Сейчас над монетизацией земли необходимо работать. Это возможно, так как, несмотря на экономические трудности, стройки массово не замораживаются, а новые проекты продолжают выходить на рынок. Но монетизировать следует обдуманно, так как период получения денег из воздуха закончился, началась эра труда.
Классификация инвесторов
Инвестиции в землю достаточно надежны, такова особенность самого продукта: он конечен, не способен стать долгостроем и т. п. Но эти инвестиции могут быть малоприбыльными, хотя все зависит от условий игры и размера игрока. Инвесторы, по мнению директора консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктора Коваленко, делятся, в зависимости от объемов собственных средств, на следующие категории:
физлица, готовые вложить деньги в 1–2 участка в коттеджном поселке площадью 7–15 соток каждый;
инвесторы, способные купить несколько участков оптом под развитие бизнеса;
крупные лендлорды, которые покупают землю под развитие или получают ее в качестве залога, а возможно, и сами выкупают у банка как непрофильный актив, и тратят на это значительные суммы. В каждом конкретном случае стратегия инвестирования разная.
Малой кровью
Эффективные инвестиции в землю возможны, причем есть несколько вариантов.
Во-первых, заработок на строительстве никто не отменял, то есть до сих пор можно купить участок на старте продаж, а потом переуступить его незадолго до сдачи объекта, когда уже готовы дороги, инженерные сети, КПП, инфраструктура и прочие объекты. Но возможность прибыли далеко не 100 %. Павел Матюхин, генеральный директор iResidence, рассказывает, что здесь работает та же логика, что и при покупке квартиры по ДДУ, с той лишь разницей, что рисков меньше, ниже порог входа по сравнению со столичными квартирами и есть вероятность большей выгоды. «Квартира от стадии котлована до последних этажей в лучшие годы прибавляла в цене 30 % максимум. Мне известен случай, когда участок в поселке Векшино за неполные два года вырос в цене более чем вдвое только благодаря своевременному развитию проекта. Но найти такой проект под силу лишь опытному инвестору», — рассказывает эксперт. Дмитрий Гордов, генеральный директор компании LANDWERK, подтверждает существование такой схемы, отмечая, что к моменту завершения проекта можно заработать до 50 %.
Во-вторых, можно купить участок с готовым домом или подрядом. Но доходность такой инвестиции ниже и больше подходит для тех, кто желает просто сберечь свои финансы. На перепродаже здесь много не заработаешь, но есть возможность сдавать потом объект для получения ренты, и такая схема также находит своих почитателей.
В-третьих, можно купить участок и построить дом собственными силами. С точки зрения инвестиций, это почти всегда убыточно. Павел Матюхин отмечает: «Чем больше индивидуальных особенностей у вашего дома, тем уже круг его будущих потенциальных покупателей. Вернуть все вложенные средства в собственный проект застройки, тем более заработать на нем, практически нереально. Собственный проект — это инвестиция в себя, в качество жизни. Для кого-то такие вложения, возможно, выгоднее, чем прибыль в денежном выражении».
Дмитрий Гордов не столь категоричен и утверждает, что прибыль возможна, так как стоимость участка с домовладением увеличивается однозначно, главное — все правильно рассчитать. Доходность инвестиции становится выше, если в процесс вовлекались ипотечные деньги. Перепродавать можно и купленный по выгодной цене домик в СНТ или подобных дачных товариществах, но Татьяна Илюхина, генеральный директор GOOD WOOD Development, не рекомендует такие вложения, так как возможны сложности с документами и различные скрытые платежи и долги, которые вскроются лишь после покупки недвижимости.
Инвесторы средней руки
Такие инвесторы чаще всего зарабатывают на покупке пула участков под развитие бизнеса домостроения. В загородном поселке скупается часть земли, на ней строится готовое жилье, которое потом и реализуется. По оценкам экспертов, такая схема может иметь 20–30 % доходности. Николай Лавров отмечает, что инвестиции в оптовое коттеджное строительство успешны только в одном из 10–20 поселков. Здесь важно выбирать надежного застройщика, чей поселок грамотно позиционируется на рынке, а заявленная цена соответствует предлагаемому качеству. В кризис можно удачно было инвестировать в большой земельный участок, а потом распродать его на участки без подряда. Покупка такой земли — спорное вложение. Но многие покупали в кризис наделы с целью сбережения собственных средств.
Их величества лорды!
Развивать крупный земельный актив сложно, и многое зависит от самого участка.
Владимир Комар, генеральный директор RDI Group, рассказывает, что в настоящее время реализация любого строительного объекта происходит при участии сразу нескольких игроков: собственника, девелопера и генподрядчика. А это означает, что за земельный участок расплачиваются сложнее, например, деньгами с рассрочками и с гарантиями расчетов совместной прибыли, которая появится в результате реализации совместных проектов. Хотя участки, полностью пригодные для жилого строительства с соответствующими ППТ и ГПЗУ, по-прежнему в цене и пользуются спросом, но встречаются редко.
Владимир Комар справедливо отмечает, что, вкладываясь в землю под будущие строительные объекты, необходимо учитывать массу нюансов: категорию разрешенного использования, возможность проложить сети и подключить мощности, построить дороги и т. д. На современном рынке большая вероятность приобретения рискованного участка, на котором ничего нельзя построить, либо это будет крайне дорого по себестоимости, а следовательно, тяжело в реализации.
Сейчас земля сама по себе не дорожает, это актив, с которым надо грамотно работать.
Строительный проект, реализующийся на земельном участке, должен быть востребован рынком, ведь конкуренция высока, просто квартиры в чистом поле уже никому не нужны. Кроме жилья, развивать участки, как замечает Павел Матюхин, можно и под коммерческие проекты — склады и производства. А можно даже под фермы, но эта форма инвестиций появилась лишь с возникновением западных санкций, поэтому большого опыта в этом пока не наработано. Выбирая участок для денежных вложений, необходимо смотреть не только на документы, но и на местоположение. Локацию надо оценивать с точки зрения возможного спроса, так как есть востребованные и популярные направления, а есть и малоперспективные места.
Вход воспрещен
Инвестируя в землю, стоит помнить, что всегда есть риск просто закопать деньги. Николай Лавров предупреждает, что не все инвестиции прибыльны, зачастую они оборачиваются и большими убытками: «Очень часто такая ситуация происходила в последнее время с сельскохозяйственными паями, приватизированными колхозами и затем распроданными частным инвесторам. В большинстве случаев эти инвесторы до сих пор не могут избавиться от приобретенных в докризисные времена паев». А Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна», советует учитывать следующие важные в нынешний момент факторы перед инвестициями в землю, которые весьма существенно могут отразиться на прибыли:
Налог на землю теперь начисляется по ее кадастровой стоимости, и в ряде случаев эта трата выросла более чем в 20 раз, то есть доходность от земельных инвестиций снизилась.
Наиболее выгодным периодом вложения в землю всегда считался срок от трех лет и более, именно тогда земля приносила максимальный доход. Однако сейчас действует закон об изъятии земли, если она не используется по назначению в течение трех лет. Это требует от собственников дополнительных вложений, которые могут и не окупиться.
Перевод земли из одного назначения в другое стал дороже, иногда цена перевода в категорию под ИЖС выше, чем цена самой земли.
Инвестиции — это бизнес, который требует не только денег, но и знаний.
При грамотном подходе заработать можно и в нынешних условиях. Не забывайте: в Украине есть не только киевские земли, можно рассмотреть и другие регионы.
www.zagorodna.com
Комментарии