Через відсутність в Києві однозначних меж різних охоронних зон та явне підігравання чиновників КМДА в судах (не сплатили судовий збір та пропустили строк апеляційного оскарження), ця компанія змогла довести, що відповідна земельна ділянка не входить до Центрального історичного ареалу. Що цікаво, девелопера даного проєкту, компанію “bUd Development”, пов'язують з персоною Вадима Столара (на колажі ліворуч) – народного депутата від "Опозиційної платформи – За життя" ("ОПЗЖ"), бізнесмена з великими зв'язками й впливом в київській владі, якого ще три роки тому називали “смотрящім за Києвом”.
Як стало відомо KВ, нещодавно Департамент містобудування та архітектури Київської міськдержадміністрації (КМДА) програв судову справу, яка визначала долю будівництва нового ЖК у Шевченківському районі (місцевість Татарка).
Мова йде про судове провадження №640/34009/21, у якому вказана структура виступає відповідачем. Ще влітку цього року містобудівний департамент Київської міської держадміністрації (КМДА), зі зрозумілих причин, не мав успіху в Окружному адміністративному суді Києва (ОАСК), а 27 жовтня 2022 року Шостий апеляційний адмінсуд відмовив цій структурі у відкритті апеляційного провадження. Підстави для відмови банальні і такі, яких легко можна було уникнути – несплата судового збору і пропуск строку апеляційного оскарження.
В результаті ТОВ “РТ Девелопмент” добилося визнання протиправними та скасування низки пунктів МУО на проєктування реконструкції нежитлової будівлі вул. Багговутівській, 16 (літ. А, Б) під житловий комплекс, виданих Департаментом містобудування та архітектури КМДА. Тепер ця компанія не зобов'язана при плануванні та здійсненні будівництва отримувати погодження від органів охорони культурної спадщини – фактично може будувати як завгодно і що завгодно.
Наразі відомо, що ТОВ “РТ Девелопмент” має намір побудувати на вул. Багговутівській, 16 (літ. А, Б) житловий комплекс комфорт-класу під назвою “Symbol”. Девелопером цього проєкту виступає “bUd Development”.
Конфліктна забудова
21 квітня 2015 року Київрада прийняла рішення №432/1297 про передачу в оренду на 25 років ТОВ “РТ Девелопмент” земельної ділянки площею 0,6911 га (кадастровий номер 8000000000:91:112:0004) на вул. Багговутівській, 16 (літ. А, Б) “для обслуговування та експлуатації адміністративних будівель”. Підставою для землевідводу послугувало те, що вказана компанія з 2014 року є власником двох розташованих на цій ділянці будівель загальною площею 1,4 тис. кв.м. Договір оренди землі між Київрадою і ТОВ “РТ Девелопмент” було укладено 12 жовтня 2015 року.
Надалі, рішенням №437/8010 від 12 грудня 2019 року столична міськрада погодила внесення змін до цієї орендної угоди – змінила цільове призначення ділянки, дозволивши використовувати її “для обслуговування та експлуатації багатофункціонального комплексу”.
Департамент містобудування та архітектури КМДА видав ТОВ “РТ Девелопмент” МУО на проєктування реконструкції нежитлової будівлі вул. Багговутівській, 16 (літ. А, Б) “під житловий комплекс з вбудованими та прибудованими громадськими приміщеннями та паркінгом” ще 10 травня 2018 року.
Згідно з цим документом, ТОВ “РТ Девелопмент” дозволили проєктувати житловий комплекс з максимальною висотою 73,5 м (близько 24-25 поверхів. – KВ). При цьому, МУО було передбачено, що у випадку проєктування будівлі вище 50 метрів, замовник будівництва повинен отримати погодження “Украероруху”, “Державіаслужби” і КП “Міжнародний аеропорт “Київ” (Жуляни)”.
Також, що важливо, у “містобудах” було зазначено, що ділянка на вул. Багговутівській, 16 (літ. А, Б) знаходиться в межах Центрального історичного ареалу Києва, в зоні регулювання забудови III категорії. У зв'язку з цим, на ТОВ “РТ Девелопмент” при плануванні робіт були покладені зобов'язання щодо отримання додаткових погоджень від низки профільних державних структур, зокрема – органів охорони культурної спадщини.
Також в МУО було вказано, що в безпосередній близькості від ділянки проєктування, на вул. Багговутівській, 16, знаходиться будівля, яка входить до Переліку щойно виявлених об'єктів культурної спадщини Києва (перелік було затверджено КМДА ще в 2011 році.- KВ). Мова йде про будинок XIX століття – т.зв. “садибу Багговута”. Тому Департамент містобудування та архітектури КМДА поклав на ТОВ “РТ Девелопмент” обов'язок “забезпечити збереження предмету охорони пам'ятки, її частин та елементів” – як під час проведення робіт, так і при подальшій експлуатації житлового комплексу.
На підставі цих МУО, 6 листопада 2020 року Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) видала ТОВ “РТ Девелопмент” дозвіл №ІУ013201105132 на здійснення реконструкції нежитлової будівлі на вул. Багговутівській, 16 (літ. А, Б) під житловий комплекс із вбудованими та прибудованими громадськими приміщеннями та паркінгом. Генпідрядником цих робіт було вказано ТОВ “Альфабуд Комплект”.
Повна версія цього документу відсутня у відкритому доступі. Але, згідно з даними інтернет-сайтів про столичну нерухомість, ДАБІ дозволила ТОВ “РТ Девелопмент” реконструювати належну йому споруду під 24-поверховий будинок (близько 70 метрів заввишки) на 374 квартири і облаштували паркінг на 200 машиномісць.
