Читайте также:
Новостройки в Киеве бьют рекорды: как изменилась цена за год
На эти и другие вопросы нашему изданию ответили первые лица ведущих отечественных девелоперов, в том числе, основатель компании KAN Игорь Никонов. PRAGMATIKA.MEDIA: Тема номера, для которого мы готовим материал, обозначена как «Планы и мечты». Скажите, проект вашей мечты уже реализован?
Игорь Никонов: Нет, конечно! Человек погаснет, когда реализует проект своей мечты. Как только исполнилась одна мечта, должна обязательно появиться другая. Мечта – это то, к чему постоянно нужно стремиться.
Р.М.: К чему вы еще стремитесь?
И. Н.: К чему еще стремлюсь? Корректировку моим устремлениям делает рынок, конечно же. То, что мне действительно хотелось бы построить, скажем так, очень сложно с инженерной точки зрения. Сейчас это нереализуемо, так как рынок не готов. Но мы, к примеру, продолжаем работать над проектом госпиталя – это суперсложное сооружение. Надеюсь, в начале 2019 г. закончим проект и начнем формировать финансовый план. Есть целый ряд других интересных объектов. Но пока не могу раскрыть все карты.
Р.М.: Давайте поговорим о рынке. Какова, по-вашему, будет его динамика в 2019 году?
Все зависит от политической ситуации. Например, если бы ввели полноценное военное положение, то, наверное, думаю, он вообще бы остановился.
Р.М.: Военное положение ввели.
И. Н.: Нет. Ввели его частично. И очевидно, что это какой-то компромиссный вариант. Поймите меня правильно, но в условиях полномасштабного военного положения инвесторы, иностранные банки перестают выдавать кредиты. А самое главное – люди перестают тратить деньги, ожидая, что они понадобятся для совершенно других целей. Это и есть, собственно говоря, те «маяки» кризиса, которые могут повлиять на рынок. То есть, если подобное не случится, я не вижу никаких предпосылок для ухудшения ситуации на рынке.
Со всей уверенностью могу сказать, что прослеживается тенденция сдвигов в сторону выросшего предложения на рынке – есть возможность для широкого как никогда выбора, ведь многие девелоперы стали строить более качественное жилье.
Несколько компаний демонстрируют очень глубокое понимание важности среды, они вкладывают деньги в инфраструктуру. Вот это очень важно. Я думаю, что такая тенденция и будет преобладать на рынке. Отсюда легко предположить, что цены точно не снизятся. Полагаю, они будут повышаться еще и потому, что растет себестоимость стройки. За 2018 г. цена квадратного метра выросла на $70–80 только за счет стоимости работ. Очень много специалистов уехало из страны, и люди, которые пришли вместо них, хотят зарплату, которую получают в Польше уехавшие коллеги. Растут в цене и материалы – тенденция роста очевидна.
Р.М.: Видите ли вы какой-то из секторов рынка, который можно было бы назвать «окном возможностей» и которого не было в 18-м году?
И. Н.: Нет, я такого сектора не вижу. Нет предпосылок для этого. Для того чтобы новые окна открывались, нужен экономический рост. А точек роста я не нахожу: землю не продают, все говорят о чем угодно, только не об экономике. Хотя, я считаю, она гораздо важнее, чем все остальное.
Р.М.: Что можно считать успешным проектом в вашей сфере?
И. Н.: Успешный проект – это совокупность очень многих факторов. Первое – он должен быть экономически успешен. То есть в нем должна быть заложена такая бизнес-модель, которая гарантирует не только возврат средств инвестору, а еще и заработок. Но не за все успешные проекты я готов браться. К примеру, не согласен строить очень-очень дешевое жилье, «вешать лапшу на уши» людям, рассказывая, что оно хорошее, и продавать по цене среднего сегмента. При этом некоторые из моих коллег считают подобное успешным проектом. Такого рода подходы меня вообще никогда не интересовали. Мы все-таки создаем хорошее жилье и продаем его, может, по чуть выше или по такой же цене, что и другие, и я понимаю, почему так происходит. Считаю, что девелоперу не должно быть стыдно за то, что он делает. Он должен понимать, что точно никого не обманывает и проект качественный. Цена и сроки – это все забывается, а качество остается с проектом на протяжении 50-ти или даже 70-ти лет. И я не думаю, что негатив, который может звучать в этот период времени, кому-то нужен. Мне так точно нет.
