Каждую третью квартиру в новостройке покупают инвесторы, которые не намерены жить в своих апартаментах, а планируют сдавать их в аренду или перепродать.
Инвестиция в новое жилье - это один из немногих инвестиционных инструментов, доступных рядовым украинцам. Фондовый рынок в нашей стране пока не развит, вкладывать в золото - сложно, мало кто разбирается в котировках ценных металлов, ставки по депозитам в банках снижаются.
Поэтому покупка жилья уже давно является одним из самых интересных инструментов для заработка тех, кто смог собрать капитал в размере $ 30-50 тыс. Как правило, это руководители департаментов крупных компаний или предприниматели, которые хотят создать еще один инструмент для заработка.
В какую строительную компанию идти, какую квартиру выбрать и как искать покупателей - рассказал управляющий партнер консалтинговой компании SV Development, специализирующейся на операциях с недвижимостью, Сергей Степенко.
Какую квартиру лучше покупать?
Наши исследования показывают, что самые популярные у покупателей квартиры - это однокомнатные, реже - двухкомнатные квартиры в новостройках. Рассматривать стоит жилье с минимальной площадью 40 кв. м. Большинство людей хотят жить в квартире с большой кухней (от 12 кв м), просторным санузлом (5-6 кв м) и большой прихожей, где можно разместить популярные ныне шкафы-купе.
Если инвестор присматривается к двухкомнатному жилью, то лучше отдать предпочтение квартирам площадью более 70 кв. м. Они, как правило, компактные. За большую площадь покупатель не захочет платить больше.
На какой стадии строительства нужно инвестировать?
Самый оптимальный вариант - вкладывать в покупку квартиры на начальном этапе строительства, то есть в тот момент, когда застройщик только начал заливать фундамент. Почему? В это время цены на квартиры, как правило, низкие. И это позволяет неплохо заработать. Сейчас очень популярны большие и закрытые от посторонних жилые комплексы, поэтому можно выбирать квартиры вот в таких объектах.
Идеальный вариант - не бросаться покупать квартиру в первом же доме будущего ЖК, а подождать, пока будет построены один-два дома и начнется строительство третьего. Вот тогда - самое время звонить в отдел продаж.
Дополнительное время даст инвестору присмотреться и перестраховаться: как строительная компания ведет работы, не опаздывает со сроками сдачи в эксплуатацию и как планирует развивать микрорайон. Другими словами, позволит потенциальному покупателю принять решение.
Перед укладкой предварительного договора на покупку квартиры лучше посоветоваться с юристом, который проверит всю историю строительной компании, наличие в ней всех разрешений на строительство и право на пользование земельным участком. Экономить на этом не стоит. Консультация стоит $ 100-200 и способна сэкономить инвестору $ 40-50 тыс.
Объекты инфраструктуры важные покупателям?
Трудно выбирать жилье, если не собираешься жить в квартире. Но лучше представить, что в апартаментах придется жить самому. И подумать, удобно ли расположена комната, или функциональная кухня и будет ли удобно будущему владельцу добираться домой. Хороший дом с квартирами, где застройщик использует фасадное остекление, что так привлекает покупателей, но расположен в поле - не лучший вариант.
Последние несколько лет покупатели огромное значение придают объектам инфраструктуры. Лучше всего выбирать дом, где по соседству расположен парк или озеро, в пешеходной доступности - продовольственный магазин и аптека, а по соседству - детские сады и школы.
Особенно это касается инвесторов, которые вкладывают в покупку двухкомнатных квартир или единичек, но площадью более 50 кв. м. Не исключено, что будущие покупатели - семья с ребенком, могут переоборудовать однокомнатные апартаменты площадью 50 кв. м в двухкомнатную квартиру.
А вот в покупку паркоместа в доме лучше не вкладывать деньги. В среднем стоимость одного места составляет $ 11-20 тыс. Для домов эконом- и комфорт-класса, но продать их гораздо сложнее, чем квартиру.
Жители дома готовы арендовать паркоместо, но платить за них такие суммы соглашаются редко. Срок возврата инвестиций, даже если сдавать места в аренду, составляет в среднем 10-12 лет.
Когда квартиры нужно продавать?
Выгоднее продавать квартиру уже на финальном этапе строительства, то есть когда дом уже построен, территория ухоженная, но документы еще не оформлены. Поэтому искать потенциальных покупателей нужно примерно за полгода до планового окончания сроков строительства.
Можно договориться с отделом продаж строительной компании, который будет предлагать жилье потенциальным покупателям. Как правило, к этому времени все единички и небольшие по площади двухкомнатные от застройщика распроданы. Но в этом случае нужно будет заплатить комиссию в размере 3-5% от стоимости квартиры, ее лучше заранее заложить в стоимость жилья.
Почему нужно продать квартиру на этом этапе? Если дом будет введен в эксплуатацию и документы на жилье - оформлены, то при продаже такой квартиры нужно будет заплатить дополнительный налог в размере 5% от стоимости апартаментов.
Это требования законодательства для тех квартир, владелец которой меняется чаще, чем раз в три года. Если к этому этапу не дошло, то достаточно заключить договор об уступке прав требования и никаких дополнительных налогов платить не нужно. Это можно сделать в отделе продаж или у нотариуса.
Сколько можно заработать?
Строительство в среднем занимает три года и за этот период жилье дорожает, как правило, на 30%. Как правило, за этот период инвестор однокомнатной квартиры может заработать примерно $ 10 тыс., на двухкомнатных апартаментах - еще больше.
Но если ЖК становится популярным, то прибыль может быть еще выше. Например, квартиры в ЖК Варшавский на начальном этапе строительства были в полтора раза дешевле, чем сейчас.
Комментарии