• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

Як не «продешевити», продаючи квартиру?

Читать статью на русском

Оцінка квартири, будинка, ділянки

Росія

29.10.2012

Як не «продешевити», продаючи квартиру? фото
Про це порталу розповів адвокат Олег Сухов («Юридичний центр адвоката Олега Сухова»).
Читайте також: Оціночна вартість нерухомості в Єдиній базі звітів про оцінку різко зросла
- Як власнику, який збирається продавати квартиру, оцінити його вартість?

- Реальну вартість власного житла може назвати далеко не кожен. Часто власники проводять оцінку самостійно, орієнтуючись на суми в чужих оголошеннях про продаж, розташовуваних в газетах і на Інтернет-ресурсах. Але такі оцінки чреваті помилками. Щоб визначитися з ціною, краще скористатися послугами фахівців у сфері нерухомості, звернутися в ріелторські агентства, або до незалежного оцінювача.

Всім відомо, що на результат оцінки об'єкта впливають його територіальне розташування, площа, віддаленість від центру населеного пункту, стан обробки і внутрішніх комунікацій, планування та інші індивідуальні особливості. Суми варіюються залежно від сезону і загальної ситуації на ринку, а в окремих випадках ними можна навіть маніпулювати. Так, для зниження оціночної вартості квартири дається відразу кілька оголошень про продаж квартир з аналогічними параметрами за заниженою ціною. Результат заздалегідь відомий. Але навіть якщо вам добре відомі критерії оцінки, і ви орієнтуєтеся в загальній ситуації на ринку, «вгадати» реальну вартість об'єкта буде досить складно. Тут вам допоможуть професійні оцінювачі. Більш того, багато угод або спірні питання вимагають обов'язкової професійної оцінки нерухомості.

- Багато покупців купують нерухомість, взявши іпотечний кредит. З якими проблемами можуть зіткнутися іпотечні позичальники?

- Головна проблема позичальників - це прагнення банку якомога більше знизити вартість житла. Зазвичай банки надають кредит у розмірі 70-80 відсотків від вартості, яка визначена оцінювачами. У підсумку, практично половину квартири вам доведеться оплатити самостійно.

Банкам вигідна занижена оцінка, яка дозволяє зменшити суму видаваного кредиту і дає їм додаткову гарантію: у разі невиплати позичальником боргу за кредитом квартиру простіше продати по більш низькій вартості. Якщо в такій ситуації сума кредиту, запропонована банком, вас не влаштовує, ви можете оцінити квартиру в іншого оцінювача. Але тут виникає інша проблема.

Наведу приклад із власної практики. Позичальник звернувся до суду у зв'язку з тим, що банк, на його думку, занизив вартість квартири практично на 40%. Позичальник вибрав оцінювача зі списку, запропонованого банком, але вироблена оцінка банк не влаштувала. У суді сторони таки уклали мирову угоду. Однак далеко не всі подібні суперечки закінчуються угодою на взаємовигідних умовах. Справа в тому, що, як правило, банки часто не надають вибору, до якого саме оцінювачу звернутися. Вони мають своє коло «оцінювачів-партнерів». Останні ж, у свою чергу, отримуючи свого роду «монополію», можуть істотно збільшувати розцінки на послуги, хоча на практиці подібні прецеденти зустрічаються нечасто.

Треба зауважити, що в останні два роки Федеральна антимонопольна служба (ФАС) винесла безліч рішень щодо банків, які підтверджують, що відмова в прийнятті звіту про оцінку, представленого позичальником і виконаного оцінювачем, що не входять в число рекомендованих банком, є порушенням законодавства про захист конкуренції . Отже, будь-яка зацікавлена ​​особа має повне право замовити оцінку у будь-якого оцінювача. При цьому варто мати на увазі, що побоювання банків частково обгрунтовані, так як своїх оцінювачів вони піддають ретельній перевірці. Тому перш ніж укласти договір на проведення оцінки, переконайтеся в надійності обраної вами компанії. В одному з випадків у ході судового процесу з'ясувалося, що оцінка була проведена з порушенням закону. Через що суд визнав недійсною не тільки саму оцінку, але і всю операцію з придбання квартири.

- Як зрозуміти, що оцінювач занизив вартість квартири і що робити в цьому випадку?

- На будь-якому ринку тільки один спосіб зрозуміти реальну вартість товару. Якщо ціна, названа експертом, не збігається з сумою, запропонованою вам продавцем, це не означає, що оцінка проведена невірно. Купівельна ціна житлового приміщення може виявитися вище, наприклад, у випадку якщо квартира знаходиться у власності продавця менше трьох років, і він повинен буде заплатити податок з доходу від її продажу. Якщо ж є підстави вважати, що в звіті допущені помилки, і ринкова вартість житла визначена не правильно, слід звернутися в саморегулюючою організацію оцінювачів, до якої належить той чи інший оцінювач, з вимогою про проведення експертизи звіту про оцінку.

- Але іноді, наприклад, при розлученні подружжя, нерухомість не продається, а оцінка потрібна. Що можете порадити в цьому випадку?

- Однозначно раду дати не можна. Наведу кілька прикладів. Оцінка житлового приміщення була проведена на дату подачі позову. Однак подружжя розійшлося кілька місяців тому і один з подружжя, який проживає в даній квартирі, зробив ремонт за рахунок власних коштів, що спричинило фактичне збільшення вартості приміщення. За підсумками розгляду справи в суді звіт про оцінку був прийнятий як достовірний. Однак таке рішення суду є необгрунтованим, так як вартість квартири була частково збільшена вже після припинення шлюбу за рахунок одного з подружжя, тому не може вважатися спільно нажитим майном обох.

Наприклад, до суду були представлені два звіту про оцінку, що відображають вартість будинку з різницею в кілька сотень тисяч рублів. Сторони не виявили бажання укласти мирову угоду. У підсумку судом була призначена додаткова судова експертиза, що обернулося додатковими витратами по оплаті фахівцеві.

- Бувають випадки, коли нерухомість викуповується у власника для державних або муніципальних потреб. Як власникові не прогадати з вартістю будинку або земельної ділянки?

- Перш за все, власнику необхідно знати, що ціна, за якою викуповується власність при вилученні, складається з ринкової вартості, вартості понесених збитків та розміру упущеної вигоди. Ці величини повинні міститися у звіті про оцінку, який у разі вилучення підтвердить величину грошової компенсації за вилучення власності.

ГдеЕтотДом.РУ

Теги:

оцінка нерухомості

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.