Оцінка квартири, будинка, ділянки
Росія
29.10.2012
- Реальну вартість власного житла може назвати далеко не кожен. Часто власники проводять оцінку самостійно, орієнтуючись на суми в чужих оголошеннях про продаж, розташовуваних в газетах і на Інтернет-ресурсах. Але такі оцінки чреваті помилками. Щоб визначитися з ціною, краще скористатися послугами фахівців у сфері нерухомості, звернутися в ріелторські агентства, або до незалежного оцінювача.
Всім відомо, що на результат оцінки об'єкта впливають його територіальне розташування, площа, віддаленість від центру населеного пункту, стан обробки і внутрішніх комунікацій, планування та інші індивідуальні особливості. Суми варіюються залежно від сезону і загальної ситуації на ринку, а в окремих випадках ними можна навіть маніпулювати. Так, для зниження оціночної вартості квартири дається відразу кілька оголошень про продаж квартир з аналогічними параметрами за заниженою ціною. Результат заздалегідь відомий. Але навіть якщо вам добре відомі критерії оцінки, і ви орієнтуєтеся в загальній ситуації на ринку, «вгадати» реальну вартість об'єкта буде досить складно. Тут вам допоможуть професійні оцінювачі. Більш того, багато угод або спірні питання вимагають обов'язкової професійної оцінки нерухомості.
- Багато покупців купують нерухомість, взявши іпотечний кредит. З якими проблемами можуть зіткнутися іпотечні позичальники?
- Головна проблема позичальників - це прагнення банку якомога більше знизити вартість житла. Зазвичай банки надають кредит у розмірі 70-80 відсотків від вартості, яка визначена оцінювачами. У підсумку, практично половину квартири вам доведеться оплатити самостійно.
Банкам вигідна занижена оцінка, яка дозволяє зменшити суму видаваного кредиту і дає їм додаткову гарантію: у разі невиплати позичальником боргу за кредитом квартиру простіше продати по більш низькій вартості. Якщо в такій ситуації сума кредиту, запропонована банком, вас не влаштовує, ви можете оцінити квартиру в іншого оцінювача. Але тут виникає інша проблема.
Наведу приклад із власної практики. Позичальник звернувся до суду у зв'язку з тим, що банк, на його думку, занизив вартість квартири практично на 40%. Позичальник вибрав оцінювача зі списку, запропонованого банком, але вироблена оцінка банк не влаштувала. У суді сторони таки уклали мирову угоду. Однак далеко не всі подібні суперечки закінчуються угодою на взаємовигідних умовах. Справа в тому, що, як правило, банки часто не надають вибору, до якого саме оцінювачу звернутися. Вони мають своє коло «оцінювачів-партнерів». Останні ж, у свою чергу, отримуючи свого роду «монополію», можуть істотно збільшувати розцінки на послуги, хоча на практиці подібні прецеденти зустрічаються нечасто.
Треба зауважити, що в останні два роки Федеральна антимонопольна служба (ФАС) винесла безліч рішень щодо банків, які підтверджують, що відмова в прийнятті звіту про оцінку, представленого позичальником і виконаного оцінювачем, що не входять в число рекомендованих банком, є порушенням законодавства про захист конкуренції . Отже, будь-яка зацікавлена особа має повне право замовити оцінку у будь-якого оцінювача. При цьому варто мати на увазі, що побоювання банків частково обгрунтовані, так як своїх оцінювачів вони піддають ретельній перевірці. Тому перш ніж укласти договір на проведення оцінки, переконайтеся в надійності обраної вами компанії. В одному з випадків у ході судового процесу з'ясувалося, що оцінка була проведена з порушенням закону. Через що суд визнав недійсною не тільки саму оцінку, але і всю операцію з придбання квартири.
- Як зрозуміти, що оцінювач занизив вартість квартири і що робити в цьому випадку?
- На будь-якому ринку тільки один спосіб зрозуміти реальну вартість товару. Якщо ціна, названа експертом, не збігається з сумою, запропонованою вам продавцем, це не означає, що оцінка проведена невірно. Купівельна ціна житлового приміщення може виявитися вище, наприклад, у випадку якщо квартира знаходиться у власності продавця менше трьох років, і він повинен буде заплатити податок з доходу від її продажу. Якщо ж є підстави вважати, що в звіті допущені помилки, і ринкова вартість житла визначена не правильно, слід звернутися в саморегулюючою організацію оцінювачів, до якої належить той чи інший оцінювач, з вимогою про проведення експертизи звіту про оцінку.
- Але іноді, наприклад, при розлученні подружжя, нерухомість не продається, а оцінка потрібна. Що можете порадити в цьому випадку?
- Однозначно раду дати не можна. Наведу кілька прикладів. Оцінка житлового приміщення була проведена на дату подачі позову. Однак подружжя розійшлося кілька місяців тому і один з подружжя, який проживає в даній квартирі, зробив ремонт за рахунок власних коштів, що спричинило фактичне збільшення вартості приміщення. За підсумками розгляду справи в суді звіт про оцінку був прийнятий як достовірний. Однак таке рішення суду є необгрунтованим, так як вартість квартири була частково збільшена вже після припинення шлюбу за рахунок одного з подружжя, тому не може вважатися спільно нажитим майном обох.
Наприклад, до суду були представлені два звіту про оцінку, що відображають вартість будинку з різницею в кілька сотень тисяч рублів. Сторони не виявили бажання укласти мирову угоду. У підсумку судом була призначена додаткова судова експертиза, що обернулося додатковими витратами по оплаті фахівцеві.
- Бувають випадки, коли нерухомість викуповується у власника для державних або муніципальних потреб. Як власникові не прогадати з вартістю будинку або земельної ділянки?
- Перш за все, власнику необхідно знати, що ціна, за якою викуповується власність при вилученні, складається з ринкової вартості, вартості понесених збитків та розміру упущеної вигоди. Ці величини повинні міститися у звіті про оцінку, який у разі вилучення підтвердить величину грошової компенсації за вилучення власності.
ГдеЕтотДом.РУ
Коментарі