Готов ли украинский девелопер передать ответственность аутсорсерам

До недавнего времени особенностью отечественного девелопмента было стремление большинство функций выполнять «дома» - вплоть до проектного бюро как дочерней структуры. К счастью, наш рынок тоже движется в сторону узкой специализации. Аутсорс – для «узких» специалистов

Сейчас украинские девелоперские компании охотно привлекают субподрядчиков. В первую очередь, это узкие специалисты в определенных областях: консультанты, эксперты по зеленому строительству, брокеры, аудиторы и т.п. «Основным критерием привлечения таких специалистов является финансовая целесообразность, соответственно, их привлечение должно быть более выгодно, чем содержание их в качестве штатных сотрудников девелоперских компаний», - подчеркнула заместитель управляющего компании DTZ в Украине Яна Литвинчук.

Важным является профиль девелоперских компаний. «Компании, специализирующиеся на жилой недвижимости, особенно на строительстве крупных многофазовых жилых комплексов, как правило, создают свои службы, как по продаже квартир, так и по управлению недвижимостью, поскольку это более целесообразно, чем привлечение субподрядчиков. Компании же, специализирующиеся на девелопменте коммерческой недвижимости, чаще пользуются услугами, например, брокеров по сдаче в аренду, поскольку такая модель более эффективна с точки зрения экономии временных затрат и достижения максимальной заполняемости коммерческих объектов. Эти модели сотрудничества уже проверены временем и доказали свою эффективность, поэтому выбор той или иной з них основывается на общерыночной практике и опыте других компаний», - говорит Литвинчук.

Например, компания «Интергал-Буд» в своей структуре имеет все необходимые подразделения, которые способны выполнить полный цикл работ, начиная от комплексного анализа и подбора земельных участков, разработки концепций, проектирования и до выполнения строительных работ и введения домов в эксплуатацию, рассказала коммерческий директор «Интергал-Буд» Юлия Горох. При этом она подчеркнула, что большой пакет текущих и перспективных объектов и высокая степень загрузки специалистов компании, вынуждает время от времени привлекать и внешние организации. «Как правило, это аутсорсинговые компании и проектные группы, которые могут выполнять функции заказчика и генерального подрядчика строительства, заниматься разработкой концепций и проектированием, получением необходимой разрешительной документации для реализации проекта. По сути, речь идет о сотрудничестве по принципу fee-development, когда наша компания сосредотачивает на себе функции контроля за качеством строительства, продаж и продвижения объекта, а внешние подрядчики берут на себя функцию по непосредственной организации и ведению строительных работ на площадке», - пояснила Юлия Горох.

Но такая позиция – большинство функций выполнять самостоятельно, и только вынуждено, когда не хватает своих ресурсов, передавать часть «на сторону» – характерна уже не для всего рынка.

Уровень использования аутсорсинга определяет именно стратегия и динамика развития компании, считает и.о. руководителя департамента девелопмента компании Arricano Николай Якименко. «На сегодняшний день на рынке Украины уже присутствуют сильные игроки – как международные, так и локальные – которые могут предоставить качественные услуги на всех этапах реализации проектов коммерческой недвижимости: разработки архитектурной концепции проекта, качественной проектной документации, строительства и предоставление других услуг», – говорит Николай Якименко.

Практически на каждом этапе реализации новых проектов часть функций Arricano отдает партнерским компаниям, специализирующимся на предоставлении конкретных услуг – дизайнерских, архитектурных, строительных. «Сотрудничество с профильными компаниями дает нам гибкость в эффективном использовании ресурсов и концентрации на основных целях компании. Поэтому проектирование, строительство и консалтинг мы выводим на аутсорсинг», - сообщил Якименко.

Arricano привлекает специалистов в конкретной области, исходя из потребностей проекта. Это может быть разработка архитектурной концепции, проектной документации, выполнение строительно-монтажных работ. «Мы детально брифуем и готовим техническое задание для наших партнеров и контролируем выполнение поставленных задач в указанные сроки. К слову, мы сотрудничаем с лучшими международными и украинскими архитектурными бюро - Сhapman Taylor, Spazio Dezign, «EHALA & IRIK», RTI и «Творческая архитектурная мастерская «Мрия», - говорит Якименко.

Но ключевые задачи в Arricano решают самостоятельно: обеспечивают полное управление проектом, формирование требований и заданий для проектировщиков, проверку и утверждение проектной документации, технадзор за строительством, а также управляют адаптационными работами арендаторов.

«Каждый проект компании уникален, и поэтому под конкретный проект мы формируем свою команду – рабочую группу. Костяк состоит из руководителей проектов, директора по строительству, менеджеров по проектированию, инженеров технадзора, менеджера по адаптации арендаторов. Однако в зависимости от потребностей проекта функции команды могут быть расширены», - отмечает Якименко.

Поиск аутсорсера – только через тендер

Выбор субподрядчика осуществляется на основе тендерной процедуры, где основными параметрами выбора являются опыт, ценовое предложение и качество специалистов, которых компания-субподрядчик может привлечь к выполнению поставленной задачи, перечисляет критерии Яна Литвинчук.

А «Интергал-Буде» говорят, что выбирая подрядчиков, следуют принципу честной конкуренции. «Все подрядчики привлекаются на тендерной основе согласно высоким требованиям к опыту работы, количеству и качеству реализованных проектов, возможности предоставления гарантий выполнения обязательств. Это, в свою очередь, положительно сказывается на интересе к объекту со стороны покупателей», - говорит Юлия Горох.

В Arricano подчеркивают, что одним из факторов успеха является продуманность требований к аутсорсеру. «Необходимо правильно сформулировать вопросы, требования и задания, которые каскадированы перед внешними и внутренними исполнителями. У нас уже есть опыт реализации 6 проектов ТРЦ. Мы уже сформировали свои внутренние стандарты и политику, которые определяют наши требования к будущему зданию ТРЦ, его основным техническим и коммерческим показателям. Мы сформировали и описали свой стандарт: «Главные общие технические условия для торговых центров», который описывает наши требования к: соотношению GLA/GBA, глубине арендных помещений, высоте потолков, ширине галерей, уровню освещенности, уровню энергоэффективности здания, требования к экстерьерам и интерьерам, инженерным системам, наличию мест под рекламу и другие параметры», - рассказал Якименко. Причем выбор подрядчиков происходит на тендерной основе, независимо от суммы контракта, будь то контракт на выполнение геодезической съемки или контракты с Генпроектировщиком и Генподрядчиком.

Откажутся ли девелоперы в будущем от практики большинство работ выполнять in house и передадут ли большинство работ аутсорсерам, во многом зависит от сегмента, в котором работает та или иная компания. В коммерческой недвижимости привлечение аутсорсинговых компаний – скорее всего, процесс необратимый. В жилой он идет медленнее, но тоже постепенно набирает обороты.
www.zagorodna.com