Из-за отсутствия в Киеве однозначных границ различных охранных зон и явной подыгрыш чиновников КГГА в судах (не уплатили судебный сбор и пропустили срок апелляционного обжалования), эта компания смогла доказать, что соответствующий земельный участок не входит в Центральный исторический ареал. Что интересно, девелопера данного проекта, компанию “bUd Development”, связывают с персоной Вадима Столара - народного депутата от "Оппозиционной платформы – За жизнь", бизнесмена с большими связями и влиянием в киевских властях, которого еще три года назад называли "смотрящим за Киевом".
Речь идет о судебном производстве №640/34009/21, в котором указанная структура выступает ответчиком. Еще летом этого года градостроительный департамент Киевской городской госадминистрации (КГГА) по понятным причинам не имел успеха в Окружном административном суде Киева (ОАСК), а 27 октября 2022 года Шестой апелляционный админсуд отказал этой структуре в открытии апелляционного производства. Основания для отказа банальны и такие, которых можно было избежать – неуплата судебного сбора и пропуск срока апелляционного обжалования.
В результате ООО РТ Девелопмент добилось признания противоправными и отмены ряда пунктов ГУО на проектирование реконструкции нежилого здания ул. Багговутовской, 16 (лит. А, Б) под жилищный комплекс, выданных Департаментом градостроительства и архитектуры КГГА. Теперь эта компания не обязана при планировании и осуществлении строительства получать согласование от органов охраны культурного наследия – фактически может строить как угодно и что угодно.
Теперь известно, что ООО "РТ Девелопмент" намерено построить на ул. Багговутовской, 16 (лит. А, Б) жилой комплекс комфорт-класса под названием "Symbol". Девелопером этого проекта выступает "bUd Development".
Конфликтная застройка
21 апреля 2015 года Киевсовет принял решение №432/1297 о передаче в аренду на 25 лет ООО "РТ Девелопмент" земельного участка площадью 0,6911 га (кадастровый номер 8000000000:91:112:0004) на ул. Багговутовской, 16 (лит. А, Б) "для обслуживания и эксплуатации административных зданий". Основанием для землеотвода послужило то, что указанная компания с 2014 года является владельцем двух зданий, расположенных на этом участке, общей площадью 1,4 тыс. кв.м. Договор аренды земли между Киевсоветом и ООО "РТ Девелопмент" был заключен 12 октября 2015 года.
В дальнейшем решением №437/8010 от 12 декабря 2019 года столичный горсовет согласовал внесение изменений в это арендное соглашение – изменил целевое назначение участка, позволив использовать его “для обслуживания и эксплуатации многофункционального комплекса”.
Департамент градостроительства и архитектуры КГГА издал ООО "РТ Девелопмент" ГУО на проектирование реконструкции нежилого здания ул. Багговутовской, 16 (лит. А, Б) "под жилой комплекс со встроенными и пристроенными общественными помещениями и паркингом" еще 10 мая 2018 года.
Согласно этому документу, ООО "РТ Девелопмент" разрешили проектировать жилой комплекс с максимальной высотой 73,5 м (около 24-25 этажей. - KВ). При этом ГУО было предусмотрено, что в случае проектирования здания выше 50 метров, заказчик строительства должен получить согласование "Украэроруха", "Государственной службы" и КП "Международный аэропорт "Киев" (Жуляны)".
Также, что важно, в градусловиях было указано, что участок на ул. Багговутовская, 16 (лит. А, Б) находится в пределах Центрального исторического ареала Киева, в зоне регулирования застройки III категории. В связи с этим, на ООО РТ Девелопмент при планировании работ были возложены обязательства по получению дополнительных согласований от ряда профильных государственных структур, в частности органов охраны культурного наследия.
Также в ГУО было указано, что в непосредственной близости от участка проектирования на ул. Багговутовской, 16, находится здание, которое входит в Перечень только что обнаруженных объектов культурного наследия Киева (перечень был утвержден КГГА еще в 2011 году. - KВ). Речь идет о доме XIX века – т.н. "усадьбе Багговута". Поэтому Департамент градостроительства и архитектуры КГГА возложил на ООО "РТ Девелопмент" обязанность "обеспечить сохранность предмета охраны памятника, его частей и элементов" - как при проведении работ, так и при дальнейшей эксплуатации жилого комплекса.
На основании этих ГУО, 6 ноября 2020 Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) выдала ООО "РТ Девелопмент" разрешение №ІУ013201105132 на осуществление реконструкции нежилого здания на ул. Багговутовской, 16 (лит. А, Б) под жилой комплекс со встроенными и пристроенными общественными помещениями и паркингом. Генподрядчиком этих работ было указано ООО "Альфабуд Комплект".
Полная версия этого документа отсутствует в открытом доступе. Но, согласно данным интернет-сайтов о столичной недвижимости, ГАСИ разрешила ООО "РТ Девелопмент" реконструировать принадлежащее ему сооружение под 24-этажный дом (около 70 метров высотой) на 374 квартиры и обустроили паркинг на 200 машиномест.
