Для этого жилое помещение нужно перевести в нежилое. Давайте рассмотрим, механизмы и проблемы правового регулирования перевода жилых помещений в нежилые и наоборот — нежилых в жилые.Совеременный Жилищный кодекс Украинской ССР
Дело в том, что в нашей стране до сих пор действует Жилищный кодекс Украинской ССР 1983 года. Причем в нем предусмотрено только правовое регулирование перевода жилой недвижимости в нежилую. О переводе нежилой недвижимости в жилую ЖК молчит.
В соответствии со ст. 8 ЖК, перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Однако в исключительных случаях решением соответствующего местного совета жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд.
Механизмы переводов жилых помещений в нежилые:
#1. Органы местного самоуправления устанавливают процедуру перевода жилых помещений в нежилые своими решениями без фактического проведения строительных робот.
Примером может служить решение Киевского городского совета от 23 июля 2015 № 781/1645. В соответствии с ним, владелец недвижимости обращается в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением и прилагает следующие документы:
- нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение (квартиру, жилой дом), которые переводятся в нежилые (с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних)
- материалы технического обследования жилого помещения (квартиры, жилого дома), которые переводятся в нежилые, подготовленные в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Какие объекты можно перевести из жилого в нежилой фонд?
Жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом (его часть) для перевода в нежилой фонд должны соответствовать следующим требованиям:
1. Они должны находиться на цокольных, первых и вторых этажах (если жилое помещение (квартира), расположено над нежилым, но не выше второго этажа), или не выше третьего этажа для использования под мастерские и студии творческих союзов.
2. Должна быть техническая возможность для обустройства пандуса для людей с ограниченными физическими возможностями, отдельного входа и эвакуационного выхода, которые изолированы от жилой части дома (или других помещений в доме).
3. Перевести жилое помещения в нежилое можно только, если владелец и его семья обеспечены жилой площадью по норме, определенной законодательством, и если в этом жилом помещении никто не проживает.
4. Дом не должен быть признан аварийным или ветхим.
5. Помещение не должно состоять в залоге, быть под арестом.
6. Дом не должен быть признан памятником архитектуры.
#2. Вторым распространенным вариантом, является отсутствие в населенном пункте какого-либо регулирования и изменение функционального назначения жилого помещения. Тогда перевод осуществляется через введение в эксплуатацию коммерческого объекта после реконструкции.
Эта процедура, как таковая, выпадает из регулирования Жилищным кодексом, и регулируется Гражданским кодексом Украины и Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
Схематично она выглядит следующим образом:
Собственник помещения получает исходные данные на проектирование для проведения реконструкции (реставрации), которые состоят из Градостроительных условий и ограничений и технических условий для инженерного обеспечения объекта, которые должны отвечать его расчетным параметрам по водоснабжению (с учетом пожаротушения), тепло-, электро- и газоснабжения, водоотведения, наружного освещения, отвода ливневых вод и телекоммуникации;
На основании этих данных, необходимо разработать, согласовать и утвердить проектно-сметную документацию на реконструкцию (реставрацию);
Направить в органы Государственной архитектурно-строительной инспекции уведомление о начале проведения строительных работ либо получить соответствующее разрешение – в зависимости от сложности объекта;
В случае необходимости – уплатить суммы паевого участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;
После окончания проведения строительных работ – ввести объект в эксплуатацию;
Зарегистрировать право собственности на объект, после реконструкции.
В каком случае можно получить отказ?
Владелец может получить отказ на перевод жилого помещения (квартиры, жилого дома) в нежилое без определения его функционального назначения (использования) в случае:
Указания недостоверных сведений или намерений в документах, поданных Владельцем.
Несоблюдения требований, предусмотренных Положением или законодательством.
Не допускается перевод жилых помещений, квартир в многоквартирных жилых домах в нежилые с целью размещения:
Объектов промышленного характера.
Общественных туалетов.
Похоронных бюро, кроме офисов похоронных бюро.
Пунктов приема стеклотары.
Специализированных учреждений и предприятий, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, превышение допустимых уровней шума, вибрации, ионизирующего и неионизирующих излучений.
Пунктов бытового обслуживания населения, в которых применяются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества.
Других объектов, запрет на размещение которых в жилом комплексе, жилом доме предусмотрена законодательством.
Офисные требования к нежилым помещениям
Государственный контроль и надзор за соблюдением градостроительного законодательства осуществляет Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины.
- по полезному пространству на человека
Сегодня требования по расчету площади на человека, а также площади помещений в нежилых зданиях определены в соответствующих государственных строительных нормах в зависимости от категории дома или здания.
В административных зданиях площадь помещений управления и конструкторских бюро следует принимать из расчета не менее 6 м2 на рабочее место работника управления, а на одного работника конструкторского бюро и для работающих инвалидов, пользующихся креслами-колясками - не менее 7,65 м2. В домах бытового назначения площадь комнаты для приема пищи следует определять из расчета не менее 1,35 м2 на каждого посетителя или не менее 1,65 м2 на инвалида, пользующегося креслом-коляской, но не менее 12 м2.
В других нежилых домах указанная площадь исчисляется в соответствии с конкретными ГСН (например, школы, кафе, гостиницы и т.д.). К тому же необходимо учитывать соответствующие Санитарные нормы и правила, государственные стандарты.
Так, согласно п. 2.3 ГСанПИН 3.3.2.007-98 площадь на одно компьютеризированное рабочее место должно составлять не менее 6,0 м2, а объем не менее 20,0 м3.
Также для обеспечения надлежащих и безопасных условий труда необходимо учитывать Требования безопасности и защиты здоровья работников при работе с экранными устройствами, Министерства социальной политики Украины приказ от 14.02.2018 № 207, Общих требований по обеспечению работодателями охраны труда работников, утв. приказом МЧС Украины от 25.01.2012 № 67 и других соответствующих нормативно-правовых актов.
- по инсоляции
Санитарными нормами и правилами обеспечения инсоляцией жилых и общественных зданий и территорий жилой настройки № 2605-82, ДСТУ-Н Б В.2.2-27: 2010 Руководство по расчету инсоляции объектов гражданского назначения;
- касательно пожарной безопасности
ГСН В. 1.1-7: 2016 Пожарная безопасность объектов строительства Общие требования, ГСН В.1.2-7-2008 Основные требования к зданиям и сооружениям Пожарная безопасность, а также Правилами пожарной безопасности в Украине, утв. приказом Министерства внутренних дел Украины от 30.12.2014 № 1417 и другими соответствующими нормативно-правовыми актами.
- касательно вентиляции и кондиционирования
ГСН В.2.5-67: 2013 Вентиляция и кондиционирование и другими нормативно-правовыми актами.
Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины будет проверять насколько учтены в переведенном нежилом помещении эти требования. Все они установлены соответствующими государственными строительными нормами в зависимости от категории нежилых домов или зданий.
Сергей Радченко, юрист практики строительства и капительных инвестиций ЮФ TOTUM
www.zagorodna.com
Комментарии