Как избежать обмана при покупке загородной недвижимости

В предыдущем материале мы рассказывали об основных мошеннических схемах, которые недобросовестные покупатели и риелторы используют против неоправданно доверчивых продавцов. И пообещали, что подготовим аналогичную статью о технике безопасности для другой стороны сделки. Поскольку покупателей обманывают чаще, и ловушек для этого используется больше, то и количество советов мы решили удвоить. Некоторые из этих рекомендаций пригодны для обеих сторон и звучат так, словно бы их автором является Капитан Очевидность. Но, тем не менее, мы снова хотим повторить: будьте честными! Любая уловка делает вас уязвимыми и может быть обращена против вас. Соглашаясь на нечестную игру, крайне неосмотрительно считать себя самым искусным игроком. Всегда найдется тот, кто сумеет обратить вашу нечестность в свою пользу. Классическим примером является согласие на сделки по заниженной цене. В ее механизме есть что-то от древней притчи. Намеренно указывая в договоре меньшую цену, покупатель становится под удар недобросовестного контрагента. Последний через некоторое время может обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. И если иск будет удовлетворен, то договор купли-продажи станет недействительным. Это значит, что продавец вернет себе квартиру, а покупатель — указанную в документах сумму. Именно ту самую сумму, которую он ранее решил уменьшить, чтобы помочь продавцу сэкономить на выплате налога.


Что может послужить предлогом для создания описанной ситуации, когда суд решает расторгнуть сделку? Мошенники освоили несколько удобных для себя приемов. Наиболее эффективным является предоставление доказательств, что продавец был фактически недееспособным в момент сделки, не отдавал отчета в своих действиях или находился в состоянии опьянения. Это действенный способ оспорить операцию купли-продажи. Как правило, выясняется, что деньги, перечисленные за дом, уже потрачены или якобы украдены. А значит, вернуть их можно только через поэтапные выплаты, которые грозят растянуться на долгие годы. Злоумышленники показывают только минимальный доход , и взыскать с него допускается не более 30%. Считается, что избежать подобных ситуаций помогает наличие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Затребовать медицинские документы, действительно, стоит. Это наш совет номер два. Но не следует преувеличивать надежность этого оберега. Во-первых, в настоящее время не существует никаких правовых оснований принудить покупателя к предоставлению справок из ПНД и НД. Во-вторых, районные диспансеры не располагают единой базой. Тот факт, что участник сделки, возможно, состоял на учете в одной районе, может не отразиться при оформлении справки в другом. В качестве страховки рекомендуется приглашать на заключение медицинского эксперта. Но это также не дает полной гарантии. Сделки с пожилыми людьми, людьми, которые находятся под опекой, людьми, про которых известно, что они злоупотребляют алкоголем и наркотиками, относятся к категории рискованных. В них часто задействуются мошеннические схемы. Поэтому в таких сделках лучше не участвовать.


Как заведомо подозрительные нужно воспринимать и объявления о крупном (более 20%) дисконте наследственных домов. Обычно продавцы объясняют столь щедрые скидки тем, что им «срочно нужны деньги». Однако в большинстве случаев за этим стоит еще одна ловушка, аналогичная описанной выше. Велика вероятность, что после заключения сделки может объявиться другой наследник — реальный или фиктивный. А кроме того выяснится, что человек, продавший дом, вовсе не имел на это права. Данная ситуация может обернуться длительными тяжбами, и в итоге привести к потере и самого имущества, и потраченных на него средств.

Проявить осторожность не помешает и при сделках, в которых фигурирует доверенность. Здесь, как минимум, необходимо встретиться с нотариусом, заверявшим ее, и выяснить как можно больше о человеке, от имени которого она выдана — где проживает, в курсе ли происходящего, какое реальное отношение имеет к указанной собственности и жив ли вообще.


Весьма полезным является изучение документации, связанной с домом и участком — выписки из Единого реестра, актуальных результатов межевания, технического паспорта домовладения и т.д. Важно убедиться, что земельный надел, к примеру, находится именно в собственности, а не в пожизненном пользовании, и все капитальные постройки на нем оформлены. Кроме того, если предлагаемый объект вас действительно заинтересовал, то совершенно не лишним будет самостоятельно съездить на место, осмотреть домовладение, пообщаться с соседями и представителями самоуправления. Это лучший способ не попасть в простую, но безжалостную ловушку, погубившую немало доверчивых людей. Речь идет о банальном, но творчески поданном подлоге. Если стоит задача продать заброшенный участок, без коммуникаций, с ветхим домом, то злоумышленники, конечно, не будут тратить силы на рекламу столь безнадежного объекта. Они поступят иначе. Они снимут хороший коттедж по соседству и, возможно, даже повесят на него нужный номер. А затем постараются выдать его покупателю за искомое домовладение. Не менее распространены попытки прибавить реализуемому участку визуальной площади. Это особенно удобно, когда по соседству еще нет обжитых владений, и отсутствуют заборы. При общении в таких случаях часто звучит оборот «по факту». То есть, «по документам», скажем, площадь надела составляет 10 соток, а «по факту», дескать, — все 20. Услышав этот характерный оборот, вы можете быть уверены, что по факту вас пытаются обмануть.


Еще один аспект, на который важно обратить внимание — наличие скрытых инженерных коммуникаций. Их перенос является трудоемким и дорогостоящим процессом. Даже если продавец предоставил вам результаты топографической и геологической съемки участка, не стоит пренебрегать дополнительными обращениями в коммунальные службы.

Прямым указанием на токсичность сделки можно считать предъявление продавцом дубликатов документов. Иногда образуется целая преступная группа, в которую вовлечены должностные лица, риелторы и сотрудники Росреестра. В итоге, один и тот же объект продается сразу нескольким претендентам. Новым собственником становится тот, кто первым успеет зарегистрировать сделку. Поэтому доверять надо только подлинникам.


Прошлый материал, посвященный защите интересов продавца, мы начали с пункта о задатке. Им же и завершим материал о защите интересов покупателя. Напоминаем, что сторона, выступившая инициатором расторжения сделки, теряет задаток. Соответственно, недобросовестные владельцы дома, получив деньги, начинают провоцировать покупателя. Его внимание как бы невзначай заостряется то на одном негативном моменте, то на другом. В конце концов, у того настолько портится впечатление от объекта, что ему проще отказаться от задатка, чем примириться с выявленными недостатками. Поэтому имеет смысл настаивать на оформлении авансового платежа — если сделка не состоится, деньги вернутся к вам.

www.zagorodna.com