Примечательно, что и ГУО, и разрешение от ГАСИ выдавались на реконструкцию, хотя целевое назначение участка, напомним, не предусматривает проведение таких работ. Является ли это в данном случае нарушением, вероятно, нужно устанавливать профильным госорганам.
После получения разрешения на реконструкцию ООО "РТ Девелопмент" передало функции заказчика строительства другой компании – ООО "Фартпроект". В публичных источниках нет данных, когда именно и на каких условиях это произошло, но, судя по информации, указанной в судебных делах, такое делегирование имело место не позднее первой половины 2021 года.
В конце весны прошлого года на участке по ул. Багговутовской, 16 (лит. А, Б) начались работы. Впрочем, уже 10 июня 2021 года Министерство культуры и информационной политики Украины издало ООО РТ Девелопмент, ООО Фартпроект и ООО Альфабуд Комплект предписания относительно немедленного прекращения там земляных и любых других строительных работ. Причиной этому послужил тот факт, что компания не получила согласования на осуществление строительства в пределах Центрального исторического ареала Киева. Согласно предписаниям, данные компании должны были "принять меры по приведению деятельности в соответствие с требованиями законодательства в сфере охраны культурного наследия и дать пояснения по существу изложенных фактов нарушений законодательства".
В июле 2021 года ООО "РТ Девелопмент", ООО "Фартпроект" и ООО "Альфабуд Комплект" подали в ОАСК иск о признании противоправными и отмене выданных Минкультов предписаний.
В обоснование своих требований истцы указали, что ООО “РТ Девелопмент” в 2020 году пыталось согласовать с Минкультом проведения этих работ, подав ходатайство о согласовании проекта строительства и предоставление разрешения на проведение земляных работ, но получило отказ. Официальной причиной несогласия Минкульта стало то, что историко-архитектурный опорный план (ИОАП) Киева в то время не был утвержден в установленном законом порядке. Впрочем, этот же аргумент истцы использовали в суде – мол, если ИОАП не утвержден, то они вообще не должны были спрашивать у Минкульта разрешения на проведение работ.
16 декабря 2021 года ОАСК полностью удовлетворил требования истцов. Министерство культуры и информационной политики подало апелляционную жалобу на такое решение суда первой инстанции в Шестой апелляционный админсуд. Впрочем, 5 сентября 2022 года апелляционный суд вернул Минкульту его жалобу из-за ряда недостатков.
Свои требования в компании объяснили просто: мол, чиновники в выданных ими ГУО неправомерно указали, что участок проектирования находится в пределах Центрального исторического ареала Киева и в зоне регулирования застройки III категории, а потому никаких "лишних бумажек" указанное ООО получать не должно. Кроме того, истец указал на то, что на текущий момент отсутствует научно-проектная документация, утвержденная соответствующим органом охраны культурного наследия, которой определены границы и режимы использования зон регулирования застройки в Киеве.
Эти и другие аргументы ООО РТ Девелопмент были восприняты судьей ОАСК Валерием Кузьменко. Среди прочего, служитель Фемиды также указал на то, что приказ Минкульта №599 от 2 августа 2021 года, которым были утверждены границы Центрального исторического ареала столицы, не зарегистрирован как нормативно-правовой акт и не опубликован в соответствующем официальном издании, а также на то, что МУО были изданы до принятия этого приказа (речь идет о том, что закон не имеет обратного действия – KВ).
Поэтому 14 июля 2022 года иск этой компании был удовлетворен в полном объеме. В частности, суд вычеркнул из ГУО абзац относительно принадлежности участка на ул. Багговутовской, 16 (лит. А, Б) в Центральный исторический ареал и относительно того, что проектная документация должна согласовываться с органами охраны культурного наследия.
Тенденция
Как неоднократно сообщала KВ, судебные споры по поводу обжалования отдельных положений ГУО для столицы являются привычным явлением и, похоже, устойчивой традицией. Эксперты сходятся во мнении, что таким образом чиновники КГГА и застройщики чаще всего разыгрывают "договорняки".
Когда земельный участок имеет серьезные ограничения по проведению строительных работ (входит в исторические зоны, находится вплотную к природоохранным объектам и т.п.), чиновники КГГА часто опасаются выполнять все прихоти заказчиков по характеристикам объектов строительства. Тогда ГУО делают кристально чистыми с точки зрения законодательства, а застройщиков отправляют в суд, где чиновники уже не слишком сопротивляются против удовлетворения исковых требований. То есть, решение судов является своеобразным предохранителем от уголовных производств. В КГГА понимают, что застройщикам не сложно победить в подобных судебных спорах, поскольку границы разных охранных зон и ареалов, в т.ч. из-за истории с Генпланом Киева (действующий Генплан на сомнительных основаниях на Крещатике, 36, признали устаревшим, а новый Киевсовет не утвердил, и столица будет жить без Генплана, по меньшей мере, до конца 2024 года – KВ), однозначно не определены.
Комментарии