Скільки коштуватимуть нові квартири
Питання інвестицій у первинний ринок житла й очікуваного прибутку від її можливого подальшого продажу тільки на перший погляд здається простим. За останніх кілька років склалася цінова кон'юнктура, коли різниця в ціні на цих етапах будівництва сягає в середньому 25–30%. Але за підсумком 2019 року в окремих найпопулярніших проектах така цінова «вилка» перевищила і 50%. Розберімося в тому, як зниження ризиків вкладення коштів на первинний ринок житла може вплинути на цінову політику забудовників.
Немає альтернативи
Сьогодні до 30% всіх придбань на первинному ринку здійснюється тільки з метою збереження коштів або ж для подальшої здачі квартири в оренду. Водночас варто розуміти, що рівень прибутку від таких вкладень безпосередньо пов'язаний з тим, на якому етапі будівництво здійснюється купівля.
За нашими даними, більше 60% всіх покупок на первинному ринку відбувається в 1-й рік будівництва об'єкта, коли ціна є найприйнятнішою для покупця. І тільки трохи більше 10–15% покупців купують квартиру на завершальних стадіях будівництва, коли ціна є максимально високою.
Люди вкладають у первинний ринок з кількох причин, головною з яких є прагнення зберегти і примножити свій капітал. Сьогодні ставки за депозитами, як облігації, не обіцяють тієї прибутковості, яка можлива в разі купівлі квартири. Крім цього, за всіма озвученими ознаками депозитні ставки будуть зменшуватися, що буде сигналом для міграції вкладників на ринок нерухомості.
Тобто, за великим рахунком, купівля квартири виглядає привабливішим варіантом, ніж пошук альтернатив для збереження капіталу.
Зниження ризиків вкладень
Щоб почати будівництво нового проекту, забудовник не може розраховувати тільки на кошти інвесторів. Для старту проекту забудовникові потрібно від 30% до 60% власних коштів, яких буде достатньо, щоб вести активні будівельні роботи. Що дає це покупцеві?
По суті, забудовник прибирає з порядку денного один важливий ризик, а саме залежність реалізації проекту від рівня продажів. Вкладення власних коштів забудовника — це вже необхідність, зміна бізнес-моделі, відмова від «спадкових» асоціацій з початком двотисячних, коли квартири розкуповувалися ще далеко до старту будівництва. Такий сучасний підхід дає можливість забудовнику будувати, не озираючись на різні тимчасові обставини, як-от, наприклад, зниження продажів у 2019 році.
Глобальним ризиком варто також вважати невирішене питання захисту прав інвесторів. Воно нерозривно пов'язане з вирішенням проблем ошуканих інвесторів і добудовою заморожених об'єктів житлового будівництва.
На мою думку, щоб знизити ризики для покупців на первинному ринку, потрібна низка дієвих законів, як-от, наприклад, закон про захист прав інвесторів — інвестор повинен отримати права покупця (власника) на об'єкт інвестування. Також важливим є питання складання реєстру ошуканих покупців і впровадження механізму протидії появі довгобудів.
Окремим рядком варто сказати про системне реформування правил гри на будівельному ринку. Про це вже багато писали й говорили: створення Електронної системи в адмініструванні галузі, а також прозорого і зрозумілого механізму контролю і нагляду за будівництвом, що дозволить виявляти і вирішувати проблеми, які виникають, досить оперативно. Ефективний нагляд і контроль має істотно підвищити ступінь відповідальності забудовника за якість і дотримання термінів будівництва.
Всі ці реформи, спрямовані на встановлення принципово інших взаємин між містом, забудовником і покупцем, здатні істотно знизити ризики вкладень у первинний ринок, особливо на початкових стадіях будівництва.
Ціновий маркетинг забудовника
Зараз можна тільки гіпотетично міркувати про те, як реформування галузі (отже, зниження ризиків для забудовника і покупців) позначиться на цінах у разі збереження, наприклад, наявного розриву між попитом і пропозицією.
Всі прекрасно розуміють, що, крім ціни, багато чого залежить від уподобань покупців, від можливостей майбутнього ЖК, наскільки він буде конкурентний у порівнянні з іншими ЖК. Сьогодні приблизно 20% покупців купують квартиру в перші 3–6 місяців зі старту будівництва. Але якщо припустити, що ринок заживе за абсолютно новими правилами і різко зросте кількість покупців на початкових стадіях будівництва, наприклад, до 40–45%, то у забудовника з'являться об'єктивні причини істотно підвищити свої стартові ціни.
Нагадаю, що сьогодні прибутковість проектів, наприклад, у комфорт-класі не перевищує 30%. Тому саме отримання очікуваного прибутку стане тим двигуном, який вплине на зростання стартових цін.
Скажу так, у разі збільшення кількості покупців на котловані на 10%, зростання вартості стартових цін складе близько 5–7%. Але в разі досягнення позначки 40% інвестицій на початкових стадіях будівництва, ціна може збільшитися на 20%. Таким чином, у разі створення прозоріших умов на первинному ринку (особливо, це стосується гарантій покупцям), а також у разі збереження співвідношення попиту і пропозиції, стартова ціна на первинному ринку може істотно зрости.
Невдячний прогноз
За великим рахунком, всі, хто говорить про зростання цін на житло, потрапляють під нещадну критику читачів. Але не варто забувати, що будівництво житла — це бізнес, і забудовник не може і не має наміру будувати собі в збиток. Поки баланс попиту і пропозиції перебуває на наявному рівні, то говорити про можливе збільшення рентабельності проектів можна лише з натяжкою. Звісно ж, увага покупців зараз прикута саме до об'єктів підвищеної комфортності — до 80% всього попиту. І саме такі об'єкти варто розглядати крізь призму збільшення рентабельності і змін у ціновому маркетингу.
Як я вже зазначила, зниження купівельних ризиків, а також створення сприятливих умов для розвитку будівництва житла, дозволить забудовникам збільшити стартові ціни. Водночас «вилка» різниці в ціні не скоротиться, як цього слід було б очікувати. Забудовники, користуючись сприятливими обставинами, намагатимуться зберегти цінову різницю між котлованом і введенням в експлуатацію на рівні 25–30%. Тобто, прибутковість проектів на такому, назвемо його, цивілізованому, ринку збільшиться, як мінімум на 10%.
Звичайно, чим менше ризиків, тим більше потенційних покупців. А за умов можливого розвитку іпотеки під прийнятні відсотки кількість охочих вкласти кошти в нерухомість очікувано зростатиме.
nv.ua/
Коментарі