Property Times спросил у застройщиков, готовы ли они изменять свои стратегии продаж и переориентироваться с продаж квадратных метров на ранних этапах строительства на продажу уже готового жилья, и как это может сказаться на их работе.
Ирина Михалева,
директор по маркетингу группы компаний DIM
Результатом полноценного вторжения России стала тотальная разруха многих украинских городов и сел. Потребность в готовом жилье колоссальная — его ждут тысячи украинских семей, оставшихся под открытым небом. Однако, по моему мнению, кардинальное изменение стратегии продаж застройщиков в пользу продажи готового жилья пока малоперспективно и зависит от существующей финансовой модели девелопера.
Учитывая стремительное падение реальных доходов населения в результате войны и возможное повышение налогов, анонсированное министром финансов, потенциальный объем продаж готового жилья не будет превышать 15%. Если мы говорим о восстановлении государственной поддержки впоследствии, то этот показатель может незначительно возрасти в пределах 5%. Остальные квадратные метры все же пока будут покупать на разных этапах готовности, чтобы уменьшить финансовую нагрузку.
Между тем, учитывая психологический фактор последствий войны и вынужденной остановки строительства, покупатели будут скорее отдавать предпочтение жилым комплексам с более высокой степенью готовности, чем на этапа котлована, и стабильной динамикой на площадках. Поэтому главное сейчас — как можно быстрее наращивание строительных темпов.
Для быстрого и безопасного изменения стратегии продажи квадратных метров на ранних этапах строительства в пользу продаж готового жилья, прежде всего, необходимо реальное инвестиционное кредитование. Поэтому пока строительный сектор не почувствует улучшение инвестиционного климата или не получит прозрачных условий льготного кредитования, речь об изменении стратегий не пойдет. К тому же, формат эскроу-счетов и банковского кредитования девелоперов пока мало вероятен, учитывая все сложности для финансового сектора и строительного рынка.
Татьяна Маркова,
директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО «ХК «Киевгорстрой»
Чтобы строители могли изменить стратегию продаж и продавать готовые квартиры, нужно финансирование государства или дотации. Например, государство предоставляет дешевые кредиты строителям, возвращающим средства после ввода домов и продажи квартир покупателям. Люди могут сразу покупать и жить. В свою очередь, застройщик имеет возможность работать и создавать рабочие места. Тогда такой механизм был бы действенен и сработал. Также это могут быть не только дешевые кредиты, но и целевые средства, целевые программы, с помощью которых построил/продал/отдал.
Сергей Пилипенко,
генеральный директор группы компаний «Ковальская»
Нам легче обладать такой гибкостью благодаря вертикальной интеграции. Мы сами производим большинство материалов, из которых мы строим, поэтому можем продавать объекты на более поздних этапах. Но для перехода на продажу готового жилья девелопер должен самостоятельно профинансировать всю стоимость объекта. В наших реалиях это практически невозможно, в основном из-за отсутствия долгосрочного проектного финансирования от банков по адекватным процентным ставкам и высоким рискам как отрасли так и экономики страны в целом. Пока реальной альтернативы существующей схеме не существует. Разве что государство создаст программу доступной ипотеки с компенсацией процентной ставки и простимулирует как государственные, так и коммерческие банки приобщиться к финансированию жилья. Ипотека должна быть до 5% годовых в национальной валюте на срок от 20 лет.
В любом случае, следует учитывать, что цикл создания каждого объекта в среднем составляет 2-3 года от начала проектирования до заселения. Мы сейчас в поисках быстрого эффективного решения, позволяющего вдвое сократить сроки строительства и решить проблемы спроса. Речь идет о создании проекта жилых домов по префабу (сборным железобетонным конструкциям). Сейчас мы вкладываем инвестиции в разработку проектных решений и прорабатываем полный технологический цикл. Пока делаем это по своей инициативе, имея много неизвестных, но с твердой верой в успех.
Анна Лаевская,
коммерческий директор «Интергал-Буд»
В результате военных действий возник значительный дефицит жилой недвижимости. Но компенсировать этот недостаток путем исключительно строительства нового жилья, по крайней мере, быстро, просто невозможно. Построить 5-6 млн. квадратных метров качественного жилья взамен того, что было уничтожено, в короткие сроки не удастся, на это уйдут годы. Нужно быть реалистами и понимать, что ждать, пока застройщики построят необходимое количество домов, чтобы продать в готовом состоянии, бесполезно.
