Какие риски существуют при финансировании строительства жилья

Финансирование строительства представляет собой уникальное сочетание правовых, маркетинговых и финансовых решений. Предлагаю рассмотреть существующие механизмы финансирования строительства жилья в реалиях Украины. Основными участниками процесса финансирования строительства жилья являются:

Заказчик – лицо, которое в соответствии с законодательством, получило право собственности или пользования земельным участком для градостроительных нужд и выполняет предусмотренные законодательством действия, необходимые для осуществления строительства, или изменения (в том числе и снос) объекта градостроительства, а также размещает заказ на строительство, заключает договор подряда, контролирует ход его выполнения, принимает завершенные работы, осуществляет расчеты за них.

Генеральный подрядчик (подрядчик) – подрядчик, который выполняет строительно-монтажные работы сам либо привлекает к выполнению работ третьих лиц (субподрядчиков), оставаясь при этом ответственным перед заказчиком за результаты их работы.

Институциональный Инвестор – представляет собой систему финансовых учреждений, в основе функционирования которых находится принцип «коллективного индивидуализма», т.е. он объединяет ресурсы отдельных субъектов инвестиционной деятельности, а потом их инвестирует.

Частный Инвестор – отдельный субъект инвестиционной деятельности.

Опишем логическую цепочку процесса строительства и реализации жилья.

Заказчик определяет генерального подрядчика (или подрядчиков) – если не предполагается использование субподрядных организаций).

Заказчик строительства определяет источник финансирования (в данном случае источников может быть всего два – собственные ресурсы и привлеченные (либо их комбинация)). В случае, если предполагается использование привлеченных ресурсов, то возможно, опять таки два варианта – привлечение частных инвесторов либо институциональных (процедуры кредитования отнесем к понятию институциональных инвесторов).

Выяснив для себя сущность описываемых процессов, рассмотрим самые популярные комбинации, присутствующие на рынке недвижимости.

Комбинация №1 (идеальная модель)

Заказчик строительства финансирует строительство за счет собственных средств. К реализации конечным потребителям предлагается построенное жилье (под построенным жильем понимаем объект недвижимости, на который оформлено право собственности и который имеет соответствующе целевое назначение). Описывать плюсы и минусы данной комбинации не имеет смысла. Она проста и понятна. Единственное, можно отметить, что данная комбинация предполагает очень низкую оборачиваемость капитала (это связано с тем, что процесс строительства характеризуется, как долгосрочный).

Комбинация №2 (консервативная)

Заказчик строительства привлекает институционального инвестора в виде Фонда финансирования строительства. Плюс данной комбинации – на законодательном уровне взаимоотношения Заказчик – Фонд финансирования строительства – частный инвестор урегулированы отдельным Законом. Безусловно данный Закон имеет множество недостатков, но также нельзя не отметить, что чем четче формализованы правила, тем лучше стороны осознают свои права и обязанности. В украинских реалиях данная комбинация непопулярна в связи с высокими рисками заказчика при привлечении такого институционального инвестора как Фонд финансирования строительства (ФФС), поскольку, в соответствии с действующим законодательством, ФФС имеет возможность замены заказчика, а это, в сегодняшних реалиях, Заказчиками расценивается как чересчур большой риск.

Комбинация №3 (компромиссная)

Заказчик строительства привлекает институционального инвестора в виде Института совместного инвестирования. Украинское законодательство не регулирует отдельным нормативным актом взаимоотношения Института совместного инвестирования (ИСИ) и покупателя жилья – это минус. Их взаимоотношения регулируются на договорном уровне. Однако необходимо отметить, что деятельность ИСИ регулируется специализированными нормативными актами – это плюс. Также данный вариант взаимоотношений не подразумевает возможности односторонней (со стороны ИСИ) смены Заказчика – это ни минус, ни плюс – это компромисс.

Комбинация №4 (ценнобумажная)

Заказчик строительства привлекает финансирование путем эмиссии ценных бумаг. Действующим законодательством предусмотрен единственный вид ценных бумаг, позволяющий осуществлять привлечение финансирования со стороны частных инвесторов (в том числе и институциональных – в данном случае институциональные инвесторы играют роль частных) – это целевые облигации.

