Ритейл остается одной из самых рентабельных отраслей отечественной экономики. По данным Госстата, на инвестициях в нее можно иметь доходность в 16,3%. Это больше, чем зарабатывают в промышленности и финансовой сфере. Такого уровня возврата инвестиций не могут дать даже высокодоходные облигации Минфина, куда часто направляют деньги украинские банки и не только они.
«Визит покупателей в торговый центр стал более целевым и осознанным, — отмечает Анна Чуботина, СЕО девелоперской компании Arricano. — За один поход в торговый центр гости покупают больше, чем в допандемический период».
На этом фоне конкуренция на киевском рынке торговой недвижимости растет.
За последние два с половиной года в столице появились новые ТЦ суммарной арендной площадью около 489 тыс. кв. м. Еще 257 тыс. кв. м планируют запустить в будущем, отмечает Евгения Локтионова, директор консалтинговой компании UTG.
Свои двери уже открыл Хит Mall возле станции метро Житомирская. Чуть раньше это сделал ТРЦ Blockbuster Mall на проспекте Степана Бандеры, претендующий на звание самого большого такого объекта в стране, поскольку имеет арендную площадь в 160 тыс. кв. м. В мае 2020-го на проспекте Правды открылся Retroville с 76,8 тыс. кв. м площади для магазинов, ресторанов и других развлекательных объектов.
В Киеве уже построено 609,1 кв. м торговой недвижимости на 1 тыс. жителей, и по этому показателю город опередил большинство главных торговых столиц бывшего СССР и некоторых городов Восточной Европы.
Пока постепенное насыщение рынка не слишком существенно влияет на арендные ставки, которые выросли на 5−10%. Торговые сети фиксируют рост объемов продаж и продолжат открывать новые магазины. Также в Украину приходят новые игроки: датская одежда Matinique теперь представлена в Gulliver, итальянский бренд Karl Lagerfeld — в Ocean Plaza, а в Blockbuster Mall появился магазин шведской мебели IKEA.
Но уже через несколько лет ритейлеры могут изменить стратегию: предложение торговой недвижимости растет, часть покупателей переходит в интернет — все это заставит их тщательнее выбирать, где запускать магазины. И новые ТРЦ станет интереснее открывать в регионах, где конкуренция не такая жесткая.
Гигантомания
Последние несколько лет в Киеве строятся большие даже по европейским меркам торговые центры. Один из идеологов их появления — девелопер Вагиф Алиев.
Первым из десяти крупных ТРЦ, которые бизнесмен решил открыть в столице, стал ТРЦ Lavina Mall общей площадью около 170 тыс. кв. м. Затем появился Blockbuster Mall на 300 тыс. квадратов, контрольную долю которого Алиев продал предпринимателю Александру Спектору.
После неудачной попытки купить один из самых популярных ТРЦ Киева Ocean Plaza — № 1 в рейтинге НВ и Ассоциации ритейлеров Украины — Алиев сконцентрировался на достройке расположенного по соседству ТРЦ Ocean Mall площадью около 300 тыс. кв. м. Его он планирует запустить в следующем году.
Ранее девелопер неоднократно говорил о том, что каждый его торговый центр будет больше предыдущего.
Но теперь у него появились достойные конкуренты. В середине ноября к числу крупнейших торгово-развлекательных центров столицы присоединится и Respublika Park, который заполнен уже на 75%. А недалеко от станции метро Вырлица структуры, связанные с Виталием Хомутынником, планируют построить крупный объект площадью около 230 тыс. кв. м. В его состав войдут ТРЦ, кинотеатр, фуд-корт и скалодром.
Сам Алиев неоднократно подчеркивал, что только торговые центры-гиганты способны предоставить покупателям полный спектр услуг: не только большое количество магазинов, но и масштабные развлекательные объекты. Они и будут мотивировать потребителей проводить все выходные в ТРЦ, совершая покупки и посещая рестораны, кинотеатры, игровые центры. И при этом не заказывать товары в интернете.
Кроме сегмента одежды и обуви, аксессуаров и бытовой техники, именно развлекательный элемент в ТРЦ начинает играть все более важную роль. Осенние сборы от кинопремьер превзошли ожидания, и сфера питания чувствует себя значительно лучше, чем в 2020-м. Так, например, в ТРЦ девелоперской группы Arricano рост продаж на фуд-кортах составил 15−30%, если брать во внимание показатели лета 2021-го.
Впрочем, владельцам торговых центров уже сейчас нужно думать над тем, как привлечь покупателей в магазины, ведь рынок продаж сегодня значительно сложнее, чем 5−10 лет назад.
В 2020 году рынок e-commerce Украины вырос на 41% — до $3,97 млрд и стал самым динамичным в странах Центральной и Восточной Европы, — говорится в отчете Soul Partners, Baker Tilly Украина и Aequo. Например, через интернет продано одежды на сумму $291 млн, средний чек составляет $24−31. Причем в ближайшие три года эти показатели увеличатся в 1,8 раза.
Ритейл расцветает продажей
В этом году покупатели не жалеют денег на обновки. В Intertop Ukraine, компании-лидера в сегменте fashion, за последние девять месяцев объемы продаж выросли почти на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Это связано прежде всего с улучшением потребительских настроений и ростом спроса, — говорит Сергей Бадритдинов, CEO компании. — Вместе мы активно работаем над усовершенствованием покупательского опыта как онлайн, так и офлайн. А также расширяем ассортимент: усиливаем категорию косметики, наращиваем долю одежды в общей товарной структуре, подключаем новые бренды разных ценовых сегментов».