Вместо этого можно пойти другим путем. Есть уже построенные проекты, часть квартир в которых до сих пор не продана. Есть объекты, находящиеся на завершающих стадиях, где готовность 60-70% и выше. В таком случае период ожидания квартиры составит примерно полгода, что является более приемлемым сроком.
Что важно, многие участники рынка предлагают квартиры сразу с ремонтом, в частности, компания «Интергал-Буд». Такое предложение более чем оптимальное, поскольку граждане, потерявшие дома из-за войны, получат уже полностью готовое к проживанию комфортное жилье. Именно такие объекты должны находиться в фокусе госпрограмм, нацеленных на компенсацию потерянного жилья.
Другой вариант, который сейчас обсуждается это компенсация государством аренды. Недостаточное количество квартир можно восполнить арендным фондом. Это и старые дома, жители которых временно покинули границы своего населенного пункта или Украины, и новостройки, часть квартир в которых приобретена с инвестиционными целями (аренда или перепродажа). В случае принятия руководством страны решения о полной или частичной компенсации за аренду таких квартир можно было бы временно насытить спрос на жилую недвижимость.
Что касается полного восстановления жилищного фонда на смену потерянному в результате войны, то это вопрос нескольких лет. И крупные застройщики, у которых достаточно финансового ресурса для строительства без привлечения инвестиций на ранних этапах, могут это сделать. Однако опять-таки необходима поддержка государства. Во-первых, посредством программ доступной ипотеки, чтобы обеспечить платежеспособный спрос для реализации уже построенных квадратных метров. Во-вторых, посредством программ кредитования бизнеса, проектного финансирования, чтобы поддержать девелоперов в решении этой масштабной задачи.
Леся Глущенко,
коммерческий директор ODG Development
Действительно, ввиду сложившихся в стране обстоятельств, готовое к немедленному заселению жилье становится наиболее популярным запросом покупателей и эта тенденция сохранится в будущие годы. Даже когда будет удовлетворен спрос, вызванный вынужденной внутренней миграцией населения, структура спроса останется с большим преобладанием готового жилья над жильем на стадии строительства.
Застройщики знают о потребностях рынка в готовых квартирах. Но ни один из них не может обеспечить их здесь и сейчас. Цикл строительства длительный и ресурсоемкий, а подавляющее большинство застройщиков годами принимало за коммерческую цель продать все квартиры на стадии строительства, так что когда мы видим дома на завершающей фазе строительства, мы понимаем, что почти у каждой квартиры таких домов уже есть собственник, ожидающий заселения. А значит, быстро застройщикам не удастся обеспечить потребности рынка, поскольку это жилье, которое сейчас еще на стадии котлована или вообще проектируется. Наша компания, в свою очередь, имеет взвешенную политику управления товарными запасами, поэтому во всех возводимых домах обеспечивалась равномерная продажа квартир по стадиям готовности. Таким образом, мы имеем в ассортименте как значительное количество готового жилья, так и жилья, которое находится уже в процессе ввода в эксплуатацию и будет заселяться уже через несколько месяцев. Безусловно, в масштабах потребностей столичного региона, имеющееся готовое жилье не может удовлетворить спрос, но если застройщики не смогут быстро адаптироваться к новым реалиям, покупатель будет вынужден переориентироваться на рынок вторичной недвижимости.
Основная проблема для застройщиков – инвестиции в строительство. Только единицы компаний на рынке девелопмента имеют собственные средства, достаточные для строительства дома или жилого квартала. Все остальные – привлекают инвесторов, которыми в большей степени выступали сами же покупатели недвижимости, покупавшие жилье на этапе строительства. Сейчас, когда большинство покупателей желает приобрести сразу готовое жилье, а у застройщиков нет собственных средств в достаточном объеме, возникает проблема финансирования строительства — за чей счет будут возводиться готовые к заселению дома. Привлечение застройщиками кредитных средств приведет к существенному удорожанию жилья, цены на которое и так достигают заоблачного уровня из-за роста себестоимости: материалы, логистика и т.д. При внедрении государственной программы финансирования строительства, к разработке которой привлечь экспертные группы из представителей всех касательных звеньев для формирования рабочего надежного практического инструмента, этот вопрос можно было бы решить. Ведь в таком случае обеспечение жильем нуждающихся граждан обойдется государству почти вдвое дешевле, чем предоставление компенсации конечному потребителю, который будет, в свою очередь, очень ограничен в выборе жилья, которое можно приобрести за предоставленную компенсацию.
https://propertytimes.com.ua
Комментарии