Как снижение рисков на первичном рынке жилья повлияет на цены

07.04.2020 00:30
Вопрос инвестиций в первичный рынок жилья и ожидаемой прибыли от ее возможной последующей продажи только на первый взгляд кажется простым. За последних несколько лет сложилась ценовая конъюнктура, когда разница в цене на этих этапах строительства достигает в среднем 25−30%. Но по итогу 2019 года в отдельных наиболее востребованных проектах такая ценовая «вилка» превысила и 50%. Давайте разберемся в том, как снижение рисков вложения средств на первичный рынок жилья может повлиять на ценовую политику застройщиков.

Нет альтернативы


Картинка: снижение рисков на первичном рынке жилья На сегодняшний день до 30% всех приобретений на первичном рынке осуществляется только с целью сохранения средств или же для последующей сдачи квартиры в аренду. При этом стоит понимать, что уровень прибыли от таких вложений напрямую связан с тем, на каком этапе строительстве осуществляется покупка.

По нашим данным, более 60% всех покупок на первичном рынке происходит в 1-й год строительства объекта, когда цена наиболее приемлема для покупателя. И только чуть более 10−15% покупателей приобретают квартиру на завершающих стадиях строительства, когда цена является максимально высокой.

Статья по теме: Сколько стоит кредитуемая киевская «первичка» в совместных проектах застройщиков и банков?


Люди вкладывают в первичный рынок по нескольким причинам, главной из которых является стремление сохранить и приумножить свой капитал. На сегодняшний день ставки по депозитам, как облигации, не сулят той прибыльности, которая возможна при покупке квартиры. Кроме этого, по всем озвученным признакам депозитные ставки будут уменьшаться, что послужит сигналом для миграции вкладчиков на рынок недвижимости.

То есть, по большому счету, покупка квартиры выглядит более предпочтительней, нежели поиск альтернатив для сохранения капитала.

Снижение рисков вложений


Чтобы начать строительство нового проекта застройщик не может рассчитывать только на средства инвесторов. Для старта проекта застройщику потребуется от 30% до 60% собственных средств, которых будет достаточно, чтобы вести активные строительные работы. Что дает это покупателю?

По сути, застройщик убирает с повестки один важный риск, а именно зависимость реализации проекта от уровня продаж. Вложение собственных средств застройщика — это уже необходимость, смена бизнес-модели, отказ от «наследственных» ассоциаций с началом двухтысячных, когда квартиры раскупались еще далеко до старта строительства. Такой современный подход дает возможность застройщику строить, не оглядываясь на различные временные обстоятельства, как-то, например, снижение продаж в 2019 году.

Глобальным риском стоит также считать нерешенный вопрос защиты прав инвесторов. Он неразрывно связан с решением проблем обманутых инвесторов и достройкой замороженных объектов жилого строительства.

На мой взгляд, для того, чтобы снизить риски для покупателей на первичном рынке, необходим ряд действенных законов, таких, как, например, закон о защите прав инвесторов — инвестор должен получить права покупателя (собственника) на объект инвестирования. Также важен вопрос составления реестра обманутых покупателей и внедрения механизма противодействия появлению долгостроев.

Отдельной строкой стоит сказать о системном реформировании правил игры на строительном рынке. Об этом уже много писалось и говорилось: создание Электронной системы в администрировании отрасли, а также прозрачного и понятного механизма контроля и надзора за строительством, что позволит выявлять и решать возникающие проблемы достаточно оперативно. Эффективный надзор и контроль должен существенно повысить степень ответственности застройщика за качество и соблюдения сроков строительства.

Все эти реформы, направленные на установление принципиально других взаимоотношений между городом, застройщиком и покупателем, способны существенно снизить риски вложений в первичный рынок, в особенности на начальных стадиях строительства.

На сегодняшний день прибыльность проектов, например, в комфорт-классе не превышает 30%.

Ценовой маркетинг застройщика


Сейчас можно только гипотетически рассуждать о том, как реформирование отрасли (следовательно, снижение рисков для застройщика и покупателей) скажется на ценах при сохранении, например, существующего разрыва между спросом и предложением.

Все прекрасно понимают, что, помимо цены, многое зависит от покупательских предпочтений, от возможностей будущего ЖК, насколько он будет конкурентен по сравнению с другими ЖК. На сегодняшний день около 20% покупателей приобретают квартиру в первые 3−6 месяцев со старта строительства. Но если допустить, что рынок заживет по совершенно новым правилам и резко возрастет количество покупателей на начальных стадиях строительства, например, до 40−45%, то у застройщика появятся объективные причины существенно повысить свои стартовые цены.

Напомню, что на сегодняшний день прибыльность проектов, например, в комфорт-классе не превышает 30%. Поэтому именно получение ожидаемой прибыли станет тем двигателем, который повлияет на рост стартовых цен.

Скажу так, при увеличении числа покупателей на котловане на 10%, рост стоимости стартовых цен составит около 5−7%. Но при достижении отметки в 40% инвестиций на начальных стадиях строительства, цена может увеличиться на 20%. Таким образом, при создании более прозрачных условий на первичном рынке (в особенности, это касается гарантий покупателям), а также при сохранении соотношения спроса и предложения, стартовая цена на первичном рынке может существенно увеличиться.

Неблагодарный прогноз


По большому счету, все, кто говорят о росте цен на жилье, попадают под нещадную критику читателей. Но не стоит забывать, что строительство жилья — это бизнес, и застройщик не может и не намерен строить себе в убыток. Пока баланс спроса и предложения находится на существующем уровне, то говорить о возможном увеличении рентабельности проектов можно лишь с натяжкой. Конечно же, внимание покупателей сейчас приковано именно к объектам повышенной комфортности — до 80% всего спроса. И именно такие объекты стоит рассматривать сквозь призму увеличения рентабельности и изменений в ценовом маркетинге.

Как я уже отметила, снижение покупательских рисков, а также создание благоприятных условий для развития строительства жилья, позволит застройщикам увеличить стартовые цены. При этом «вилка» разницы в цене не сократится, как этого следовало бы ожидать. Застройщики, пользуясь благоприятными обстоятельствами, постараются сохранить ценовую разницу между котлованом и вводом в эксплуатацию на уровне 25−30%. То есть, прибыльность проектов на таком, назовем его, цивилизованном, рынке увеличится, как минимум на 10%.

Естественно, чем меньше рисков, тем больше потенциальных покупателей. А в условиях возможного развития ипотеки под приемлемые проценты количество желающих вложить средства в недвижимость ожидаемо будет расти.

Дарья Бедя Руководитель по развитию проектов компании Citex Development

nv.ua/


Теги к контенту: жилье строительство
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти