Проблемы возникают обычно на этапе функционирования коттеджного поселка и в процессе эксплуатации инженерных систем, дорог и прочих коммуникаций, которые не продаются вместе с участком. По существующей практике «земли общего пользования», к примеру, могут оставаться в собственности застройщика или передаваться (продаваться, сдаваться в аренду) всем домовладельцам. В первом случае домовладельцы могут столкнуться с завышенными ставками на пользование земли (или инженерных сетей), во втором — им придется управлять общей недвижимостью всем миром, что, как известно, непросто, особенно когда собственников не один десяток (а есть еще и нюансы, о которых - ниже). Зато девелопер полностью снимает с себя всю ответственность за дальнейшее функционирование поселка и инфраструктуры в нем.К сожалению, одного-единственного проверенного рецепта против земельной болезни не существует. Все зависит от ответственности и уровня профессионализма застройщика и управляющей компании, или инициативности домовладельцев, умеющих принимать совместные решения или хотя бы собираться большинством на собрания. И поскольку четких критериев ни ответственности, ни профессионализма нет, а инициативность — состояние необязательное, то нет-нет да и возникают на загородном рынке эксцессы, подрывающие доверие к нему. Не добавляет доверия и законодательная база (даже нет узаконенного понятия «коттеджный поселок», так что под этим «соусом» можно продать что угодно), которая настолько запутана и несовершенна, что разобраться в ней будущему домовладельцу в трезвом уме практически нереально.
Проблем с «документооборотом» на загородном рынке предостаточно. Земля - актив сложный, не самый прозрачный, обремененный многочисленными запретами, законами, решениями старых властей и новых. На этой почве нечистые на руку компании или их владельцы умудряются по максимуму выжать из домовладельцев денежные соки даже после окончания реализации поселка. К счастью, ситуаций таких становится меньше — по крайней мере публичных конфликтов за городом практически незаметно. Но нет-нет да и встретишь комментарии озлобленных клиентов, недовольных то высокими тарифами, то некачественной работой управляющей компании, то невыполнением обещаний застройщика.
Дороги — это вообще больная тема не только в городе. Разобраться, кто прав, а кто виноват в таких ситуациях, бывает непросто, особенно если конфликтующие стороны уверены в своей правоте на сто процентов и не готовы идти на компромисс.
Долевая собственность в землях и имуществе общего пользования, рискованна не только для собственника участка, но и для застройщика. Ведь если посёлок большой, продаваться он будет не один год. За это время дороги, коммуникации, инфраструктура, созданные застройщиком, могут претерпеть износ, который скажется и на продажах, а соответственно, и на затратах долевых собственников по их реанимации.
Создание большого количества долей затягивает и блокирует решения важных для жизни коттеджного посёлка и его обитателей вопросов. Когда общие территории и имущество в собственности застройщика и переданы на обслуживание профессионалам, то решением любых проблем можно управлять. И все эти решения, часто требующие глубоких знаний и опыта, принимает один «рулевой», которому вы ежемесячно платите за бесперебойное функционирование и исправную работу всего, что есть в посёлке. В таком случае, каждый собственник в одинаковых условиях со всеми, а устраивают они вас или нет, можно понять ещё до покупки надела. В современном и комфортном коттеджном посёлке, в век «жизни на высоких скоростях», централизованное профессиональное управление территорией – это оптимальный вариант, позволяющий иметь уверенность в завтрашнем дне и свободное время для близких.
Чаще всего девелопер оставляет за собой места общего пользования, назначение которых еще не определено — будет там парк, детская площадка или административные здания. В любой момент он может организовать там то, что будет украшать поселок, делать его комфортнее, и, разумеется, поможет в дальнейших продажах. Если же земля передана в долевую собственность жителям, то, скорее всего, ни один проект не удастся реализовать, собственники не договорятся. Мне известен случай, когда в поселке решали строить детскую площадку, согласны были все жители, кроме одного — рядом с которым эта площадка запланирована. Ему не нравился шум. В результате все дети поселка остались без площадки.
Ольга Райчук, директор инвестиционных проектов Jensen Group: По стандартам нашей компании, мы не оставляем за собой участки в поселке после завершения строительства. Все передаем на баланс юрлица. Такая позиция вызывает больше доверия к девелоперу и исключает развитие напряженных отношений между клиентами и застройщиками.
www.zagorodna.com
Комментарии