Экологическая экспертиза загородного жилья: выявляем зоны безопасности

Убедиться в том, что экология в загородном домовладении соответствует норме сегодня несложно, так как есть организации, которые за деньги оказывают такую услугу. Но в Подмосковье появились и такие коттеджные поселки, в которых застройщики заранее взяли на себя эти хлопоты: провели исследования экологических параметров местности и получили соответствующие сертификаты. Любой покупатель может с ними ознакомиться и удостовериться в том, что жизнь на природе пойдет только на пользу его семье.

Зоны опасности в Подмосковье

В Подмосковье с точки зрения экологии далеко не все идеально. Московская область крайне неоднородна в плане чистоты воздуха, качества воды и т.д. Ссылаясь на эколого-геохимическую карту Московской области, Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», отметила, что наибольшее загрязнение зафиксировано на восточных и юго-восточных направлениях (Горьковское, Носовихинское, Егорьевское, Новорязанское шоссе). Неблагоприятная обстановка характерна для близлежащих к Москве территорий - наиболее загрязненные участки на юге и юго-востоке (Подольск, Домодедово), наименее на западе (Рублево-Успенское, Новорижское направления). Имеются очаги загрязнения вблизи крупных городов Московской области – Клин, Сергиев-Посад, Егорьевск, Серпухов.

Есть территории, где промышленные отходы попадают в воду, а оттуда в трубопроводы населенных пунктов. Близость высоковольтных линий электропередач (ЛЭП) также сказывается на самочувствии. Шумы от близлежащих магистралей опять же играют злую шутку со здоровьем. Экологически безопасны далеко не все дома - причина в применяемых строительных материалах.

За последние годы интерес к экологии местности при выборе загородной недвижимости сильно вырос. Виктор Сюков, заместитель генерального директора строительно-инвестиционной компании «Аллтек Девелопмент», рассказал корреспонденту www.metrinfo.ru, что если еще несколько лет назад покупателям загородных поселков было достаточно удостовериться в наличии водоема, лесного массива и удаленности от промышленных производств, то теперь покупатель интересуется экологической историей участка в целом, ведь мало кому захочется жить на месте захоронения бытовых отходов или на свалке сельскохозяйственных удобрений.

Чтобы удостовериться в том, здоровью ничего не угрожает, самый простой шаг – заказать экологическую экспертизу. Экологическая экспертиза поселков нужна в случае, если есть какие-то подозрения, например, на возможное наличие могильников – захоронений скота, болевшего сибирской язвой, на радиационное заражение земли, на заражение участка радоном, - говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». По словам Виктора Сюкова («Аллтек Девелопмент»), особое внимание нужно уделять поселкам, построенным на землях, которые ранее использовались для сельскохозяйственного назначения. Эксперты компании «Логис - Загородная недвижимость» считают, что в первую очередь необходимо проводить экологические экспертизы в поселках, расположенных рядом с Москвой, а также в местах расположения военных объектов, искусственных водоемов, свалок и промышленных предприятий.

Проведение экологической экспертизы земельного участка является личной инициативой застройщика, уточняет Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). Поэтому многие из них используют обобщенную информацию об экологии района или области, или изучают результаты проводившихся ранее исследований.

Что берут на пробу

Заказать специальную экологическую экспертизу могут и сами жители, и застройщики. Сергей Кривозерцев, управляющий директор компании Ecostandard, рассказал нам, что компания предоставляет такие услуги всем обратившимся клиентам. В случае обследования загородной недвижимости состав проводимых исследований включает оценку экологической ситуации на земельном участке – это химический, микробиологический, паразитологический, радиологический анализ почвы, определение наличия радона в грунте, химический анализ воздуха. Сюда же входит определение шума и акустические исследования, измерение электромагнитных полей, а также обследование строений расположенных на участке на предмет влияния всех негативных факторов.

Например, при химико-бактериологическом анализе почвы, кроме общей оценки экологической безопасности определяется уровень содержания тяжелых металлов и редкоземельных соединений. Полный санитарно-токсикологический анализ почвы поможет обнаружить загрязнение от промышленных отходов, предприятий агропромышленного комплекса, автодорог и заправочных станций заводов легированных сталей, цветных металлов, сплавов и др. Паразитологический анализ почвы позволяет определить возбудителей кишечных паразитарных болезней.

И даже небольшие дозы облучения радиацией могут вызвать тяжелейшие заболевания. Поэтому удостовериться в том, что на участке и в доме все в норме – это естественное желание покупателя или собственника недвижимости. Исследования, проводимые компанией Ecostandard также включают измерение уровня радиации в домах и на земельных участках, с поверхности грунта.

