Ритейл залишається однією з найрентабельніших галузей вітчизняної економіки. За даними Держстату, на інвестиціях у неї можна мати дохідність у 16,3 %. Це більше, ніж заробляють у промисловості та фінансовій галузі. Такого рівня повернення інвестицій не можуть дати навіть високодохідні облігації Мінфіну, куди часто спрямовують гроші українські банки і не тільки вони.
«Візит покупців у торговельний центр став більш цільовим та усвідомленим, — зазначає Анна Чуботіна, СЕО девелоперської компанії Arricano. — За один похід у торговельний центр гості купують більше, ніж у допандемійний період».
На цьому тлі конкуренція на київському ринку торговельної нерухомості зростає.
За останні два з половиною роки у столиці з’явилися нові ТЦ сумарною орендною площею близько 489 тис. кв. м. Ще 257 тис. кв. м планують запустити в майбутньому, зазначає Євгенія Локтіонова, директорка консалтингової компанії UTG.
Свої двері вже відчинив Хіт Mall біля станції метро Житомирська. Трохи раніше це зробив ТРЦ Blockbuster Mall на проспекті Степана Бандери, що претендує на звання найбільшого такого об'єкту в країні, адже має орендну площу в 160 тис. кв. м. У травні 2020‑го на проспекті Правди відкрився Retroville з 76,8 тис. кв. м площі для магазинів, ресторанів та інших розважальних об'єктів.
У Києві вже побудовано 609,1 кв. м торговельної нерухомості на 1 тис. жителів, і за цим показником місто випередило більшість головних торговельних столиць колишнього СРСР і деяких міст Східної Європи.
Поки що поступове насичення ринку не надто суттєво впливає на орендні ставки, які зросли на 5−10 %. Торгові мережі фіксують зростання обсягів продажу і продовжать відкривати нові магазини. Також в Україну приходять нові гравці: данський одяг Matinique тепер представлено у Gulliver, італійський бренд Karl Lagerfeld — в Ocean Plaza, а в Blockbuster Mall з’явився магазин шведських меблів IKEA.
Але вже за кілька років ритейлери можуть змінити стратегію: пропозиція торгової нерухомості зростає, частина покупців переходить в інтернет — усе це змусить їх прискіпливіше вибирати, де запускати магазини. І нові ТРЦ стане цікавіше відкривати в регіонах, де конкуренція не така жорстка.
Гігантоманія
Останні кілька років в Києві будуються великі навіть за європейськими мірками торгові центри. Один з ідеологів їх появи — девелопер Вагіф Алієв.
Першим із десяти великих ТРЦ, які бізнесмен вирішив відкрити у столиці, став ТРЦ Lavina Mall загальною площею близько 170 тис. кв. м. Потім з’явився Blockbuster Mall на 300 тис. квадратів, контрольну частку якого Алієв продав підприємцеві Олександру Спектору.
Після невдалої спроби купити один із найпопулярніших ТРЦ Києва Ocean Plaza — № 1 в рейтингу НВ та Асоціації ритейлерів України — Алієв сконцентрувався на добудові розташованого по сусідству ТРЦ Ocean Mall площею близько 300 тис. кв. м. Його він планує запустити наступного року.
Раніше девелопер неодноразово говорив про те, що кожен його торговий центр буде більше від попереднього.
Але тепер у нього з’явилися гідні конкуренти. У середині листопада до переліку найбільших торгово-розважальних центрів столиці приєднається і Respublika Park, який заповнений вже на 75 %. А неподалік від станції метро Вирлиця структури, пов’язані з Віталієм Хомутинніком, планують побудувати великий об'єкт площею близько 230 тис. кв. м. До його складу увійдуть ТРЦ, кінотеатр, фуд-корт і скалодром.
Сам Алієв неодноразово наголошував, що тільки торгові центри-гіганти здатні надати покупцям повний спектр послуг: не лише велику кількість магазинів, а й масштабні розважальні об'єкти. Вони і будуть мотивувати споживачів проводити всі вихідні в ТРЦ, здійснюючи покупки та відвідуючи ресторани, кінотеатри, ігрові центри. І при цьому не замовляти товари в інтернеті.
Крім сегменту одягу та взуття, аксесуарів та побутової техніки, саме розважальний елемент у ТРЦ починає відігравати дедалі важливішу роль. Осінні збори від кінопрем'єр перевершили очікування, та й сфера харчування почувається значно краще, ніж у 2020‑му. Так, для прикладу, в ТРЦ девелоперської групи Arricano зростання продажу на фуд-кортах становило 15−30 %, якщо брати до уваги показники літа 2021‑го.
Утім, власникам торгових центрів уже зараз потрібно думати над тим, як залучити покупців до магазинів, адже ринок продажу сьогодні значно складніший, ніж 5−10 років тому.
У 2020 році ринок e-commerce України зріс на 41 % — до $3,97 млрд і став найбільш динамічним у країнах Центральної та Східної Європи, — йдеться у звіті Soul Partners, Baker Tilly Україна і Aequo. Наприклад, через інтернет продано одягу на суму $291 млн, середній чек становить $24−31. Причому в найближчі три роки ці показники збільшаться в 1,8 раза.
Ритейл квітне продажем
Цього року покупці не шкодують грошей на обновки. У Intertop Ukraine, компанії-лідера в сегменті fashion, за останні дев’ять місяців обсяги продажу зросли майже на третину порівняно з аналогічним періодом минулого року. «Це пов’язано перш за все з поліпшенням споживчих настроїв і зростанням попиту, — каже Сергій Бадрітдінов, CEO компанії. — Водночас ми активно працюємо над удосконаленням купівельного досвіду як онлайн, так і офлайн. А також розширюємо асортимент: підсилюємо категорію косметики, нарощуємо частку одягу в загальній товарній структурі, підключаємо нові бренди різних цінових сегментів».