Плюсы данной комбинации – обращение и погашение данных ценных бумаг регламентируется проспектом эмиссии, зарегистрированном в государственной институции (по сути целевая облигация – это долговая ценная бумага, выполнение обязательств по которой осуществляется путем передачи товара в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций, а также выплатой денежных средств собственнику таких облигаций в случаях и в соответствии с порядком установленным проспектом эмиссии).

Но есть и существенные минусы. Основным минусом является то, что номинал облигации зачастую (а в Украине – практически всегда) отличается от цены ее приобретения – это означает что, в случае возврата инвестиции денежными средствами может быть получен только номинал облигации, а не сумма, которая была оплачена за приобретение облигаций. Также, следует понимать, что законодательством никак не урегулирована ситуация, которая может возникнуть при истечении срока обращения и погашения облигаций до момента принятия объекта в эксплуатацию.

Комбинация №5 (компромиссная ценнобумажная)

Заказчик строительства привлекает долговое финансирование. Обеспечением возврата привлеченных денежных средств выступает ипотека имущественных прав на недвижимость, которая будет построена в будущем. Таким образом, указанные имущественные права передаются в ипотеку, и на основании ипотечного договора выпускается Закладная. В последствии данная закладная реализуется ипотекодержателем частному инвестору, который приобретает ее с целью обмена на квартиру. В данном случае, можно сказать, что происходит некая «подмена понятий». Частный инвестор, для того чтобы приобрести жилье – должен сначала приобрести производный инструмент. При этом, все заключаемые в данном случае договора полностью соответствуют требованиям законодательства – поскольку законность как договора купли-продажи ценных бумаг, так и договора мены ценных бумаг на недвижимость не может быть подвергнута сомнению. Однако данной комбинации также присущи недостатки, свойственные Комбинации №4, в части несоответствия номинала обязательств и реальной суммы осуществляемого финансирования. И еще, следует отметить, что реализация данного порядка очень сложна для понимания частного инвестора, который не обладает профессиональными знаниями в отрасли юриспруденции. Причем именно в той ее части, которая регламентирует описанные взаимоотношения. Итого, частные инвесторы, финансирующие строительство, используя данный порядок, чувствуют себя крайне неуверенно и принимают для себя непростое решение – «Верю – не верю, Рискую – не рискую».

Комбинация №6 (компромиссный вариант комбинации №1)

Заказчик строительства, не мудрствуя лукаво, реализует имущественные права на недвижимость, которая будет построена в будущем. У этого варианта есть один минус – по сути здесь наблюдается нарушение закона Украины «Про инвестиционную деятельность», определяющего исключительный перечень возможных способов инвестирования строительства жилья. И продажа имущественных прав не попадает в этот исключительный перечень (в отличие от комбинаций 2-4 или комбинации 5, в которой, как мы отмечали, изменена суть процессов и, как следствие, нет прямого конфликта с требованиями закона). А все что связано с нарушением закона связано со значительными рисками.

Вторым используемым вариантом в рамках данной комбинации является использование предварительных договоров. Заказчик заключает с будущими покупателями (а они именно будущие покупатели, а не частные инвесторы) предварительный договор, который описывает порядок и условия заключения основного договора купли-продажи жилья. Причем оплачиваемые будущим покупателем средства являются обеспечением со стороны покупателя выполнения своих обязательств по оплате товара, относительно которого заключается предварительный договор. Я бы сказал, что данный вариант не нарушает положения указанного ранее закона за счет, опять-таки, замены сути правоотношений. Ведь если смотреть в корень – то денежные средства, внесенные на основании предварительного договора, являются Задатком за товар, а не его оплатой, и в этом, опять таки, и есть основной риск частного инвестора, который и не инвестор вовсе, а будущий покупатель, и заплатил не за квартиру, а дал задаток.

Резюмируя все вышесказанное, хочу отметить – все без исключения комбинации (наверное, за исключением №1, если не принимать мошенничество на вторичном рынке жилья как фактор риска) являются рискованными в той или иной степени. И человек, делающий свой выбор, должен самостоятельно определить, какой уровень риска он готов принять для достижения результата - приобретения жилья. Однако, в любом случае риски лучше принимать осознанно чем пользоваться принципом – «Авось повезет».

Сергей Пилипенко Генеральный директор,
Ковальская, промышленно-строительная группа
Building.ua