Читайте також:
Ринок нерухомості Києва та Львова відрізняється: ситуація в Києві гірша, ніж у Львові
На цьому тижні повинні оголосити результати місцевих виборів. Судячи з усього, по Києву в першому турі перемагає нинішній міський голова Віталій Кличко. При ньому столицю активно забудовували житловими будинками, при цьому далеко не завжди інвестори отримували довгоочікувані квартири - багато будинків так і залишилися недобудованими.UBR.ua вирішив з'ясувати, чи продовжить Київ так само активно забудовуватися, чи загрожує столиці нова хвиля недобудов і зупиниться місто в нескінченних пробках через брак паркомісць для автомобілів.
Проблеми столиці
У міської влади є ряд першочергових питань. Перш за все, до них можна віднести:
політика щодо довгобудів: починаючи з пошуку механізму добудови існуючих проблемних будівництв, закінчуючи створенням якісного законодавчого регулювання питань майнових прав інвесторів в первинний ринок і будівельного ринку в цілому;
питання транспортного полотна міста і доступу до соціально-побутової інфраструктури;
потрібна стратегія просторового розвитку, яка буде містити виражену містобудівну концепцію з чітким переліком обмежених цілей;
росте щільність населення, потрібно переглядати, модернізувати тканину міста;
добре б розглянути і місту, і будівельного бізнесу можливість забудови в периферійному поясі Києва і на території агломерацій. Але не зациклюватися на популярних і перенаселених Борщагівці, Вишневому, а розглянути інші напрямки і сателіти;
Під час пандемії формат заміської нерухомості отримав хороший поштовх до зростання. Тепер питання за транспортним сполученням з мегаполісом і інфраструктурою сателітів.
перехоплюючі парковки біля станцій метро передмістя (Теремки, Академмістечко, Героїв Дніпра) можуть реально розвантажити транспортні артерії столиці;
пора переглянути внутрішні і зовнішні коридори, багато з яких перетворилися на мертві петлі столиці;
в зоні щільної забудови важливо розвивати прискорений транспорт високою провізної здатності: трамваї, швидкісні автобуси.
Українці більше не довіряють котлованам. Скільки зараз коштує квартира в готовій новобудові
Контролем за об'єктами будівництва зобов'язане займатися відповідне відомство, воно ж має видавати і "титул" проблемного після ряду перевірок.
За словами експерта ринку нерухомості Вікторії Берещак, для цього потрібен реєстр проблемних об'єктів, а також окремо реєстр всіх гравців і об'єктів первинного ринку. У ньому чітко буде видно, хто, на підставі яких документів починає будівництво того чи іншого проекту, а також ключові характеристики цього проекту.
"Що стосується забудовників, то частина з них, хто в хороших особистих відносинах з мером, видихне після виборів, а інша частина займе вичікувальну позицію і постарається особливо не лізти на рожен, поки напружена ситуація з реформою ДАБІ", - додала Вікторія Берещак.
Освоєння промзон
Ситуація з житловою забудовою Києва багато в чому буде підпорядкована паралельного вирішення низки інфраструктурних питань, створенню нових громадських просторів і вирішення проблем транспортної, логістичної інфраструктури. Грунт вже для цього є.
Це стосується перш за все освоєння і перепрофілювання старих промислових територій, які не використовуються в повній мірі або використовуються неефективно, та й потреба в яких дуже умовна.
Сьогодні в новому Генплані Києва передбачено перепрофілювання більше 1 600 га таких територій, на яких потенційно можна побудувати до 30 млн кв.м житлових площ (це близько 300-400 тис. нових квартир). На ділі ж обсяги такої землі можуть вирости в 2-3 рази, вважають експерти.
Зараз будівництво в Києві ведеться в більшій мірі за залишковим принципом: де є більш-менш розчищена ділянка, туди і кидаються сили. А ось з реновацією промзон поспішають далеко не всі забудовники.
Витрати на прокладання комунікацій, облаштування ділянки під будівництво, благоустрій займають до 40% від загального кошторису будівництва і можуть досягати декількох десятків, а іноді і пару сотень мільйонів гривень.
А при цьому ще є витрати на будівництво, інфраструктуру, просторове планування. Такі проекти вимагають достатнього фінансового ресурсу, експертизи і стосуються комплексного освоєння території.
"Думаю, що озвучені раніше плани до 2025 року побудувати до 3 млн кв.м житла в промзонах цілком реальні, питання тільки в прокладанні підземних комунікацій і будівництві державних соціальних об'єктів - шкіл, садочків, лікарень, так як наявна інфраструктура районів в середньому зношена на 70% і вище, а також не справляється з навантаженням ", - зазначила в бесіді з UBR.ua Вікторія Берещак.
