Читайте также:
В Киеве рынок первички восстановился на 25% по сравнению с 2021 годом, во Львове – на 40-45%
На этой неделе должны объявить результаты местных выборов. Судя по всему, по Киеву в первом туре побеждает нынешний городской голова Виталий Кличко. При нем столицу активно застраивали жилыми домами, при этом далеко не всегда инвесторы получали долгожданные квартиры – многие дома так и остались недостроенными.UBR.ua решил выяснить, продолжит ли Киев так же активно застраиваться, грозит ли столице новая волна недостроев и остановится ли город в бесконечных пробках из-за нехватки паркомест для автомобилей.
Проблемы столицы
У городской власти есть ряд первоочередных вопросов. Прежде всего, к ним можно отнести:
политика в отношении долгостроев: начиная с поиска механизма достройки существующих проблемных строек, заканчивая созданием качественного законодательного регулирования вопросов имущественных прав инвесторов в первичный рынок и строительного рынка в целом;
вопрос транспортного полотна города и доступа к социально-бытовой инфраструктуре;
нужна стратегия пространственного развития, которая будет содержать выраженную градостроительную концепцию с четким перечнем ограниченных целей;
растет плотность населения, нужно пересматривать, модернизировать ткань города;
хорошо бы рассмотреть и городу, и строительному бизнесу возможность застройки в периферийном поясе Киева и на территории агломераций. Но не зацикливаться на популярных и перенаселенных Борщаговках, Вишневом, а рассмотреть другие направления и саттелиты;
Во время пандемии формат загородной недвижимости получил хороший толчок к росту. Теперь вопрос за транспортным соединением с мегаполисом и инфраструктурой саттелитов.
перехватывающие парковки у станций метро пригорода (Теремки, Академгородок, Героев Днепра) могут реально разгрузить транспортные артерии столицы;
пора пересмотреть внутренние и внешние коридоры, многие из которых превратились в мертвые петли столицы;
в зоне плотной застройки важно развивать ускоренный транспорт высокой провозной способности: трамваи, скоростные автобусы.
Украинцы больше не доверяют котлованам. Сколько сейчас стоит квартира в готовой новостройке
Контролем за объектами строительства обязано заниматься соответствующее ведомство, оно же должно выдавать и "титул" проблемного после ряда проверок.
По словам эксперта рынка недвижимости Виктории Берещак, для этого нужен реестр проблемных объектов, а также отдельно реестр всех игроков и объектов первичного рынка. В нем четко будет видно, кто, на основании каких документов начинает строительство того или иного проекта, а также ключевые характеристики этого проекта.
"Что касается застройщиков, то часть из них, кто в хороших личных отношениях с мэром, выдохнет после выборов, а другая часть займет выжидательную позицию и постарается особо не лезть на рожон, пока накалена ситуация с реформой ГАСИ", – добавила Виктория Берещак.
Освоение промзон
Ситуация с жилой застройкой Киева во многом будет подчинена параллельному решению ряда инфраструктурных вопросов, созданию новых общественных пространств и решению проблем транспортной, логистической инфраструктуры. Почва уже для этого есть.
Это касается прежде всего освоения и перепрофилирования старых промышленных территорий, которые не используются в полной мере или используются неэффективно, да и потребность в которых очень условна.
Сегодня в новом Генплане Киева предусмотрено перепрофилирование более 1 600 га таких территорий, на которых потенциально можно построить до 30 млн кв.м жилых площадей (это около 300-400 тыс. новых квартир). На деле же объемы такой земли могут вырасти в 2-3 раза, считают эксперты.
Сейчас строительство в Киеве ведется в большей степени по остаточному принципу: где есть более-менее расчищенный участок, туда и бросаются силы. А вот с реновацией промзон спешат далеко не все застройщики.
Затраты на прокладывание коммуникаций, обустройство участка под строительство, благоустройство занимают до 40% от общей сметы строительства и могут достигать нескольких десятков, а иногда и пару сотен миллионов гривен.
А при этом еще есть затраты на строительство, инфраструктуру, пространственное планирование. Такие проекты требуют достаточного финансового ресурса, экспертизы и касаются комплексного освоения территории.
"Думаю, что озвученные ранее планы до 2025 года построить до 3 млн кв.м жилья в промзонах вполне реальны, вопрос только в прокладывании подземных коммуникаций и строительстве государственных социальных объектов – школ, садиков, больниц, так как имеющаяся инфраструктура районов в среднем изношена на 70% и выше, а также не справляется с нагрузкой", – отметила в беседе с UBR.ua Виктория Берещак.
