Таким образом, законодатели хотят прекратить негативную тенденцию достройки объектов недвижимого имущества за счет средств физических лиц – будущих собственников.
Как известно, согласно Закону «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» от 15 августа 2022 г. №2518-ІХ была введена гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества. Она представляет собой совокупность помещений (будущих объектов недвижимости), которые вычисляются в определенном процентном отношении к площади объекта и не могут отчуждаться до ввода объекта в эксплуатацию.
Гарантийная доля была введена для обеспечения достройки соответствующего объекта другими лицами (в том числе вследствие банкротства, финансовой несостоятельности заказчика строительства/девелопера строительства).
Запрет продажи (обременения вещных прав) будущих объектов недвижимости, включенных в гарантийную долю, прекращается одновременно с принятием в эксплуатацию объекта или на основании решения суда с целью достройки объекта.
Закон не определяет, какой именно процент площади от проектной документации должен быть обременен. Указанный вопрос нормирует Кабинет Министров.
Правительство, в свою очередь, во исполнение Закона утвердило на заседании 3 января 2023 года постановление №8, которым определило минимальный размер гарантийной доли строительства сооруженных в будущем объектов, будет составлять
- 10% общей площади для Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова
- 5% – для всех других населенных пунктов страны.
Согласно законодательству, эта доля будет обременяться государством, то есть фактически будет находиться в залоге до момента полной сдачи объекта.
Размер процентных ставок гарантийной доли строительства объектов недвижимого имущества определен с использованием показателей опосредованной стоимости строительства жилья по регионам Украины по состоянию на 01.01.2022, утвержденные приказом Минрегиона от 17.02.2022 № 53.
Расчет процентных ставок гарантийной доли определен как соотношение среднего значения опосредованной стоимости строительства жилья в 13 регионах с наивысшей стоимостью (Киевской, Черниговской, Донецкой, Харьковской, Николаевской, Львовской, Черкасской, Ровенской, Днепропетровской, Запорожской, Винницкой, Хмельницкой областях и г. Киеве) в 12 регионов с самой низкой стоимостью жилья (Кировоградской, Закарпатской, Житомирской, Полтавской, Ивано-Франковской, Херсонской, Черновицкой, Тернопольской, Сумской, Одесской, Луганской и Волынской областях), что составляет 1,1 (+10 процентов). Указанный показатель будут использовать для городов Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова.
Для других групп населенных пунктов размер процентных ставок уменьшен соответственно на 5 процентов.
Законодательное внедрение размера гарантийной доли строительства объектов недвижимого имущества вызвано необходимостью прекращения негативной тенденции достройки объектов недвижимого имущества за счет средств физических лиц – будущих собственников. Гарантийная доля может быть дополнительным ресурсом, который:
- будет стимулировать застройщика выполнять работы должным образом, не превращая объект в долгострой, поскольку квартиры, входящие в гарантийную долю, будут оставаться его собственностью, которой он сможет распорядиться по своему усмотрению после завершения строительства;
- в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств гарантийная доля сможет покрыть по крайней мере часть (или не полностью) расходы, необходимые для достройки дома.
Будущие объекты недвижимости, которые включаются в гарантийную долю, должны быть свободны от прав других лиц (за определенным исключением). Обременение вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю, прекращается одновременно с принятием в эксплуатацию законченного строительством объекта.
«Принято взвешенное и тщательно просчитанное решение. Которое, во-первых, сохраняет имеющиеся стимулы работы строительной отрасли, что очень важно, учитывая потребности восстановления страны. Во-вторых, мотивировать застройщика будет завершать объекты строительства, чтобы снять с него обременение и получить прибыль. В третьих, предоставляет достаточные гарантии для завершения строительства третьими лицами в результате наступления определенных законом обстоятельств.
Это решение важно также учитывая запуск программы ипотечного кредитования єОселя на рынке первичной недвижимости. Ведь для определения банками рисковости операции по выдаче ипотеки объект незавершенного строительства должен быть внесен в государственный реестр с определением отсутствия обременения гарантийной доли», - отметил Первый заместитель Министра экономики Украины Денис Кудин.
Комментарии