Измерение электромагнитного излучения требуется в первую очередь в тех населенных пунктах, которые расположены вблизи ЛЭП. Сергей Кривозерцев (Ecostandard) предупредил, что воздействие электромагнитного излучения опасно, если домовладение находится на расстоянии до 300 м от ЛЭП. Причем серьезное влияние на организм проявляется тогда, когда человек находится на участке более 3-х часов одновременно.

Все перечисленные исследования можно заказать как комплексно, так и по отдельности. Например, химико-бактериологический анализ почвы по 69 критериям на территории одного участка в компании Ecostandard стоит 4,8 тыс. руб., полный санитарно-токсикологический анализ почвы – 7,5 тыс. руб., комплексный паразитологический анализ почвы – 6 тыс. руб. Комплексное обследование коттеджного поселка обойдется 250-300 тыс. руб. Вместе с результатами исследований заказчики также получают рекомендации по возможному способу устранения проблем.

Стандарт EcoVillage

Высокие требования покупателей к экологии стали одной из причин того, что застройщики сами заинтересовались в том, чтобы проводить экологические исследования в своих поселках. Более того, в 2006 году стартовал новый проект – экологический рейтинг EcoVillage, с помощью которого загородная недвижимость оценивается с точки зрения экологических аспектов: благоприятности места для здоровья жителей, воздействия процесса строительства на природу, наличия необходимой инфраструктуры для проживания и приверженности девелопера зеленому движению и др.

По каждому из перечисленных параметров установлен определенный уровень, гарантирующий, что поселок, получивший статус EcoVillage, будет значительно благоприятнее по всем экологическим аспектам, чем этому соответствует среднее предложение на рынке. Инициатором и компанией проводящей экологический аудит является Ecostandard при поддержке Министерства природных ресурсов РФ; Комитетов по экологии и охране здоровья Госдумы РФ; Министерства сельского хозяйства РФ и др. ведомств.

По словам Сергея Кривозерцева (Ecostandard), на данный момент экологический аудит прошли 40 коттеджных поселков, около 30 из них располагается в Московской области. «Из шести-семи обратившихся компаний экологический сертификат получают только четыре», - уточняет эксперт.

По итогам 2010 года аудит по стандарту EcoVillage 2.0 «Экологически безопасные коттеджные поселки» прошли «Eastландия» (девелопер - группа «Интегра»), «Староникольское» («Trend group»), «Высокий берег» («MOZAIK development»), «Графские пруды» («Alltech development»). Раньше сертификат получили такие известные коттеджные поселки, как: «Барвиха Village» - это продолжение знаменитого проекта Барвиха Club компании «Миэль», «Вестфалия» - первый поселок сети PeterHaus в России, поселки «Президент», «Новые Вешки», Barviha-Club, «Сосновый берег», «Лесной ручей» и др.

«Среди проектов, которые реализует наша компания, есть поселки, недавно получившие такие сертификаты, например поселок «Eastландия», в котором изначально сделана ставка на экологичность, - рассказывает Валерий Лукинов, руководитель офиса «Приображенский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость». - Территория поселка спроектирована так, чтобы не вырубать деревьев из-за плановой застройки».

Как рассказал Виктор Сюков («Аллтек Девелопмент»), для получения статуса EcoVillage-2010 в поселке «Графские Пруды» компании необходимо было выполнить все обязательные требования. Например, требования блока «Влияние на здоровье человека» включают исследования поселка по параметрам: радиационная безопасность, электромагнитная безопасность, состав почвы, состав воды, состав воздуха; блока «Воздействие на природную среду» - обращение с отходами, энергоэффективность, озеленение территории; блока «Комплексная оценка территорий» - оценку транспортной доступности, инфраструктуры, объекты природы (водоем, лес), близость промпредприятий, возможность интеллектуально-культурного досуга и т.д. «Всего в стандарте было около ста критериев, но экологи не обнаружили в нашем поселке каких-либо нарушений, именно поэтому мы и смогли получить столь важную для нас награду», - говорит эксперт.

Следует отметить, что компании, участвующие в экологическом рейтинге EcoVillage, получили не только сертификат соответствия и право использование логотипа EcoVillage в рекламной продукции, но и подробный технический отчет, который они с удовольствием показывают покупателям недвижимости.

Валерий Лукинов («Инком-Недвижимость»), отмечает, что хотя на рынке загородного жилья многие девелоперы говорят о своих проектах как об эко-поселках, чаще всего обоснование этому - близость лесов и водоемов, благоприятная роза ветров и прочие природные блага, а также использование в строительстве экологически безвредных строительных материалов. «Сертификат, который документально подтверждает факт экологичности поселка - важная ступенька в позиционировании и дальнейшей реализации проекта, и пусть прямого воздействия на рост цен он не оказывает, однако значительно повышает ликвидность и привлекает покупателей», - полагает Лукинов.

