Дома – «горячие пирожки»

Эксперты Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подготовили рейтинг наиболее быстро реализуемых в 2010 году объектов, срок экспозиции которых составил менее двух месяцев.

Стандартный период экспозиции объекта загородной недвижимости занимает от 6 месяцев до одного года. Аналитики Penny Lane Realty попытались разобраться с тем, какой фактор в большей степени влияет на сокращение сроков продаж. Почему одни дома «висят» в базе годами, а другие буквально за считанные дни находят себе новых владельцев?

1 место: дом в коттеджном поселке «Ильинка»

* Срок реализации объекта: менее месяца
* Фактор успеха: инвестиционная привлекательность объекта
* Рублевское шоссе, 11 км от МКАД
* Площадь дома 457 кв. м, размер участка 6,5 сотки
* Дополнительно: объект будет сдан в IV квартале 2011 года.
* Цена: 870 тыс. долларов

Экспертное мнение:

Дмитрий Цветков, директор Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty: «Такая молниеносная покупка дома в еще недостроенном поселке напрямую связана с популярностью самого проекта «Ильинка» и соотношением цены/качества. Рост цены в поселке за год составил 20-25%. Приобретение такого объекта является хорошей покупкой - как в инвестиционных, так и в личных целях. При нынешней экономической ситуации в проект коттеджного поселка лучше входить, когда он уже построен, но еще не имеет окончательного внешнего вида. В этом случае покупатель объективно оценивает, что вложений у девелопера осталось немного, и он в состоянии будет завершить проект в указанные сроки. При этом продаваться коттедж будет по цене незавершенного объекта. Именно таким примером является поселок «Ильинка».

2 место: дом в коттеджном поселке «Новоглаголево»

* Срок реализации: 1 месяц
* Фактор успеха: уникальная цена на объект
* Киевское шоссе, 35 км от МКАД
* Площадь дома 380 кв. м, размер участка 48 соток
* Дополнительно: участок полностью лесной
* Цена: $1,6 млн.

Экспертное мнение:

Дмитрий Цветков: «Даже если рассчитывать стоимость данного объекта, исходя из стоимости земли в этом районе, становится очевидно, что цена на дом была существенно ниже рынка. Сотка на лесном участке в 35 км от МКАД по Киевскому шоссе стоит порядка 35 тыс. долларов. То есть сумма, за которую был продан дом, равна стоимости только земли, на которой он построен.

Это тот случай, когда снижение цены помогло продавцу максимально быстро реализовать свой дом, а покупателю - приобрести недооцененный объект. Что бы ни говорилось о всевозможных «умных» маркетинговых технологиях, напрямую влияющих на быструю продажу недвижимости, все они являются второстепенными. Главный фактор, от которого зависит скорость реализаций объекта, это все-таки его цена. И особенность сегодняшнего посткризисного рынка заключается в том, что имея богатую базу предложения, можно найти уникальный вариант, инвестиционная привлекательность которого доходит до 30-50%».

3 место: дом в коттеджном поселке «Ладога»

* Срок реализации:1 месяц, 2 недели
* Фактор успеха: нестандартное информационное позиционирование объекта
* Киевское шоссе, 30 км от МКАД
* Площадь дома 372 кв. м, размер участка 30 соток
* Дополнительно: дом под ключ, полностью меблирован
* Цена: 1 560 тыс. долларов

Экспертное мнение:

Дмитрий Цветков: «Данный объект «висел» в базах других агентств недвижимости продолжительное время. Результатом столь быстрой продажи (1 месяц) Penny Lane Realty стала широкая рекламная кампания и иное позиционирование дома. Применяемый в Penny Lane Realty подход к продвижению объекта предполагает не столько стандартное информирование о технических характеристиках дома (его площади, количестве соток и т.п.), сколько создание некой истории (авторского описания, экспертных выводах о преимуществах объекта, качественной фотоиллюстрации). Красочные фотографии и развернутая история о доме была представлена на Интернет-портале www.poselok.ru - единственном источнике, аккумулирующем подавляющее большинство предложений на загородном рынке недвижимости. Свое влияние на скорость реализации объекта оказал также интеллектуальный потенциал компании: непосредственно работа брокера».

4 место: дом в коттеджном поселке «Ватутинки»

* Срок реализации:1 месяц, 3 недели
* Фактор успеха: приведение цены в соответствие с рынком
* Калужское шоссе, 15 км от МКАД
* Площадь дома 350 кв. м, размер участка 12 соток
* Дополнительно: дом под ключ
* Цена: 982 тыс. долларов

Экспертное мнение:

Дмитрий Цветков: «Изначально цена домовладения была завышена собственником на 20% по сравнению с аналогичными предложениями на рынке. Сделав маркетинговый анализ стоимости схожих объектов, брокер предоставил его для ознакомления продавцу и посоветовал уменьшить цену. Хозяин последовал рекомендациям брокера, в результате чего, дом был реализован за сравнительно небольшой отрезок времени (1 месяц, 3 недели).

На рынке всегда будут объекты как с завышенной, так и с заниженной ценой - такова психология людей. Например, если рассмотреть 10 выставленных домов по 1 млн долларов, то становится очевидным, что ситуация с ценообразованием довольно условна. Какой-то дом стоит 500 тыс. долларов, но его хозяин очень хочет миллион, какой-то стоит 1,5 млн долларов, но владельцу нужно срочно его продать или он просто не в рынке. Нельзя утверждать, что в определенный момент ценообразование выровняется, и каждый дом будет продаваться за такую цену, которую он реально стоит. Просто те дома, которые на самом деле стоят 500 тыс. долларов, безрезультативно простоят длительное время, пока его хозяин не понизит стоимость объекта. Роль компетентного брокера в такой ситуации – убедить продавца доверится его профессионализму и снизить цену дома до рыночной».

5 место: дом в поселке «Жаворонки»

* Срок реализации: 2 месяца
* Фактор успеха: предпродажная подготовка дома
* Минское шоссе, 24 км от МКАД
* Площадь дома 380 кв. м, размер участка 12 соток
* Дополнительно: участок лесной
* Цена: 1,4 млн долларов

Экспертное мнение:

Дмитрий Цветков: «Для более быстрой и успешной реализации объекта компания предложила собственнику дома сделать в нем небольшой косметический ремонт. Владелец согласился с нашим предложением и в коттедже были проведены ремонтные работы.

Компания Penny Lane Realty недавно стала предлагать такой сервис своим клиентам, и мы уже чувствуем отдачу. Мы задались вопросом, почему проводить предпродажную подготовку автомобиля считается естественным, а объекта недвижимости - куда более дорогостоящего имущества – нет. Относительно небольшие для собственника вложения в ремонт дома, ориентировочно в размере 5-10 тыс. долларов, позволяют намного быстрее продать объект и по более выгодной цене. Скошенная трава, не скрипящая лестница и свежевыкрашенная кухня поистине могут творить чудеса».

Источник: Penny Lane Realty