Как не «продешевить», продавая квартиру?

Об этом порталу рассказал адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
— Как собственнику, который собирается продавать квартиру, оценить его стоимость?

— Реальную стоимость собственного жилья может назвать далеко не каждый. Часто собственники проводят оценку самостоятельно, ориентируясь на суммы в чужих объявлениях о продаже, размещаемых в газетах и на интернет-ресурсах. Но такие оценки чреваты ошибками. Чтобы определиться с ценой, лучше воспользоваться услугами специалистов в сфере недвижимости, обратиться в риэлторские агентства, либо к независимому оценщику.

Всем известно, что на результат оценки объекта влияют его территориальное расположение, площадь, удалённость от центра населенного пункта, состояние отделки и внутренних коммуникаций, планировка и другие индивидуальные особенности. Суммы варьируются в зависимости от сезона и общей ситуации на рынке, а в отдельных случаях ими можно даже манипулировать. Так, для понижения оценочной стоимости квартиры дается сразу несколько объявлений о продаже квартир с аналогичными параметрами по заниженной цене. Результат заранее известен. Но даже если вам хорошо известны критерии оценки, и вы ориентируетесь в общей ситуации на рынке, «угадать» реальную стоимость объекта будет достаточно сложно. Здесь вам помогут профессиональные оценщики. Более того, многие сделки или спорные вопросы требуют обязательной профессиональной оценки недвижимости.

— Многие покупатели приобретают недвижимость, взяв ипотечный кредит. С какими проблемами могут столкнуться ипотечные заемщики?

— Главная проблема заемщиков — это стремление банка как можно больше занизить стоимость жилья. Обычно банки предоставляют кредит в размере 70-80 процентов от стоимости, которая определена оценщиками. В итоге, практически половину квартиры вам придется оплатить самостоятельно.

Банкам выгодна заниженная оценка, которая позволяет уменьшить сумму выдаваемого кредита и дает им дополнительную гарантию: в случае невыплаты заемщиком долга по кредиту квартиру проще продать по более низкой стоимости. Если в такой ситуации сумма кредита, предложенная банком, вас не устраивает, вы можете оценить квартиру у другого оценщика. Но тут возникает иная проблема.

Приведу пример из собственной практики. Заемщик обратился в суд в связи с тем, что банк, по его мнению, занизил стоимость квартиры практически на 40%. Заемщик выбрал оценщика из списка, предложенного банком, но произведенная оценка банк не устроила. В суде стороны все-таки заключили мировое соглашение. Однако далеко не все подобные споры заканчиваются соглашением на взаимовыгодных условиях. Дело в том, что, как правило, банки часто не предоставляют выбора, к какому именно оценщику обратиться. Они имеют свой круг «оценщиков-партнеров». Последние же, в свою очередь, получая своего рода «монополию», могут существенно увеличивать расценки на услуги, хотя на практике подобные прецеденты встречаются нечасто.

Надо заметить, что в последние два года Федеральная антимонопольная служба (ФАС) вынесла множество решений в отношении банков, подтверждающих, что отказ в принятии отчета об оценке, представленного заемщиком и выполненного оценщиком, не входящим в число рекомендованных банком, является нарушением законодательства о защите конкуренции. Следовательно, любое заинтересованное лицо имеет полное право заказать оценку у любого оценщика. При этом стоит иметь в виду, что опасения банков отчасти обоснованны, так как своих оценщиков они подвергают тщательной проверке. Поэтому прежде чем заключить договор на проведение оценки, убедитесь в надежности выбранной вами компании. В одном из случаев в ходе судебного процесса выяснилось, что оценка была проведена с нарушением закона. Из-за чего суд признал недействительной не только саму оценку, но и всю сделку по приобретению квартиры.

— Как понять, что оценщик занизил стоимость квартиры и что делать в этом случае?

— На любом рынке только один способ понять реальную стоимость товара. Если цена, названная экспертом, не совпадает с суммой, предложенной вам продавцом, это не означает, что оценка произведена неверно. Покупная цена жилого помещения может оказаться выше, например, в случае если квартира находится в собственности продавца менее трех лет, и он должен будет заплатить налог с дохода от ее продажи. Если же имеются основания полагать, что в отчете допущены ошибки, и рыночная стоимость жилья определена не правильно, следует обратиться в саморегулируемую организацию оценщиков, к которой относится тот или иной оценщик, с требованием о проведении экспертизы отчета об оценке.

— Но иногда, например, при разводе супругов, недвижимость не продается, а оценка нужна. Что можете посоветовать в этом случае?

— Однозначно совет дать нельзя. Приведу пару примеров. Оценка жилого помещения была проведена на дату подачи иска. Однако супруги разошлись несколько месяцев назад и один из супругов, проживающий в данной квартире, сделал ремонт за счет собственных средств, что повлекло фактическое увеличение стоимости помещения. По итогам рассмотрения дела в суде отчет об оценке был принят как достоверный. Однако такое решение суда является необоснованным, так как стоимость квартиры была частично увеличена уже после прекращения брака за счет одного из супругов, поэтому не может считаться совместно нажитым имуществом обоих.

Например, в суд были представлены два отчета об оценке, отражающие стоимость дома с разницей в несколько сотен тысяч рублей. Стороны не изъявили желания заключить мировое соглашение. В итоге судом была назначена дополнительная судебная экспертиза, что обернулось дополнительными расходами по оплате специалисту.

— Бывают случаи, когда недвижимость выкупается у собственника для государственных или муниципальных нужд. Как владельцу не прогадать со стоимостью дома или земельного участка?

— Прежде всего, собственнику необходимо знать, что цена, по которой выкупается собственность при изъятии, складывается из рыночной стоимости, стоимости понесенных убытков и размера упущенной выгоды. Эти величины должны содержаться в отчете об оценке, который в случае изъятия подтвердит величину денежной компенсации за изъятие собственности.

ГдеЭтотДом.РУ