Илья Дискин, директор проекта «Серебряная Подкова», также считает, что любое раскрытие информации повышает доверие со стороны клиентов, что положительно отражается на динамике продаж: «Чтобы удовлетворить этот интерес со стороны наших покупателей, мы разместили на сайте поселка дайджест из всех проведенных экологических изысканий: почва, воздух, вода, а также по направлениям изысканий: химия, радиология, микробиология и паразитология».

По мнению Виктора Сюкова («Аллтек Девелопмент»), проводить экологическую экспертизу девелоперам нужно еще на этапе выбора участка под застройку. Ведь если впоследствии окажется, что какие-либо параметры не соответствуют нормам, исправить это будет не только тяжело, но и затратно. Как подтвердил Илья Дискин («Серебряная Подкова»), по Градостроительному Кодексу все застройщики должны проводить инженерно-экологические изыскания на стадии предпроектных проработок. «Мы заказывали такие исследования в компании «Шанэко», - добавил эксперт.

Рекламный ход или гарантии

И все же участие в проекте EcoVillage наши комментаторы оценивают по-разному. «Мы считаем подобные сертификаты рекламным ходом, имиджевым ходом на начальном этапе продаж, направленные на привлечение клиента», - говорит Валерий Лукинов («Инком-Недвижимость»).

Источник в другой компании, пожелавший остаться неназванным, считает, что проводить исследования в уже построенных коттеджных поселках, в общем-то, бессмысленно. Ведь исследования почвы и строительных материалов, например, на радон, происходят на этапе строительства и в построенном поселке они не нужна. Вместе с тем исследовать участок или дом на предмет радиации актуально, если есть предположение, что он стоит на каких-либо военных захоронениях или на участке бывшей свалки, о чем обычно известно и так.

Похожую позицию занимает и Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». По его словам, экспертизы подобные EcoVillage проводятся, в первую очередь, для привлечения дополнительных покупателей «ярлычком» экологически чистого места. При этом упускается из виду тот факт, что проведение многочисленных подобных экспертиз и измерений просто необходимо для получения положительного заключения государственной экспертизы по проекту, даже если речь идет о строительстве внутриплощадочных инженерных сетей. Существуют десятки томов нормативно-методической документации по оценке безопасности и экологической чистоты почвы, строительных материалов, зданий и т.п.: СанПины, Госты, СНиПы и т.п., которыми руководствуются сертифицированные компании при проведении исследований возможных загрязнений. По его словам, компания не является участником проекта EcoVillage, но это ей не помешало в своем коттеджном поселке «Вита верде» заказать комплексное обследование, включающее: токсико-химическое исследование почв на содержание тяжелых металлов, нефтепродуктов, бензапирена; радиологическое исследование почв, содержание радона; биологическое исследование почв на содержание патогенных микроорганизмов, бактерий кишечной палочки и т.п. Все исследования показали полное соответствие существующим нормам.

Что же касается экологической экспертизы домов, то нужно четко понимать, для какой цели она нужна. По мнению Владимира Яхонтова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), важно проверить стройматериалы на радиацию – но сейчас стройматериалы заказываются у крупных производителей, которые предоставляют надежные сертификаты качества. И тут для застройщика риски минимальны. Однако при частном строительстве сложнее отследить происхождение и безопасность материалов. «Так, в 90-е годы были случаи, когда стройматериалы привозили из зараженных чернобыльской радиацией мест – однако сейчас таких случаев практически нет», - напоминает Яхонтов.

Борис Бутцев, ведущий технический специалист по вентиляции и микроклимату некоммерческого представительства «Аэрэко» в РФ, член Экспертного совета Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ уверен, что не всегда есть смысл тратиться на дорогостоящие исследования. В частности, экспертизу качества воздуха в самом доме можно провести и самостоятельно, купив термогигрометр (прибор для измерения температуры и влажности) в магазине «Все для бани и сауны». Избыточная влажность является основным индикатором загрязнения в доме и говорит о нарушении воздухообмена в помещении, об отсутствии должной вентиляции. В воздухе скапливаются углекислый газ, вредные выделения из мебели, покрытий. Сама влажность скапливается в результате жизнедеятельности человека: дыхание, душ, приготовление пищи. Естественно, ее избыток приводит к появлению плесени. «Чтобы в доме был правильный воздухообмен с поступлением свежего воздуха и удалением загрязненного, нужно установить систему вентиляции и тогда измерять количество формальдегида и прочих вредных веществ, может быть, уже не понадобится», - уточняет Борис Бутцев.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Как видим, у участников рынка нет единого мнения по поводу необходимости специальной экологической экспертизы. Так что здесь решающее слово будет за покупателем. Если на рынке загородного жилья начнется настоящая конкуренция, то экологический сертификат станет весомым оружием в борьбе за клиента.
Людмила Чичерова