Наталья Нетовкина, основательница ювелирного дома Zarina, тоже говорит об активизации продаж, которые в ее сети за девять месяцев выросли на 25% по сравнению с январем-сентябрем 2020-го. «Сеть предлагает новые коллекции, проводит ребрендинг», — перечисляет она причины этого движения вверх.
Годовая потребительская инфляция на уровне 10,2%, рост зарплаты в этом году на 13−15% и отложенный спрос — вот главные факторы увеличения объемов продаж в магазинах, говорит Андрей Жук, соучредитель и председатель правления Ассоциации ритейлеров Украины. «В этом году у потребителей есть понимание, как защитить себя от пандемии COVID-19, — считает эксперт. — У них появилась уверенность в завтрашнем дне».
Одним из самых ярких событий последних лет стало открытие в феврале IKEA в Blockbuster Mall, говорит Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт компании Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости. В том же 2021-м свои магазины в Киеве открыли компании декоративной косметики KiKo Milano и американской детской одежды Carter’s, женский fashion-бренд Bimba y lola, а также планируется открытие итальянской марки Off-White.
«Некоторые международные ритейлеры отмечают, что, несмотря на все сложности, им удалось нарастить обороты в Украине по сравнению с докарантинным периодом, — говорит Заболоцкий. — Такая тенденция добавляет оптимизма и повышает привлекательность нашего рынка в глазах международных игроков».
Платить им придется больше — арендные ставки за год выросли на 5−10%.
Самая высокая плата в лучших ТЦ Киева для магазинов площадью 100−200 кв. м, по данным Colliers Ukraine, составляет около $65 за кв. м в месяц. В конце 2020-го этот показатель был на уровне $60.
В первом полугодии 2021-го арендные ставки на главных торговых улицах столицы составляли $70 кв. м в месяц, тогда как в прошлом году — $65.
Поход в регионы
Рынок торговой недвижимости недостаточно насыщенный — даже в Киеве еще можно открыть несколько крупных мегамоллов, говорит Жук. Но потом, вероятно, в течение ближайших трех-пяти лет, конкуренция начнет усиливаться. «Мы внимательно рассматриваем каждый новый торговый центр и не готовы открывать магазины в любом из них», — говорит Нетовкина из Zarina.
Так, скоро Фонд госимущества проведет аукцион по продаже имущественного комплекса бывшего завода Большевик на столичной Шулявке. Это 35 га земли с начальной ценой $52 млн. Интерес к его приобретению, в том числе для строительства новых коммерческих площадей, выразил одесский застройщик сирийского происхождения Аднан Киван, основатель девелоперской группы Kadorr.
И если насыщение столицы новыми торговыми объектами может постепенно исчерпать возможности здешнего потребительского спроса, то регионы остаются очень перспективными.
«Посмотрите, как успешно открылся ТРЦ Nikolsky в Харькове», — подчеркивает Жук. Девелопер проекта — Budhouse Group — планирует начать строительство новых ТРЦ в Запорожье, Одессе и Киеве и потратить на них более $300 млн.
Компания уже начала строительство ТРЦ Yessa в Одессе, а также планирует работы в Запорожье. И только потом дойдет до столицы.
Среди проектов в активной стадии реализации — Cherkasy Mall с арендной площадью 54 тыс. кв. м, который станет самым крупным ТРЦ в Черкассах, и ТРЦ Suvorovsky на 28 тыс. кв. м в Херсоне, рассказывает Заболоцкий из Colliers Ukraine. Эти ТРЦ планируют открыть в 2022 году.
Ритейлеры радуются новым возможностям в украинских областных центрах и городах меньшего размера. Многие международные бренды, уже успешно работающие в Украине, выходят в региональные города с населением 100−200 тыс., где нет такой конкуренции, как в мегаполисах, говорит Анна Чуботина из Arricano. При этом товарооборот там иногда может соперничать с объектами, расположенными в крупных городах.
Меньше торговых помещений в Запорожье, Чернигове и Николаеве, где на 1 тыс. жителей приходится 140 кв. м, 199 кв. м и 241 кв. м соответственно, напоминает Локтионова из UTG.
Поэтому в 2021—2023 годах в стране планируется открыть 28 объектов, из которых только семь в Киеве. Столько же построят в Одессе. Также новые ТРЦ появятся в Виннице, Харькове, Днепре, Житомире, Хмельницком, Ужгороде и Каменце-Подольском.
И они смогут найти арендаторов. В категории fashion при стремительном развитии онлайн-каналов огромная доля покупок все еще происходит офлайн, говорит Бадритдинов. Суть такой тенденции заложена в эффекте ROPO (Research Online Purchase Offline) — потребитель использует онлайн-платформы для поиска и выбора вещей, а покупает их после примерки вживую.
Опыт развитых рынков подтверждает, что когда онлайн-торговля достигает определенного предельного объема, свою роль начинают играть мультиканальные сценарии. Примером может служить история американских гигантов ритейла Amazon и Walmart, которые активно сочетают онлайн- и офлайн-форматы. Похожая ситуация наблюдается и в Украине — свои офлайн-магазины открывает сейчас Rozetka.
https://biz.nv.ua
Комментарии