Природно, що таке будівництво вимагає не тільки часу (мінімум 10 років), а ще й опрацювання відповідних механізмів, які мінімізують бюрократичні процедури зі зміни цільового призначення таких земельних ділянок, оновлення механізми громадських слухань.
"Уже протягом декількох років на київському ринку спостерігається поступовий перехід від точкової забудови до створення великих ЖК (від 150 тис. кв.м і вище) зі своєю багатопрофільною, самодостатньою інфраструктурою. Є запит потенційних покупців в новому якісному рівні життя, який не обмежується лише наявністю чотирьох стін ", - розповів UBR.ua незалежний експерт, менеджер проекту компанії" КПС Груп "Сергій Овчинников.
Потенціал інфраструктурних об'єктів
Ревіталізація промзон - це не тільки будівництво нового сучасного житла. На частині таких територій при певних інвестиціях можна створити нові інфраструктурні об'єкти, потреба в яких дуже висока.
Наприклад, в Києві вже давно назріла необхідність в будівництві нового сучасного терміналу з перевалки вантажів, здатного вирішити суттєві проблеми міста з транспортування вантажів, які зараз здійснюються або фурами, або по залізничній магістралі.
"Такий проект повинен стати повноцінним логістичним HUB'ом: з терміналом з перевалки, логістичного комплексу, виробничими приміщеннями. Звичайно ж будуть побудовані нові причали з можливістю обслуговування різних типів вантажів, створені технічні умови для організації під'їзних залізничних колій. Потенційно такий проект можна реалізувати на території Телички ", - помітив Сергій Овчинников.
За словами експерта, такий HUB з перевалки потенційно на 10-15% розвантажить автомагістралі від великовантажного транспорту. Цей інфраструктурний проект частково вирішить ще ряд транспортних питань, збереження і довговічності доріг.
Для цього проекту буде потрібно ділянку від 14 га до 16 га. Його вартість можна оцінити в $ 50-100 млн з терміном реалізації до 5 років.
"Будівництво нового житла - це далеко не найголовніше для розвитку міста. Але саме невикористовувані території промислового призначення потенційно можуть стати придатні для розвитку нових і важливих (насущних) інфраструктурних київських проектів", - додав Сергій Овчинников.
Реконструкція старого житлофонду
Не варто забувати і про потенціал реконструкції застарілого житлофонду. Але вирішення цього питання буде залежати від нової редакції закону, від розроблених механізмів щодо проведення аукціонів / конкурсів, щодо фінансової участі міста в такий реконструкції тощо.
"Що стосується точкової забудови, то я вважаю, що перспектива таких проектів буде збережена тільки в центральних районах столиці. Однак вільних наділів - одиниці", - говорить Сергій Овчинников.
Проекти поставлять на паузу і будуть демпінгувати
Частина проектів, готових до старту, все-таки до кінця року будуть лежати в столі, вважають експерти.
Стримувати антикризовий курс, як було на початку пандемії, забудовники вже не зможуть (зростання будівельних матеріалів в середньому на 15%, зарплатна складова, інфляція), зате сезонно запропонують акції, знижки, дисконти та розстрочку.
На ціни буде безпосередньо впливати звуження кільця попиту, перекіс у бік сегмента комфорт +, ускорившаяся волатильність національної валюти і просідання ставок по депозитах в гривні.
На початку року середня ставка по депозиту на 12 місяців була на рівні 15,5%, то зараз складають 8,5% -9%, а до кінця року цілком можуть опуститися ще на 1-1,5%.
Для багатьох інвесторів це стає стимулом ретельно шукати об'єкт під інвестицію, де за будівельний цикл в 1,5-2 роки можна заробити в середньому 30-35% річних (формати місто в місті, багатофункціональні ЖК, сервісні ЖК з категорії комфорт +).
У той же час є реальна проблема падіння реальних доходів населення (у другому кварталі на 7%) і зростання безробіття у зв'язку з наслідками епідемії: з початку карантину статус безробітного отримали трохи більше півмільйона українців, а це на 53% більше, ніж за аналогічний період минулого року.
"Думаю, що житло масового сегмента (економ і старий комфорт - близько 60% представленого на ринку) буде переглядати планове зростання цін, тобто демпінгувати, і викочувати дуже великі знижки від 15% і вище. Це не привід для покупця радіти, а зайве нагадування дивитися на концепцію, інфраструктуру ЖК, динаміку будівництва (2 і вище поверху моноліту) і репутацію компанії (повний due diligence забудовника, оцінка юридичних і фінансових ризиків) ", - підкреслила Вікторія Берещак.
ubr.ua
Коментарі