1 липня 2023 року минуло два роки з моменту набрання чинності закону про ринок землі, завдяки якому вперше в Україні стала можливою торгівля землею сільськогосподарського призначення. За 24 місяці було продано понад 400 000 га, тобто приблизно 1,5% землі, на яку поширюється дія Закону. Російська агресія в лютому 2022 року призвела до короткочасного обвалу ринку, але через два місяці він почав відновлюватися. Проте, динаміка угод не досягла довоєнного рівня. Середня ціна одного гектара землі становить менше 1000 євро – в рази менше, аніж у сусідніх країнах ЄС. Певного збільшення кількості договорів можна очікувати з початку 2024 року, коли землю зможуть купувати і компанії, а не лише фізичні особи. Однак, через дорогі кредити та невизначеність стосовно війни видається сумнівним, що продаж сільськогосподарських земель набуде масового характеру. Про це йдеться в аналітичній публікації польського Центру східноєвропейських досліджень імені Марка Карпіа, переказ якої пропонує Foreign Ukraine.
Закон про ринок землі
31 березня 2020 року Верховна Рада ухвалила закон, яким скасувала чинний мораторій на торгівлю землею сільськогосподарського призначення і таким чином, вперше в історії України запровадила можливість продажу землі власниками ділянок. Документ набув чинності 1 липня 2021 року і на першому етапі (до кінця 2023 року) передбачав можливість купівлі землі лише фізичними особами з обмеженням концентрації до 100 га на особу. З 1 січня 2024 року землю зможуть купувати також юридичні особи, для яких встановлено обмеження площі у 10 тис. га. В обох випадках угоди можуть укладати лише громадяни України та компанії без іноземного капіталу. Закон стосувався 27 мільйонів гектарів земель, які перебувають у власності населення, а продаж земель державної та комунальної власності залишався забороненим.
За два роки роботи ринку, до 1 липня 2023 року, за даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (ДСГКК), було укладено майже 190 тис. договорів, за якими продано 417 тис. га землі. У перші місяці після набрання чинності закону, ринок почав рости досить динамічно – на піку у грудні 2021 року було продано 57 тис. ділянок площею 22,5 тис га. Проте, російське вторгнення призвело до його тимчасового краху – у березні та квітні 2022 року угод не було зафіксовано, але з травня ринок почав поступово відновлюватися.
Російське вторгнення мало нерівномірний вплив на ринок залежно від регіону. В областях, що перебувають під повною або частковою окупацією (наприклад, Херсонська, Донецька та Запорізька), транзакції в основному припинилися. У регіонах, які тимчасово перебували під контролем російської армії (наприклад, у Харкові, Сумах та Чернігові), різко скоротилася кількість укладених договорів купівлі-продажу землі, що пов’язано з проблемами безпеки – безперервними обстрілами та мінуванням прикордонних районів. У свою чергу, вплив війни на кількість транзакцій у районах, розташованих у західній і центральній частинах України, був обмеженим або незначним.
Ціни на землю сільськогосподарського призначення
Також середня ціна 1 га сільськогосподарської землі суттєво коливається залежно від регіону. Варто зазначити, що повні дані з цього приводу відсутні, оскільки щодо більшості укладених договорів ДСГКК не володіє інформацією про вартість угоди. Висока ціна на землю у Київській та Львівській областях, швидше за все, пов’язана з купівлею земельних ділянок поблизу великих міст з метою подальшого перетворення їх під забудову. Також здається, що середня ціна залежить не стільки від якості ґрунтів у певній місцевості, скільки від близькості до лінії фронту. Як наслідок, відносно менш родючі землі на заході України досягають вищої вартості, ніж у південно-східній частині країни, на яку до війни припадала більшість сільськогосподарського виробництва.
За даними ДСГКК, середня ціна 1 га за два роки роботи сільськогосподарського ринку становила приблизно 970 євро і протягом усього періоду залишається на такому ж рівні. Як зазначалося, це однозначно нижче, ніж у країнах-сусідах України з ЄС, навіть якщо брати до уваги період 10-річної давнини.
Різниця в цінах на землю сільськогосподарського призначення в Україні та в країнах-сусідах ЄС ще більш помітна на регіональному рівні. Навіть вартість землі у гірських районах Словаччини вища, ніж у Київській області, а у сусідніх з Україною польських воєводствах різниця в кілька разів.
Перспективи
Схоже, що до кінця 2023 року, тобто поки землю зможуть купувати лише фізичні особи, суттєвого збільшення кількості угод очікувати не варто. Залишається відкритим питання, наскільки великим поштовхом для розвитку ринку стане допуск підприємств до торгівлі з 1 січня 2024 року. Швидше за все, буде збільшення кількості контрактів, але це збільшення буде обмежене багатьма факторами. Антиконцентраційні норми (до 10 000 га) виключать з ринку найбільші агрохолдинги, тоді як важко оцінити, наскільки малі та середні сільськогосподарські підприємства матимуть доступ до капіталу.
Інвестиції також можуть бути стримані через відсутність чітких перспектив щодо експорту продукції – як морем, так і до сусідів ЄС. У свою чергу, можна очікувати деякого подорожчання землі, але воно обмежиться радше західними та центральними регіонами країни, розташованими далеко від лінії фронту. Навіть, якщо війна закінчиться і окуповані території будуть звільнені у найближчі місяці, сільське господарство в цих районах навряд чи швидко відновиться через руйнування іригаційних систем і проблеми з мінами та нерозірваними боєприпасами.
Теоретично, стрімкий розвиток ринку сільськогосподарської землі може бути спровокований його відкриттям для іноземного капіталу, який через величезну різницю цін на землю в Україні та ЄС міг би бути зацікавлений інвестувати в українське сільське господарство, навіть в умовах війни. Закон передбачає можливість придбання землі іноземцями, якщо таке рішення буде ухвалено на всеукраїнському референдумі. Проте, здійснити це неможливо, поки діє воєнний стан, а позитивний результат, враховуючи попередні суспільні настрої (напередодні війни таке рішення підтримували лише 15% українців), можна вважати малоймовірним.
Хочете отримувати актуальні новини про ринок нерухомості першими?
Підписуйтесь на наш Telegram-канал zagorodna!
Коментарі