Наталя Нетовкіна, засновниця ювелірного дому Zarina, теж говорить про активізацію продажу, який у її мережі за дев’ять місяців зріс на 25 % порівняно з січнем-вереснем 2020‑го. «Мережа пропонує нові колекції, проводить ребрендинг», — перераховує вона причини цього руху вгору.
Річна споживча інфляція на рівні 10,2 %, зростання зарплатні в цьому році на 13−15 % і відкладений попит — ось головні чинники збільшення обсягів продажу в магазинах, каже Андрій Жук, співзасновник та голова правління Асоціації ритейлерів України. «У цьому році у споживачів є розуміння, як захистити себе від пандемії COVID-19, — вважає експерт. — У них з’явилася впевненість у завтрашньому дні».
Однією з найяскравіших подій останніх років стало відкриття в лютому IKEA в Blockbuster Mall, каже Ігор Заболоцький, провідний експерт компанії Colliers Ukraine в сегменті торговельної нерухомості. У тому ж 2021‑му свої магазини в Києві відкрили компанії декоративної косметики KiKo Milano та американського дитячого одягу Carter’s, жіночий fashion-бренд Bimba y lola, а також планується відкриття італійської марки Off-White.
«Деякі міжнародні ритейлери відзначають, що, попри всі складнощі, їм вдалося наростити обороти в Україні порівняно з докарантинним періодом, — каже Заболоцький. — Така тенденція додає оптимізму і підвищує привабливість нашого ринку в очах міжнародних гравців».
Платити їм доведеться більше — орендні ставки за рік зросли на 5−10 %.
Найвища плата в найкращих ТЦ Києва для магазинів площею 100−200 кв. м, за даними Colliers Ukraine, становить близько $65 за кв. м на місяць. Наприкінці 2020‑го цей показник був на рівні $60.
У першому півріччі 2021‑го орендні ставки на головних торгових вулицях столиці становили $70 кв. м на місяць, тоді як торік — $65.
Похід у регіони
Ринок торговельної нерухомості недостатньо насичений — навіть у Києві ще можна відкрити кілька великих мегамоллів, каже Жук. Але потім, імовірно, упродовж найближчих трьох-п'яти років, конкуренція почне посилюватися. «Ми уважно розглядаємо кожен новий торговий центр і не готові відкривати магазини в будь-якому з них», — каже Нетовкіна із Zarina.
Так, незабаром Фонд держмайна проведе аукціон із продажу майнового комплексу колишнього заводу Більшовик на столичній Шулявці. Це 35 га землі з початковою ціною $52 млн. Інтерес до його придбання, зокрема для будівництва нових комерційних площ, висловив одеський забудовник сирійського походження Аднан Ківан, засновник девелоперської групи Kadorr.
І якщо насичення столиці новими торговельними об'єктами може поступово вичерпати можливості тутешнього споживчого попиту, то регіони залишаються дуже перспективними.
«Подивіться, як успішно відкрився ТРЦ Nikolsky в Харкові», — підкреслює Жук. Девелопер проєкту — Budhouse Group — планує розпочати будівництво нових ТРЦ у Запоріжжі, Одесі та Києві й витратити на них понад $300 млн.
Компанія вже почала будівництво ТРЦ Yessa в Одесі, а також планує роботи в Запоріжжі. І лише потім дійде до столиці.
Серед проєктів в активній стадії реалізації — Cherkasy Mall з орендною площею 54 тис. кв. м, який стане найбільшим ТРЦ у Черкасах, і ТРЦ Suvorovsky на 28 тис. кв. м у Херсоні, розповідає Заболоцький із Colliers Ukraine. Ці ТРЦ планують відкрити у 2022 році.
Ритейлери радіють новим можливостям в українських обласних центрах та містах меншого розміру. Багато міжнародних брендів, що вже успішно працюють в Україні, виходять у регіональні міста з населенням 100−200 тис., де немає такої конкуренції, як у мегаполісах, каже Анна Чуботіна з Arricano. При цьому товарообіг там часом може змагатися з об'єктами, розташованими у великих містах.
Найменше торговельних приміщень в Запоріжжі, Чернігові та Миколаєві, де на 1 тис. жителів припадає 140 кв. м, 199 кв. м і 241 кв. м відповідно, нагадує Локтіонова з UTG.
Тому у 2021−2023 роках у країні планують відкрити 28 об'єктів, з яких тільки сім у Києві. Стільки ж побудують в Одесі. Також нові ТРЦ з’являться у Вінниці, Харкові, Дніпрі, Житомирі, Хмельницькому, Ужгороді та Кам’янці-Подільському.
І вони зможуть знайти орендарів. У категорії fashion за стрімкого розвитку онлайн-каналів величезна частка покупок все ще відбувається офлайн, каже Бадрітдінов. Суть такої тенденції закладена в ефекті ROPO (Research Online Purchase Offline) — споживач використовує онлайн-платформи для пошуку і вибору речей, а купує їх після примірки наживо.
Досвід розвинених ринків підтверджує, що коли онлайн-торгівля досягає певного граничного обсягу, свою роль починають відігравати мультиканальні сценарії. Прикладом може слугувати історія американських гігантів ритейлу Amazon і Walmart, які активно поєднують онлайн- та офлайн-формати. Схожа ситуація спостерігається і в Україні — свої офлайн-магазини відкриває зараз Rozetka.
https://biz.nv.ua
Коментарі