Примітно, що і МУО, і дозвіл від ДАБІ видавалися на здійснення реконструкції, хоча цільове призначення ділянки, нагадаємо, не передбачає проведення таких робіт. Чи є це в даному випадку порушенням, ймовірно, потрібно встановлювати профільним держорганам.
Після отримання дозволу на реконструкцію ТОВ “РТ Девелопмент” передало функції замовника будівництва іншій компанії – ТОВ “Фартпроект”. У публічних джерелах немає даних, коли саме і на яких умовах це сталося, але, судячи з інформації, вказаної в судових справах, таке делегування мало місце не пізніше першої половини 2021 року.
Наприкінці весни минулого року на ділянці на вул. Багговутівській, 16 (літ. А, Б) розпочалися відповідні роботи. Втім, вже 10 червня 2021 року Міністерство культури та інформаційної політики України видало ТОВ “РТ Девелопмент”, ТОВ “Фартпроект” і ТОВ “Альфабуд Комплект” приписи щодо негайного припинення там земляних та будь-яких інших будівельних робіт. Причиною для цього послугував той факт, що компанія не отримала погодження на здійснення будівництва в межах Центрального історичного ареалу Києва. Згідно із приписами, дані компанії мали “вжити заходів з приведення діяльності у відповідність до вимог законодавства у сфері охорони культурної спадщини та надати пояснення по суті викладених фактів порушень законодавства”.
У липні 2021 року ТОВ “РТ Девелопмент”, ТОВ “Фартпроект” і ТОВ “Альфабуд Комплект” подали до ОАСК позов стосовно визнання протиправними і скасування виданих Мінкультів приписів.
В обгрунтування своїх вимог позивачі вказали на те, що ТОВ “РТ Девелопмент” в 2020 році намагалося погодити з Мінкультом проведення цих робіт, подавши клопотання про погодження проєкту будівництва та надання дозволу на проведення земляних робіт, але отримало відмову. Офіційною причиною незгоди Мінкульту стало те, що історико-архітектурний опорний план (ІОАП) Києва на той час не було затверджено у встановленому законом порядку. Втім, цей же аргумент позивачі використали у суді – мовляв, якщо ІОАП не затверджено, то вони взагалі не повинні були “питати в Мінкульту дозволу на проведення робіт”.
16 грудня 2021 року ОАСК повністю задовольнив вимоги позивачів. Міністерство культури та інформаційної політики подало апеляційну скаргу на таке рішення суду першої інстанції до Шостого апеляційного адмінсуду. Втім, 5 вересня 2022 року апеляційний суд повернув Мінкульту його скаргу через низку недоліків
У листопаді 2021 року ТОВ “РТ Девелопмент” звернулося до ОАСК із позовом і до Департаменту містобудування та архітектури КМДА.
Свої вимоги у компанії пояснили просто: мовляв, чиновники у виданих ними МУО неправомірно вказали, що ділянка проєктування знаходиться в межах Центрального історичного ареалу Києва і в зоні регулювання забудови III категорії, а тому ніяких “зайвих папірців” вказане ТОВ отримувати не повинно. Крім того, позивач вказав на те, що станом на поточний момент відсутня науково-проектна документація, затверджена відповідним органом охорони культурної спадщини, якою визначені межі та режими використання зон регулювання забудови в Києві.
Ці та інші аргументи ТОВ “РТ “Девелопмент” були сприйняті суддею ОАСК Валерієм Кузьменком. Серед іншого, служитель Феміди також вказав на те, що наказ Мінкульту №599 від 2 серпня 2021 року, яким було затверджено межі Центрального історичного ареалу столиці, не зареєстрований як нормативно-правовий акт та не опублікований у відповідному офіційному виданні, а також на те, що МУО були видані до прийняття цього наказу (мова йде про те, що закон не має зворотної дії. – KВ).
Тому 14 липня 2022 року позов цієї компанії було задоволено у повному обсязі. Зокрема, суд “викреслив” із МУО абзац стосовно “приналежності” ділянки на вул. Багговутівській, 16 (літ. А, Б) до Центрального історичного ареалу та щодо того, що проєктна документація повинна погоджуватися з органами охорони культурної спадщини.
Тенденція
Як неодноразово повідомляла KВ, судові спори щодо оскарження окремих положень МУО для столиці є звичним явищем і, схоже, стійкою традицією. Експерти сходяться на думці, що таким чином чиновники КМДА і забудовники найчастіше розігрують “договірняки”.
Коли земельна ділянка має серйозні обмеження щодо проведення будівельних робіт (входить до історичних зон, знаходиться впритул до природоохоронних об'єктів тощо), посадовці КМДА часто побоюються виконувати всі примхи замовників щодо характеристик об'єктів будівництва. Тоді МУО роблять “кришталево чистими” з точки зору законодавства, а забудовників “відправляють до суду”, де чиновники вже не надто пручаються проти задоволення позовних вимог. Тобто, рішення судів є своєрідним запобіжником від кримінальних проваджень. В КМДА розуміють, що забудовникам не важко перемогти в подібних судових суперечках, оскільки кордони різних охоронних зон та ареалів, в т.ч. через історію з Генпланом Києва (чинний Генплан на сумнівних підставах на Хрещатику, 36, визнали застарілим, а новий Київрада не затвердила, і столиця житиме без Генплану, щонайменше, до кінця 2024 року, – KВ), однозначно не визначені.
Джерело
Коментарі