Документ может заработать уже в мае этого года. Среди последствий, которые он будет иметь, ожидается увеличение объемов строительства жилья и оживление рынка и смежных рынков.
Насколько эффективен механизм компенсаций для граждан и рынка недвижимости в целом, оценили в инвестиционной компании InCo home.
Существеннее всего, считают в компании, — выбранная форма компенсации за разрушенное жилье. По принятому закону человек получает фактически не деньги, а жилищный сертификат на определенную сумму, уплату которой гарантирует государство. Единственное исключение – компенсации за разрушенные или поврежденные дома усадебного типа и дачи. В этих случаях предусмотрено перечисление денег на счет получателя, но со спецрежимом использования. Что это за спецрежим еще предстоит установить Нацбанку.
"Как сертификаты будут обеспечены и в какой срок продавец жилья будет получать по ним деньги, все это повлияет. Живые деньги, даже и на спецсчете человека, точно были бы более действенным механизмом", уверен Богдан Серотюк, совладелец и партнер InCo home.
Новый закон, к сожалению, не дает ответа на вопрос: а что делать тем гражданам, которые, не ожидая процедуры компенсации от государства, восстановили свои дома собственноручно. Да, люди могут подать на компенсацию. Если предположить, что пострадавшие не фиксировали нанесенный ущерб, есть путь обратиться в Комиссию по рассмотрению вопросов о компенсации с просьбой содействовать в получении необходимых документов. Также Кабмин совместно с органами местного самоуправления должны внести в Реестр поврежденного и уничтоженного имущества копии актов обследования таких объектов, составленных до вступления закона в силу. На это дается два месяца со дня опубликования документа.
"Как гражданину получить деньги из спецсчета, фактически уже потраченные на работы и строительные материалы пока остается непонятным", — отмечает Богдан Серотюк.
Соглашается со своим бизнес-партнером и Роман Белик относительно пробелов в принятом Радой документе. Также не решен окончательно вопрос относительно юридических лиц, владельцев поврежденных и уничтоженных объектов недвижимого имущества. Кроме физических лиц в законе среди тех, кто может быть получателем компенсации, упомянутые объединения совладельцев и управляющие многоквартирных домов, жилищно-строительные кооперативы, лица, уполномоченные совладельцами многоквартирных домов.
"Тем, кто остался вне действия нового закона, похоже придется обращаться в суд. Хотя в документе указано, что Кабмин может определять дополнительные категории лиц, которым может предоставляться компенсация, как вариант – в ручном режиме недостатки будут устранены", – отмечает Роман Белик, совладелец и партнер InCo home.
Процедурно выглядит так: человек подает заявление на возмещение на рассмотрение профильной комиссии. Последняя в течение месяца должна принять решение или отложить его еще на 30 дней, если уничтоженный объект находится на территории боевых действий или во временной оккупации.
Нотариусы также будут иметь право засвидетельствовать и загрузить в Реестр поврежденного и уничтоженного имущества копии документов, прилагаемых к заявлению на компенсацию.
Относительно суммы компенсации порядок определения стоимости метра квадратного площади уничтоженного объекта устанавливается Кабинетом Министров. Далее в случае положительного решения гражданин получает жилищный сертификат.
По словам Богдана Серотюка, ограничений для получателей сертификаты много. Подарить, продать, использовать в качестве залога и жилищный сертификат получатель не может, исключение только для передачи по наследству. Для использования сертификата человек должен обратиться к определенному Кабинетом Министров юридическому лицу. Срок такого обращения пять лет со дня выдачи жилищного сертификата. В свою очередь юрлицо рассматривает обращение о финансировании приобретения жилья не более 10 рабочих дней.
"Но процесс может существенно затягиваться. Например, если у определенного Кабмином юрлица отсутствуют денежные средства для приобретения жилья, рассмотрение обращения по поводу финансирования приостанавливается. Также это возможно в других случаях, определяемых Кабмином. Все это нормы нового Закона", – рассказывает Богдан Серотюк.
Относительно случаев, когда цена приобретения жилья по сертификату ниже суммы, указанной в нем. Такая сумма недополученной компенсации за уничтоженный объект учитывается в Реестре поврежденного и уничтоженного имущества. Далее возврат уплаты получателю разницы будет происходить из денежных средств, полученных от Российской Федерации для возмещения убытков за уничтоженный объект.
Наиболее спорной, по мнению экспертов InCo home, является норма, ограничивающая пострадавших в правах по собственному имуществу. Так, запрет отчуждать объект, приобретенный с использованием жилищного сертификата, в течение пяти лет противоречит украинскому законодательству.
"Принятый закон и введенные в него механизмы содержат существенные коррупционные риски. Отсутствие четко прописанных алгоритмов может привести к использованию этого инструмента для личного обогащения людей ответственных за выдачу жилищных сертификатов. Он не дает уверенности пострадавшим, что украинские чиновники справедливо и честно оценят настоящие потери людей, поэтому, по моему мнению, документ будет иметь ограниченный эффект", - убежден Роман Белик.
Какое влияние на отрасль будет иметь закон о компенсациях гражданам за уничтоженное имущество
"От того, насколько успешно и быстро будут действовать механизмы компенсации, зависит уровень их влияния на рынок недвижимости. Если люди будут массово получать достаточную и быструю компенсацию, это будет также косвенно влиять на настроения и оценку рисков потенциальных покупателей недвижимости на рынке", — отмечает Роман Белик.
На сегодняшний день строительные предприятия сдержанно оценивают свою деятельность, учитывая сезонный фактор, низкую финансовую состоятельность потребителей и перебои со снабжением электроэнергией. По данным индекса ожиданий деловой активности от НБУ за февраль 2023 г., участники строительного рынка усилили негативные ожидания относительно объемов выполненных строительных работ и одновременно ожидают уменьшения объемов новых заказов, а также объемов закупки сырья и материалов. Было много разговоров о возможном частичном оживлении благодаря государственной программе доступного кредитования жилья "єОселя".
"Это пока не сработало совсем. По последним данным на февраль 2023 г. было выдано 873 кредита по этой программе, из них только 277 кредитов было выдано на квартиры от застройщиков. Для сравнения за 2022 год в стране заключено 100710 договоров купли-продажи жилья, а в 2021 году было зарегистрировано более 325 тысяч таких договоров. То есть, государственная программа занимает менее одного процента рынка продаж", — объясняет Роман Белик.
Источники финансирования компенсации за поврежденные и уничтоженные объекты четко прописаны в законе. Ожидается, что это средства государственного и местных бюджетов, средства международных финансовых организаций, других кредиторов и инвесторов, международная техническая финансовая помощь, репарации или другие взыскания из Российской Федерации и т.д.
Какой объем такого финансирования удастся привлечь, на сегодняшний день определить трудно. Но еще летом 2022 года в Лугано представлен десятилетний план восстановления Украины на 750 млрд долларов, из которых на восстановление и модернизацию жилья, инфраструктуры регионов и социальной инфраструктуры необходимо 185-285 млрд долларов.
"Если перечислить, это более 700 миллиардов гривен ежегодного финансирования за 10 лет. Для сравнения, объем произведенной строительной продукции, т.е. выполненных строительных работ до войны в Украине в 2021 году составил 253,9 млрд гривен, а в 2020 году эта сумма составила более 199 миллиардов. Это включает как новое строительство, так и ремонт, реконструкцию и техническое перевооружение. Если планы оправдаются, это будет иметь существенное влияние, потому что в разы превышает объемы в этой сфере", — резюмирует Богдан Серотюк.
Комментарии