Недавно КГГА анонсировали запуск системы мониторинга разрешительных документов и всех объектов строительства. Это должен быть отдельный сайт, на котором каждый человек сможет получить доступ к пакету документов по любой из новостроек. Также сайт будет указывать, является ли доступный перечень исчерпывающим или застройщику не хватает каких-то разрешений.Среди документов, которые будут размещены в системе — различные условия и ограничения, а также техническое задание, которое застройщик получает от профильного Департамента КГГА. Дальше — утвержденная проектная документация, проведенная экспертиза и разрешение на строительство от строительной инспекции.
Сейчас на сайтах-агрегаторах недвижимости уже собирается подобная информация. Некоторые порталы пошли дальше и предлагают даже индикаторы комплексной оценки надежности каждого объекта. Однако система оценки недостаточно понятна и вызывает вопросы методологии не только у застройщиков, но и у покупателей.
В свою очередь, КГГА имеет доступ к широкому перечню документов, а потому ее список может быть полным.
Покупатели получат дополнительный инструмент, чтобы не попасть в очередную аферу. Как с печально известными «домами Войцеховского». При построенной без всяких разрешений «коробке», сейчас эти многоэтажки разбросаны по всему Киеву без коммуникаций и даже призрачного шанса на ввод в эксплуатацию.
Интересно, но такие дома до последнего времени активно рекламировались — в интернете, на бигбордах и в метро. Предлагая двухкомнатную квартиру в черте города по цене менее 10 000 гривен/м². Итак, когда надежные застройщики будут выполнять все условия новых законов о рекламе недвижимости — аферисты продолжат и дальше продвигать собственные объекты.
Единственный способ борьбы с ними — информационный. Надо сделать малопонятную и недоступную информацию о документах для строительства — прозрачной и открытой.
В разное время общественные организации и органы местного самоуправления неоднократно совершали попытки создания информационных ресурсов для обобщении и визуализации информации об объектах строительства. Прежде всего, жилого сегмента. Но не имея законодательной базы, они часто терпели неудачу. Иногда «любители» еще и получали обвинения от недобросовестных застройщиков за «вмешательство в хозяйственную деятельность» или «нанесение вреда деловой репутации».
Яркой попыткой можно считать запуск подобной системы в Киеве в 2015 году. Она действовала несколько лет, но потом перестала обновляться.
В 2019 году был принят Закон Украины № 199-ІХ. В соответствии с которым внесены изменения в некоторые законодательные акты Украины относительно создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Система образуется как часть градостроительного кадастра и состоит из:
Реестра строительной деятельности (создание, сбор, накопление, обработка, защита, учет информации)
Электронного кабинета пользователя (взаимодействие между физическими и юридическими лицами, государственными органами, ОМС, ЦНАП, СРО, получение услуг)
Портала электронной системы (оболочка для доступа и взаимодействия).
Предполагается, что эта электронная система должна содержать всю информацию, необходимую для осуществления строительства. Также она будет обеспечивать взаимодействие со всеми необходимыми электронными реестрами и базами данных.
Внесенные в систему сведения являются достоверными и могут быть использованы в спорах. То есть, в случае успешного внедрения, она может стать платформой с полной и объективной информации об объектах строительства. Благодаря законодательно определенной роли, система будет реальным инструментом с прикладным характером — ее можно будет реально использовать застройщикам, местным органам, регуляторам и покупателям недвижимости.
Итак, в некоторых ситуациях, такая система может стать дополнительным инструментом в переговорах с чиновниками. Если лицо не выдает разрешение из-за отсутствия документа, которого застройщик и не должен получать — это очень очевидный сигнал о неправомерности таких действий. С другой стороны, до сегодняшнего дня существует большой процент отказов по формальным причинам. И даже работая длительное время на рынке, иногда очень трудно объективно оценить реальные причины таких отказов.
Что касается собственно запуска полноценной системы, то много проблемных моментов могут появиться вследствие особенностей отечественного процесса документооборота.
Прежде всего — это устарелость кадастра, несоответствие новому генплану ранее оформленных участков и так далее. Очень много информации об объектам недвижимости до сих пор собирается в ручном или полуручном режиме. Есть риск, что при раскрытии всех данных, в столице не будет ни одного жилого комплекса без проблем.
Важно, что чаще всего это не будет значить наличия нарушения со стороны девелоперов. Проблемы окажутся на стороне государственных органов, информация которых просто несогласована между собой.
Однако если такие сведения сразу же сделать публичными, это может все-таки ударить по имиджу застройщиков. Для лица — потенциального покупателя — видимой будет только одна сторона ситуации. В какой девелопер возводит что-то с несоответствиями в документах. Вполне вероятно, что после этого человек на некоторое время совсем отложит решение о покупке.
Покупатели получат дополнительный инструмент, чтобы не попасть в очередную аферу
Итак, запуск подобной системы для массового пользователя должен быть постепенным. На первом этапе, доступ к порталу надо дать чиновникам и девелоперам. И, например, установить срок бета-теста в течение нескольких месяцев. За это время застройщик, который выявит ошибки в документах относительно своих объектов, сможет обратиться в соответствующие органы и устранить неточности.
С другой стороны, когда происходит действительно незаконное строительство, такие девелоперы не смогут ничего изменить даже за тестовый период. Следовательно, информация о них будет доступна широкой общественности.
Внедрение новых цифровых инструментов и рост уровня прозрачности рынка недвижимости — это положительный тренд, который задает власть. Но даже он должен быть обдуманным, и также включать возможность тестирования. Немало информации является ошибочной именно в реестрах и других источниках государственных органов. Которые не только не соответствуют действительности, но и часто конфликтуют между собой. Чтобы такие ошибки не стали негативным фактором для имиджа застройщиков, их надо найти и устранить на первом — до-публичном этапе запуска системы.
Алексей Коваль Эксперт рынка строительства, экономист, руководитель проектов Perfеct Group
www.zagorodna.com
Комментарии