Р.М.: Какую роль в случае успешного проекта играет хорошая архитектура? Можно ли ее измерить и что это для вас?
И. Н.: На своем опыте мы поняли одно – только совокупная, совместная работа архитектора и девелоперской компании может сделать проект успешным. Ни один архитектор не в состоянии самостоятельно создать успешный проект, и девелопер без хорошего архитектора этого сделать не может. Посему успех там, где этот тандем работает. Люди должны не лениться и предоставлять вариабельность. Другими словами, у девелопера должен быть выбор. Далее он обязан очень четко ставить задачу, ведь необходимо определить целевую аудиторию и квартирографию, представить транспортную модель, разобраться с инфраструктурой. Это все совместная работа. И по нашему опыту архитектору, даже самому звездному, если ты оставишь его один на один с проектом – ничего не удастся. Цель – именно совместная работа, причем работа с огромным уважением друг к другу и с пониманием того, кто за что отвечает.
Р.М.: И все-таки хорошая архитектура, по-вашему…
И. Н.: Это соответствие принципам объемно-планировочных решений. Образно говоря, архитектура не должна быть тождественна окружающей среде, она должна быть вписана в нее. Вот почему на протяжении многих лет я советую, чтобы в разрешительную документацию все-таки ввели 3D-моделирование и вписывание объекта в реальную среду, виды с реальных точек. Это очень упростило бы главному архитектору города понимание того, имеет объект право на существование или нет.
Только совокупная, совместная работа архитектора и девелоперской компании может сделать проект успешным
Второй критерий хорошей архитектуры – конечно же, эргономика, то есть насколько этот проект удобен людям. И еще я бы выделил фактор «лэндмарка». Считаю, что каждый архитектор и девелопер должен стремиться к тому, чтобы его здание могло быть идентифицировано. Как у любого художника, у архитектора и девелопера должен быть свой почерк. Совокупность всех этих факторов, наверное, и есть качественная архитектура. Это субъективно, безусловно. Мы же все хорошо помним историю с Эйфелевой башней, например. Однако импульс части агрессивно настроенных людей, выступающих против того или иного проекта, в большинстве случаев дает зависть. А кроме того, все инновационное воспринимается отнюдь не сразу. Давайте вспомним 90-е и 2000-е, когда у нас требовали строить новоделы под XIX век. Я уверен, что архитектура должна соответствовать эпохе. И очень хочу, чтобы через 50 лет говорили, что наши здания отражают начало XXI века со всеми его атрибутами.
Р.М.: Что для вас важно при выборе партнера-проектировщика, на что вы ориентируетесь?
И. Н.: Первое – это, безусловно, его компетентность. Второе – максимализм. Я уже упоминал необходимость вариабельности проектов. Ее, к слову, не дождешься от многих, особенно западных архитекторов. Ты получаешь от силы три варианта – и все. Совсем иной подход у тех, с кем работаем мы. Хотя, скажу откровенно, в Украине проблем с этим все больше и больше. Правда, у нас самих уже настолько мощное техническое управление, что в какой-то степени мы способны дублировать то, что делают проектировщики, если последние сделать это не в состоянии.
Р.М.: Важны ли для вас BIM-технологии при создании проектов?
И. Н.: Скорее, они важны для архитекторов. Обязательным я считаю 3D-проектирование. Даже 4D. Cмысл в том, чтобы в объемно-пространственной модели зданий и сооружений была учтена и размещена с абсолютно четкими координатами вся инженерия. Вы знаете, что такое наложение сетей и в какой кошмар это превращалось раньше на бумаге. Получалось – кто первым проложил сеть, тот и главный. Представьте себе: некий парень спроектировал канализацию, потом под него начинают подстраиваться остальные.