Естественно, что такое строительство потребует не только время (минимум 10 лет), а еще и проработку соответствующих механизмов, которые минимизируют бюрократические процедуры по смене целевого назначения таких земельных участков, обновить механизмы общественных слушаний.
"Уже в течение нескольких лет на киевском рынке наблюдается постепенный переход от точечной застройки к созданию крупных ЖК (от 150 тыс. кв.м и выше) со своей многопрофильной, самодостаточной инфраструктурой. Есть запрос потенциальных покупателей в новом качественном уровне жизни, который не ограничивается лишь наличием четырех стен", – рассказал UBR.ua независимый эксперт, менеджер проекта компании "КПС Групп" Сергей Овчинников.
Потенциал инфраструктурных объектов
Ревитализация промзон – это не только строительство нового современного жилья. На части таких территорий при определенных инвестициях можно создать новые инфраструктурные объекты, потребность в которых очень высока.
Например, в Киеве уже давно назрела необходимость в строительстве нового современного терминала по перевалке грузов, способного решить существенные проблемы города по транспортировке грузов, которые сейчас осуществляются либо фурами, либо по железнодорожной магистрали.
"Такой проект должен стать полноценным логистическим HUB’ом: с терминалом по перевалке, логистического комплекса, производственными помещениями. Конечно же будут построены новые причалы с возможностью обслуживания различных типов грузов, созданы технические условия для организации подъездных железнодорожных путей. Потенциально такой проект можно реализовать на территории Телички", – подметил Сергей Овчинников.
По словам эксперта, такой HUB по перевалке потенциально на 10-15% разгрузит автомагистрали от большегрузного транспорта. Этот инфраструктурный проект отчасти решит еще ряд транспортных вопросов, сохранности и долговечности дорог.
Для этого проекта потребуется участок от 14 га до 16 га. Его стоимость можно оценить в $50-100 млн со сроком реализации до 5 лет.
"Строительство нового жилья – это далеко не самое главное для развития города. Но именно неиспользуемые территории промышленного назначения потенциально могут стать пригодны для развития новых и важных (насущных) инфраструктурных киевских проектов", – добавил Сергей Овчинников.
Реконструкция старого жилфонда
Не стоит забывать и о потенциале реконструкции устаревшего жилфонда. Но решение этого вопроса будет зависеть от новой редакции закона, от разработанных механизмов по проведению аукционов/конкурсов, о финансовом участии города в такой реконструкции и пр.
"Что касается точечной застройки, то я считаю, что перспектива таких проектов будет сохранена только в центральных районах столицы. Однако свободных наделов – единицы", – говорит Сергей Овчинников.
Проекты поставят на паузу и будут демпинговать
Часть проектов, готовых к старту, все-таки до конца года будут лежать в столе, считают эксперты.
Сдерживать антикризисный курс, как было в начале пандемии, застройщики уже не смогут (рост строительных материалов в среднем на 15%, зарплатная составляющая, инфляция), зато сезонно предложат акции, скидки, дисконты и рассрочку.
На цены будет непосредственно влиять сужение кольца спроса, перекос в сторону сегмента комфорт+, ускорившаяся волатильность национальной валюты и проседание ставок по депозитам в гривне.
В начале года средняя ставка по депозиту на 12 месяцев была на уровне 15,5%, то сейчас составляют 8,5%-9%, а к концу года вполне могут опуститься еще на 1-1,5%.
Для многих инвесторов это становится стимулом тщательно искать объект под инвестицию, где за строительный цикл в 1,5-2 года можно заработать в среднем 30-35% годовых (форматы город в городе, многофункциональные ЖК, сервисные ЖК из категории комфорт+).
В то же время есть реальная проблема падения реальных доходов населения (во втором квартале на 7%) и роста безработицы в связи с последствиями эпидемии: с начала карантина статус безработного получили чуть больше полумиллиона украинцев, а это на 53% больше, чем за аналогичный период минувшего года.
"Думаю, что жилье массового сегмента (эконом и старый комфорт – около 60% представленного на рынке) будет пересматривать плановый рост цен, то есть демпинговать, и выкатывать очень большие скидки от 15% и выше. Это не повод для покупателя радоваться, а лишнее напоминание смотреть на концепцию, инфраструктуру ЖК, динамику строительства (2 и выше этажа монолита) и репутацию компании (полный due diligence застройщика, оценка юридических и финансовых рисков)", – подчеркнула Виктория Берещак.
ubr.ua
Комментарии