Об этом сообщила Елена Дмитриева, Первая заместитель Председателя правления ГЛОБУС БАНКА.
По словам эксперта, общие объемы предоставленных кредитов за более чем год полномасштабной войны в девять раз меньше, чем за 12 месяцев, предшествовавших вторжению. При этом около 100% новых кредитов было выдано на приобретение жилья на вторичном рынке. По собственным ипотечным программам банки выдали менее 250 ипотечных кредитов.
“После старта программы “єОселя” уже было выдано более 2 тыс. кредитов на приобретение жилья преимущественно на вторичном рынке, а также во введенных в эксплуатацию новостройках. Это в 8 раз больше, чем количество выданных кредитов по программам коммерческих банков. Таким образом, можно констатировать, что ипотека в Украине держится преимущественно на государственной ипотечной программе”, - отметила она.
Елена Дмитриева считает, что эффективность программы “єОселя” после резапуска с 1 августа будет зависеть от привлечения постоянных источников финансирования, ведь "финансовая аритмия", которая наблюдалась с самого начала действия программы, не будет способствовать росту спроса.
Она напомнила, что с января по конец мая из-за нехватки средств реализация программы была приостановлена. По состоянию на июнь кредитование возобновилось благодаря дополнительному финансированию с открытого рынка, однако привлеченного ресурса может хватить лишь на 5-6 тысяч кредитных сделок, чего явно недостаточно для оживления рынка.
Специалист также рассказала о перспективах “єОсели” на первичном рынке - в возводимых жилых комплексах. По ее словам, главная проблема того, что “єОселя” не работает на первичном рынке, заключается в ограничении схем финансирования, разрешенных для участия в программе: только 10% застройщиков работают по разрешенным схемам - фондам финансирования строительства, купле-продаже имущественных прав, целевым облигациям.
“Изменять схему финансирования очень дорого. Застройщики хотят гарантированных объемов финансирования по “єОселе” для того, чтобы вносить изменения в свои процессы. Пока этот вопрос поставлен на паузу”, - отметила она.
Елена Дмитриева считает, что решить эту проблему может широкое применение норм Закона Украины №2518 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", принятого 15 августа 2022 года, и Постановления КМУ №596 от 13 июня 2023 года, который распространяет действие Закона на объекты строительства, возведение которых началось до вступления в силу данного Закона.
"Эти документы налагают определенные обязательства на застройщика, вводят понятие специального имущественного права и его регистрации, делают рынок первичной недвижимости прозрачным, а права покупателей - более защищенными. Поэтому крайне важно упрощение условий перехода застройщиков на новую схему работы, указанную в Законе”, - подчеркнула специалист.
Еще одной важной проблемой для эффективной реализации “єОсели” на первичном рынке является крайне низкий спрос. Она отметила, что сейчас он составляет 20-30% от уровня начала февраля 2022 года.
Сокращение количества потенциальных покупателей жилья в возводимых объектах, на ее взгляд, возникло по ряду объективных причин, среди которых:
- 1) рост себестоимости жилья (за год от Великой войны цены на строительство новостроек выросли в среднем на 40% в долларовом эквиваленте);
- 2) понижение платежеспособности возможных покупателей;
- 3) большие риски, связанные со сроками завершения строительства и наличия соответствующих финансовых ресурсов у девелоперов;
- 4) состояние неопределенности, в котором находится большинство покупателей, их психологическая неготовность вкладывать средства в приобретение жилья на первичном рынке в условиях войны;
- 5) отсутствие страхования рисков на случай повреждения или разрушения новостройки вследствие боевых действий или ракетных (дроновых) обстрелов, в которой приобретено жилье;
- 6) общая непрогнозируемость последствий войны – отсутствие 100-гарантий безопасности проживания в крупных городах.
В то же время эксперт выделила 3 стратегических направления, реализовав которые, как она считает, в перспективе 2-3 месяцев можно существенно увеличить спрос на первичном рынке недвижимости:
1) активизация “єОсели” именно на первичном рынке для широкого круга украинцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
2) развитие общих ипотечных программ между банками и девелоперами: для покупателя это и дополнительная гарантия надежности приобретения квартиры в новостройке, и уменьшенные проценты;
3) участие местных властей в дополнительной компенсации процентов по ипотечным кредитам на первичном рынке.
Специалист считает, что до конца года размер учетной ставки НБУ может снизиться по меньшей мере до 20%, что будет мотивировать коммерческие банки не только возобновлять собственные ипотечные программы, но и сделать их более привлекательными для потенциальных клиентов.
“Снижение размера учетной ставки побуждает к существенному смягчению ипотечных условий. В случае если размер учетной ставки будет снижен, как минимум, еще на 2 п.п., то в среднем ипотечные ставки могут упасть на 3,5-5%. Это в свою очередь приведет к росту конкурентоспособности ипотечных программ комбанков по сравнению с программой “єОселя” , а граждане получат возможность выбирать кредит под собственные финансовые возможности", - подытожила Елена Дмитриева.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал zagorodna!
Комментарии