Cегодня же благодаря 3D-моделированию ты уже и объемы считаешь правильно и корректно, и заказ материалов облегчен. И самое главное – ты видишь все отметки потолка, все минимальные точки и все проблемы. Мне самому часто приходится вмешиваться в конечные инженерные решения – уж очень вольно инженеры и конструкторы «гуляют» на потолках, а моя задача все-таки оставить как можно больше пространства. Это вечная война, но мы, как правило, побеждаем. Возьму на себя смелость сказать, что конструкторы и инженеры – это враги пространства, способные разместить какую-то балку или пилон обязательно посреди зала. Конечно, современные технологии облегчают нам жизнь в этом плане.
Р.М.: До какой степени вы лично вмешиваетесь в проекты?
И. Н.: Я точно не «сапожник без сапог». И не считаю, что девелоперским бизнесом может руководить просто менеджер. Здесь необходимо принимать огромное количество решений – не только политических и архитектурных, но и технических, и технологических. Поэтому иногда я не могу остановиться вовсе и погружаюсь в проект очень глубоко. Ведь от принятия тех или иных решений может измениться и внешний вид здания, удобство, энергоэффективность и его стоимость.
Хороший девелопер следит за совокупностью всех факторов: цены, качества и сроков. Владелец компании, пусть даже семи пядей во лбу, всегда находится под дамокловым мечом… Поймите, каков уровень ответственности! У нас же вечный бой между коммерсантами и технарями: одни хотят подешевле, другие – получше. И кто-то же должен быть рефери. В итоге за все отвечаю я, учитывая, что средства либо собственные, либо партнеров, либо кредит. Я несу личную ответственность. Посему, конечно, приходится иногда очень глубоко вникать в детали проекта. Вообще, что касается внешнего вида, эргономики, наличия инфраструктурных объектов и концепции – это чисто моя работа, как правило, я ее никому не делегирую.
Р.М.: Насколько для вас важно то, что происходит с вашими проектами после их реализации?
И. Н.: Ну, конечно же, очень важно! Иногда мы были вынуждены на основании договоренностей, каких-то партнерских соглашений отдавать наши проекты в эксплуатацию партнерам, которые обещали нам золотые горы. Даже не с точки зрения заработка, а с точки зрения качества управления. А потом выяснялось, что управляют они не очень хорошо. Все это разруливать приходилось нашими силами – покупатели так или иначе апеллируют к нашей компании. С этой практикой передачи управления мы уже покончили и больше свои объекты никому отдавать не намерены.
Р.М.: Имиджевая составляющая ваших проектов, их победы в архитектурных конкурсах – как вы относитесь к этому?
И. Н.: Конечно, мы радуемся, когда наши проекты получают награды в профессиональных конкурсах. Вы сами знаете, что банальными их точно не назовешь. Однажды в Германии я обратил внимание на очень простое и при этом очень дорогое жилье. Я тогда сказал, что снимать «Иронию судьбы» надо было там – запутаться в абсолютно идентичных немецких кварталах очень легко. По моему мнению, архитектура – это все-таки какая-то картинка, она должна все время меняться, а для монотонности много ума не надо. Среди проектов, которые мы делаем, к примеру, с ARCHIMATIKA и Андреем Пашенько, нет одинаковых зданий. Мы как-то посетовали на высокую себестоимость проектирования, на что архитекторы ответили просто: «Вы ведь хотите при этом получить 70 разных типов квартир!». И предложенную ими цену мы утвердили (смеется).
Мы ведь и пропагандируем, собственно говоря, индивидуальность. Человек не может и не должен быть роботом или машиной, продуктом этой одинаковой среды. Мы воспитываем в детях индивидуальность, коммуникабельность и креативность в тех школах и детских садах, которые сами и строим (сеть образовательных учреждений «А+»). Этим трем основным качествам ребенок должен научиться. Он должен понимать, где найти информацию, как коммуницировать, чтобы ему ее дали, и быть креативным – это очень важно. И среда, я убежден, очень сильно влияет на это.
Я не сторонник теории уравнивания, распространенной, к примеру, в странах скандинавского социализма. Считаю, что прогресс не в этом. Пусть это звучит и слишком смело, но его делают индивидуумы, и они двигают общество вперед – люди, которые опережают свое время!
pragmatika.media
Комментарии