1 июля 2023 года прошло два года с момента вступления в силу закона о рынке земли, благодаря которому впервые в Украине стала возможна торговля землей сельскохозяйственного назначения. За 24 месяца было продано более 400 000 га, то есть примерно 1,5% земли, на которую распространяется действие Закона. Российская агрессия в феврале 2022 года привела к кратковременному обвалу рынка, но через два месяца он начал восстанавливаться. Однако динамика сделок не достигла довоенного уровня. Средняя цена одного гектара земли составляет менее 1000 евро – в разы меньше, чем в других странах ЕС. Определенного увеличения количества договоров можно ожидать с начала 2024 г., когда землю смогут покупать и компании, а не только физические лица. Однако из-за дорогостоящих кредитов и неопределенности в отношении войны кажется сомнительным, что продажа сельскохозяйственных земель приобретет массовый характер. Об этом говорится в аналитической публикации польского Центра восточноевропейских исследований имени Марка Карпиа, изложение которого предлагает Foreign Ukraine.
Закон о рынке земли
31 марта 2020 года Верховная Рада приняла закон, которым отменила действующий мораторий на торговлю землей сельскохозяйственного назначения и таким образом впервые в истории Украины ввела возможность продажи земли владельцами участков. Документ вступил в силу 1 июля 2021 г. и на первом этапе (до конца 2023 г.) предусматривал возможность покупки земли только физическими лицами с ограничением концентрации до 100 га на человека. С 1 января 2024 г. землю смогут покупать также юридические лица, для которых установлено ограничение площади в 10 тыс. га. В обоих случаях сделки могут заключать только граждане Украины и компании без иностранного капитала. Закон касался 27 миллионов гектаров земель, находящихся в собственности населения, а продажи земель государственной и коммунальной собственности оставались запрещенными.
За два года работы рынка, до 1 июля 2023 г., по данным Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (ДСХКК), было заключено почти 190 тыс. договоров, по которым продано 417 тыс. га земли. В первые месяцы после вступления в силу закона рынок начал расти довольно динамично – на пике в декабре 2021 года было продано 57 тыс. участков площадью 22,5 тыс га. Однако российское вторжение привело к его временному краху – в марте и апреле 2022 года соглашений не было зафиксировано, но с мая рынок начал постепенно восстанавливаться.
Помесячная динамика количества заключенных договоров и площади проданных земель сельскохозяйственного назначения
Российское вторжение оказало неравномерное влияние на рынок в зависимости от региона. В областях, находящихся под полной или частичной оккупацией (например, Херсонская, Донецкая и Запорожская) транзакции в основном прекратились. В регионах, временно находившихся под контролем российской армии (например, в Харькове, Сумах и Чернигове), резко сократилось количество заключенных договоров купли-продажи земли, что связано с проблемами безопасности – непрерывными обстрелами и минированием приграничных районов. В свою очередь влияние войны на количество транзакций в районах, расположенных в западной и центральной частях Украины, было ограниченным или незначительным.
Цены на землю сельскохозяйственного назначения
Также средняя цена на 1 га сельскохозяйственной земли существенно колеблется в зависимости от региона. Следует отметить, что полные данные по этому поводу отсутствуют, поскольку по большинству заключенных договоров ГСИКК не располагает информацией о стоимости сделки. Высокая цена на землю в Киевской и Львовской областях скорее всего связана с покупкой земельных участков вблизи крупных городов с целью дальнейшего превращения их в застройку. Также кажется, что средняя цена зависит не столько от качества почвы в определенной местности, сколько от близости к линии фронта. Как следствие, относительно менее плодородные земли на западе Украины достигают более высокой стоимости, чем в юго-восточной части страны, на которую до войны приходилось большинство сельскохозяйственного производства.
По данным ГСХКК, средняя цена 1 га за два года работы сельскохозяйственного рынка составила примерно 970 евро и в течение всего периода остается на таком же уровне. Как отмечалось, это однозначно ниже, чем в странах-соседях Украины с ЕС, даже если учитывать период 10-летней давности.
Разница в ценах на землю сельскохозяйственного назначения в Украине и странах-соседях ЕС еще более заметна на региональном уровне. Даже стоимость земли в горных районах Словакии выше, чем в Киевской области, а в соседних с Украиной польских воеводствах разница в несколько раз.
Перспективы
Похоже, что до конца 2023 года, то есть, пока землю смогут покупать только физические лица, существенного увеличения количества сделок ожидать не стоит. Остается открытым вопрос, насколько большим толчком для развития рынка станет допуск предприятий в торговлю с 1 января 2024 года. Скорее всего, будет увеличение количества контрактов, но это увеличение будет ограничено многими факторами. Антиконцентрационные нормы (до 10 000 га) исключат с рынка крупнейшие агрохолдинги, тогда как трудно оценить, насколько малые и средние сельскохозяйственные предприятия получат доступ к капиталу.
Инвестиции также могут быть сдержаны из-за отсутствия четких перспектив экспорта продукции – как морем, так и соседям ЕС. В свою очередь можно ожидать некоторого подорожания земли, но оно ограничится скорее западными и центральными регионами страны, расположенными вдали от линии фронта. Даже если война закончится и оккупированные территории будут освобождены в ближайшие месяцы, сельское хозяйство в этих районах вряд ли быстро восстановится из-за разрушения ирригационных систем и проблем с минами и неразорванными боеприпасами.
Теоретически, стремительное развитие рынка сельскохозяйственной земли может быть спровоцировано его открытием для иностранного капитала, который из-за огромной разницы цен на землю в Украине и ЕС мог бы быть заинтересован инвестировать в украинское сельское хозяйство, даже в условиях войны. Закон предусматривает возможность приобретения земли иностранцами, если такое решение будет принято на всеукраинском референдуме. Однако осуществить это невозможно, пока действует военное положение, а положительный результат, учитывая предыдущие общественные настроения (накануне войны такое решение поддерживали только 15% украинцев), можно считать маловероятным.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал zagorodna!
Комментарии