидает появление этих объектов на территории проекта».

Виктор Коваленко также признает, что одной инфраструктурой завлечь покупателей невозможно. «Приобретая домовладение, клиент главным образом руководствуется ценовым критерием, а наличие развитой инфраструктуры идет как приятное дополнение», - заключает эксперт.

 Компания "РеалЭкспо" дает рекомендации по зависимости инфраструктуры от числа домовладений.


До 50 домовладений:
детская и спортивная площадка, гостевой паркинг, минимаркет.

До 100:  детская и спортивная площадки, минимаркет, гостевой паркинг и ресторан либо кафе-бар. Дополнительные элементы — пункт бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительный комплекс, развлекательные элементы, (бильярд или боулинг), аптечный пункт.

От 100 до 300 домовладений: торговый центр; фитнес-центр, теннисный корт, сауна, баня, солярий, массажный кабинет, салон красоты, медпункт и аптека, развлекательная часть: рестораны, кафе, бильярдная, боулинг,. мини-футбольное поле. Присутствует гостевой паркинг, запланирована автомойка.

От 300 домовладений: детский сад, детские дошкольные учреждения, детские площадки, торговый центр, открытые спортивные площадки, пункт бытового обслуживания, медпункт и аптека, фитнес-центр с тренажерным залом и бассейном; баня/сауна, солярий, массажный кабинет, салон красоты и парикмахерская, гостевой паркинг и автомойка, банкомат, ресторан и/или кафе-бар, бильярдная и/или боулинг.

Виктор Коваленко

www.zagorodna.com
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти